Stručný průvodce, jak pomoci vašemu dospělému dítěti koupit dům

Na dnešním trhu se mohou první homebuyers, zejména tisíciletí, ocitnout ve složité síti studentských dluhů, rostoucích cen domů a přísných požadavků na hypotéky. Díky Národní asociaci REALTORS® došlo v posledních letech k nárůstu pomoci rodičů při nákupu domů.

Mít prostředky na pomoc dospělým dětem při koupi domu nebo bytu je požehnáním a luxusem. Než se ale podepíšete na tečkované čáře, zvažte, zda a jak nejlépe.

Vypracujte smlouvu s očekáváními a podmínkami a nechte právníka nebo jiného realitního odborníka, aby jej zkontroloval, zda neobsahuje podrobnosti, které by mohly být nejasné nebo přehlíženy.

Běžné způsoby, jak pomáhat svým dětem

Existuje mnoho způsobů, jak dítěti pomoci s nákupem bydliště, kromě obyčejného nákupu domu ve vašem jménu a pronájmu nebo předání dítěti. Nemovitost je investiční příležitost a od pobřeží k pobřeží najdete tisíciletí žijící v bytech, které jsou legálně papírovými papíry jejich rodičů. Existují však i jiné běžné scénáře, které pomáhají dětem s koupí domu, mezi něž patří:

• Poskytnutí zálohy na dětský domov.
• Spolumajitelství domu s vaším dítětem (rozdělením vlastního kapitálu v jakémkoli procentu, který si vyberete; při prodeji domu získáte své peníze zpět).
• Nákup nemovitosti s více jednotkami (nebo místa dostatečně velkého pro spolubydlící) a pronájem ostatních jednotek k vyrovnání nákladů.
• Financování nákupu vašeho dítěte a jeho oficiální zajištění jako u každé jiné hypotéky (hypoteční správce vám může pomoci, správně strukturovat úvěr a jeho platební podmínky a dokonce generovat měsíční výkazy a daňové formuláře).

Kolik peněz mohu darovat bez získání daňového zásahu?

Z daňových důvodů se rodiče často rozhodnou darovat potomky penězi, které potřebují, místo aby přímo platili náklady. Například vyloučení z darovací daně z roku 2019 je 15 000 USD na příjemce, na gifter, na rok.

V současné době byste například vy a váš manžel mohli dát svému dítěti a jeho manželovi až 60 000 $ (15 000 x 2 nadané rodiče x 2 příjemci) - dost na dostatečnou zálohu v mnoha amerických městech.

Klíč s sebou

• Existuje mnoho způsobů, jak pomoci vašemu dítěti koupit první dům, ale zvažte všechna fakta a potenciální úskalí dříve, než to uděláte.
• Nabídka k financování skladu peněžních rezerv na spořicím účtu na jméno vašeho dítěte. Zdravý bankovní účet přitahuje hypotéky.
• Odborníci varují před přepadením vašich penzijních fondů nebo před zadlužením zaplatit za domov vašeho dítěte.
• Zvažte, aby se vaše dítě stalo autorizovaným uživatelem vašich kreditních karet (za předpokladu, že máte dobro až vynikající kredit), abyste mohli posílit jejich kredit.

První dar můžete sledovat s dalším darem 60 000 $ (15 000 x 2 nadání rodičů x 2 příjemci) od 1. ledna 2020 (za předpokladu, že částka IRS nezmění částku). Celková částka 120 000 $ se v daňovém přiznání vašeho dítěte nebude počítat jako příjem ani nebude podléhat federální dani z příjmu.

Mějte na paměti, že „pokud rodiče dávají peníze jako dárek ... peníze musí být získány a sledovány, spolu s dárkovým dopisem, “ říká Linda Robinson, realitní a úvěrová referentka s hypotékou Cabrillo v San Diegu. Pro zajištění transakce použijte hypotečního profesionála, který má s tím zkušenosti, říká Robinson.

Než podepíšete hypotéku nebo půjčku: Body je třeba zvážit

Někteří věřitelé požadují, aby všechny strany uvedené v titulu měly hypoteční smlouvu. To znamená, že i když je záměrem dítěte zvládnout měsíční splátky hypotéky, za dluh jsou také finančně odpovědní rodiče.

Pokud rodiče nejsou na hypotéce, nemohou využít odpočtu daně z úroků z hypotéky. Dokonce i bezúročná půjčka od rodičů k dítěti může být pro rodiče daňovou povinností. IRS předpokládá, že vyděláte úrok, i když nemáte, a to je zdanitelný příjem. Rodičovské půjčky zvyšují dluhové břemeno dítěte a mohly by zranit šanci dítěte získat nárok na dodatečné financování podle svého vlastního práva. Pozitivní je, že řádně zaznamenaná půjčka umožňuje dítěti maximalizovat odpočty v daňovém období.

I v případě, že rodiče poskytují zálohu, bude dítě stále muset mít nárok na hypotéku, a to včetně nutnosti mít hotovostní rezervy, stabilní zaměstnání a stabilní příjem. To znamená, že hypoteční věřitelé obvykle umožňují, aby zálohy na primární dům byly zcela nebo částečně vytvořeny z dárkových prostředků, pokud jsou splněny další požadavky. Například hypotéka Freddie Mac's Home Možná výhoda umožňuje, aby celá záloha 3% pocházela z darů nebo jiných finančních prostředků.

