Hypotéky vs. půjčky na domácí kapitál: Jaký je rozdíl?

Hypotéky a půjčky na bydlení jsou obě půjčky, ve kterých si jako zástavu slibujete svůj domov. Věřitel si může zabavit váš dům, pokud nebudete držet krok se svými splátkami hypotéky. Zatímco dva typy půjček sdílejí tuto důležitou podobnost, mezi nimi existují rozdíly. Spotřebitelé by měli rozumět jejich možnostem při půjčování proti hodnotě svého domova.

Klíč s sebou

• Hypotéky a půjčky na bydlení jsou obě půjčky, ve kterých si jako zástavu slibujete svůj domov.
• Banka půjčuje až 80% z odhadované hodnoty domu nebo kupní ceny, podle toho, co je nižší.
• Úvěr na bydlení je zajištěn vlastním kapitálem v nemovitosti.

Hypotéky

Když lidé používají termín „hypotéka“, hovoří obvykle o tradiční hypotéce, ve které banka půjčuje dlužníkovi peníze na koupi domu. Ve většině případů půjčuje banka až 80% z odhadované hodnoty domácnosti nebo kupní ceny, podle toho, co je nižší. Pokud kupujete například dům 200 000 $, máte nárok na hypotéku až do výše 160 000 $. Zbývajících 40 000 dolarů musíte přijít sami. Některé hypotéky, například hypotéky FHA, vám umožňují snižovat úvěr, pokud platíte za hypoteční pojištění.

Úroková sazba na hypotéku může být pevná (stejná po celou dobu trvání hypotéky) nebo variabilní (mění se například každý rok). Dlužník splácí částku úvěru plus úrok za pevně stanovenou dobu, přičemž nejběžnější podmínky jsou 30 nebo 15 let.

Pokud se dostanete na platby, může věřitel převzít váš domov v procesu známém jako uzavření trhu. Věřitel poté prodává dům, často v aukci, aby získal zpět své peníze. Pokud by k tomu došlo, tato hypotéka (známá jako „první“ hypotéka) má přednost před následnými půjčkami poskytnutými na nemovitost, jako je půjčka vlastního kapitálu (někdy známá jako „druhá“ hypotéka) nebo úvěrová linka vlastního kapitálu (HELOC). . Původní věřitel musí být splacen v plné výši, než následní věřitelé obdrží veškeré výnosy z uzavření trhu.

Půjčky na domácí kapitál

Úvěr na bydlení je také hypotékou. Rozdíl mezi domácím kapitálovým úvěrem a tradiční hypotékou je, že si půjčíte domácí kapitálový úvěr poté, co budete mít majetek v nemovitosti, zatímco získáte hypotéku na koupi nemovitosti. Úvěr na bydlení je zajištěn vlastním kapitálem v nemovitosti, což je rozdíl mezi hodnotou nemovitosti a stávajícím hypotečním zůstatkem majitele domu. Pokud například dlužíte 150 000 dolarů za dům v hodnotě 250 000 USD, máte 100 000 USD ve vlastním kapitálu. Za předpokladu, že váš kredit je dobrý, a jinak se kvalifikujete, můžete si vzít další půjčku s použitím tohoto 100 000 $ jako zajištění.

Stejně jako tradiční hypotéka je i úvěr na bydlení splacen na dobu určitou. Různí poskytovatelé úvěrů mají různé standardy, pokud jde o to, jaké procento vlastního kapitálu jsou ochotni půjčit, a úvěr dlužníka hraje roli v tomto rozhodnutí.

Váš poměr půjčky k hodnotě (LTV) používá věřitelé k tomu, aby zjistili, kolik peněz si můžete půjčit. Jak vypočítáte LTV, přidejte částku, kterou si chcete půjčit, k částce, kterou stále dlužíte na vašem domě, a vydělte odhadovanou hodnotou domu, abyste získali LTV. Pokud jste v pozici, že jste splacili velkou část své hypotéky - nebo pokud se hodnota vašeho domu výrazně zvýšila - můžete získat značnou půjčku.

V mnoha případech je domácí kapitálový úvěr považován za druhou hypotéku, protože je poskytován nad stávající hypotéku. Pokud dojde k uzavření domu, věřitel, který drží půjčku na bydlení, nedostane zaplaceno, dokud není zaplacen první hypoteční úvěr. V důsledku toho je riziko půjčky půjčky vlastního kapitálu větší, a proto tyto půjčky obvykle nesou vyšší úrokové sazby než tradiční hypotéky.

Ne všechny půjčky na bydlení jsou druhou hypotékou. Dlužník, který vlastní bezplatně a zřetelně svůj majetek, se může rozhodnout, že si půjčí proti hodnotě svého domova. V tomto případě je věřitel poskytující půjčku na bydlení vlastníkem prvního držitele zástavního práva. Tyto půjčky mohou mít vyšší úrokové sazby, ale nižší náklady na uzavření - například pouze ocenění.

Rozdíl mezi hypotékou na bydlení a tradiční hypotékou je, že si půjčíte na domácí kapitál poté, co budete mít majetek ve vlastnictví, a získáním hypotéky na nákup nemovitosti.

Úvěr na hypotéku vs. domácí kapitál: vědět, co je daňově uznatelné

Úrok z hypotéky je daňově uznatelný u půjček až do výše 1 milionu USD (pokud jste si půjčku vzali před 15. prosincem 2017) nebo 750 000 $ (půjčka poté). Důvod: daňová legislativa na rok 2017. Majitelé domů byli schopni odečíst úroky z úvěru na domácí kapitál nebo úvěrové linky bez ohledu na to, jak peníze použili, například na splácení dluhu s vyšším úrokem, jako je například dluh na kreditní kartě nebo studentské půjčky. Zákon o zdanění a pracovních místech z roku 2017 pozastavuje odpočet úroků placených z úvěrů na bydlení od roku 2018 do roku 2025, pokud nejsou použity k „nákupu, výstavbě nebo podstatnému zlepšení domu daňového poplatníka, který úvěr zajišťuje“.

Jak uvádí IRS, „Podle nového zákona ... je úrok z půjčky na bydlení používaný k vybudování doplňku k existujícímu domu obvykle odpočitatelný, zatímco úroky z téže půjčky používané k placení osobních životních nákladů, jako je kreditní karta dluhy, nejsou ... Stejně jako podle předchozího zákona musí být půjčka zajištěna hlavním domem nebo druhým domovem daňového poplatníka (známým jako kvalifikované bydliště), nesmí překročit náklady na domov a splňovat další požadavky. ““

Pokud potřebujete splácet studentské půjčky, konsolidovat dluhy na kreditní kartě nebo snížit úrokovou sazbu na hypotéku na bydlení, měli byste zvážit refinancování hypotéky.

Sečteno a podtrženo

Pokud máte extrémně nízkou úrokovou sazbu na stávající hypotéku, pravděpodobně byste ji měli nechat o samotě a použít půjčku na vlastní kapitál k zapůjčení dalších potřebných finančních prostředků, pokud jsou za účelem zlepšení vaší nemovitosti. Pokud však hypoteční sazby po uzavření vaší hypotéky výrazně poklesnou nebo pokud potřebujete peníze pro účely, které nesouvisejí s vaším domovem, měli byste zvážit plnou hypotéku. Pokud refinancujete, ušetříte na dodatečných penězích, které si půjčíte, protože tradiční hypotéky nesou nižší úrokové sazby než půjčky na domácí kapitál a možná budete moci zajistit nižší sazbu na zůstatek, který již dlužíte.