Potenciální daňové úspory pro rodiče

Rodič, který si koupí dům a dovolí mu, aby tam žilo, by mohl mít možnost provádět významné daňové odpočty. Majetkové daně, úroky z hypotéky, opravy, údržba a strukturální vylepšení jsou obecně odpočitatelné v druhém domě. Přestože pronajímatel může každý rok odečíst až 25 000 dolarů ztrát, rodiče čelí různým pravidlům při pronájmu rodinným příslušníkům. Pokud dítě neplatí nájemné, považuje se to za osobní využití majetku a odpočty spojené s nájmem nejsou povoleny.

Pokud však dítě má spolubydlící, kteří platí nájemné, rodič může mít možnost si odpočty vztahující se k nájmu a zároveň tam nechat dítě žít bez nájmu.

Upozorňujeme, že odpočet úroků z hypotéky může provést pouze osoba, která hypotéku platí a vlastní (nebo částečně vlastní) dům. Pokud rodič vlastní majetek, ale dítě vyplácí hypotéku každý měsíc, nemůže ani jeden z nich odpočítat úrok. Pokud dítě vlastní nějaké procento domova, může tento podíl na úroku odečíst.

Budování vlastního kapitálu a dlouhodobé investice

Hypoteční splátky mohou mít větší finanční smysl než dávat dětem měsíční příspěvek na bydlení nebo platit měsíční nájem. Vyplacení hypotéky vytváří kapitál v domácnosti a domy se proměňují v aktiva - obvykle oceňují aktiva, pokud jsou správně udržována. Jen mějte na paměti, že rezidenční nemovitost se nejlépe považuje za dlouhodobou investici. Obecně platí, že většina kupujících musí udržovat dům po dobu tří až pěti let, aby se rozbila.

Pokud se rodiče rozhodnou poskytnout půjčku s nízkým úrokem pro dítě, přičemž se stávají skutečným hypotečním úvěrem, budou mít z měsíčních plateb trochu příjmu. Dokonce i nízkoúroková půjčka může porazit návrat některých konzervativních investic.

Vysoké náklady na druhé domovy a hypotéky se společným podpisem

Domy koupené rodiči jako druhé domovy nebo jako investice často vyžadují větší zálohy, protože se nekvalifikují na štědré hypotéky zaměřené na první časovače, jako jsou úvěry zajištěné Federální správou bydlení (FHA). „Rozdíl mezi primární [domácí] hypotékou a hypotékou na investiční bydlení je významný, “ poznamenává Robinson. „Musíte odložit alespoň 20% až 30% na investice do nemovitostí a [úrokové] sazby jsou také o něco vyšší. Pokud jsou děti vůbec důvěryhodné, rodiče mohou být lepší než spolupůsobící a dárcovští dárci než jsou ti na půjčce. “

Pokud rodič zadává hypotéku a dítě zaostává s platbami, je jeho rating ohrožen stejně jako jeho dítě. Kromě toho, jako spolupodlužník (a tedy spoludlužník) je za dluh zodpovědný rodič. Rodič, který se stará o - nebo dává peníze - vdanému dítěti, které se pak rozvedlo, by se mohl zaplést do chaotického rozdělení aktiv a mohl by ztratit část nebo celou investici bývalému manželovi.

Navigace emoční náklady

Finanční zapletení v rodinách může způsobit stres a konflikty. Sourozenci mimo burzu se mohou cítit žárlivě nebo rozzlobeně. Dárci dárců se mohou cítit frustrovaní tím, co vnímají jako zneužití dárku, ale bezmocní dělat cokoli s tím, jak je dárek použit.

Dárkové přijímače se mohou cítit frustrovaní řetězci připojenými k dárku ve formě očekávání a pravidel. Někteří rodiče nebudou prosazovat důsledky, pokud dítě nevydrží svůj konec dohody. Finanční ujednání mezi členy rodiny mohou často vést k nejasným nedorozuměním a může být obtížné vymáhat je.

Sečteno a podtrženo

Výhody koupě domu pro dítě - nebo poskytnutí finanční pomoci k jeho získání - je mnoho. Může dítěti poskytnout daňové výhody z vlastnictví domu a pomoci mu vybudovat dobrou úvěrovou historii.

Nákup může být také výhodný, pokud jsou rodičovská aktiva dostatečně velká na to, aby vyvolala majetkové daně nebo dědické daně; snížení majetku nyní může v budoucnu snížit daňové zatížení. Tato nemovitost je také investicí, která by nakonec mohla rodičovi pomoci rozbít se, nebo obrátit zisk, přičemž jeho výdaje by byly daňově odpočitatelné.

Rodiče by nikdy neměli kupovat dům pro děti, pokud to znamená ohrožení jejich schopnosti platit vlastní účty, plnit vlastní hypoteční splátky nebo udržovat životní úroveň v důchodu. Obecně je špatný nápad půjčit si proti penzijním fondům nebo primárnímu bydlišti nebo úplně decimovat účty. A emocionální důsledky jsou těžší měřitelné než ty finanční.

Bez ohledu na to, jak se k němu rozhodnete - dar, půjčka, spoluvlastnictví - uveďte to písemně, tj. Právní smlouvu. Může to být akt lásky, ale musí být považován za obchodní ujednání mezi vámi a vašimi potomky. Koneckonců víte, kde žijí.