Nemovitosti a crowdfunding: nová cesta pro investory

Mohou dva nesourodé investiční trhy - jeden starý a jeden nový - vyjít, aniž by se navzájem zbláznili?

To je klíčová otázka pro crowdfunding a trh s nemovitostmi a odpověď na ně je kladná, protože se zdá, že pár se páruje docela pěkně a dává investorům nový způsob, jak využít zisk z rozvíjejícího se amerického trhu s nemovitostmi.

Realitní web crowdfunding iFunding odhaduje velikost kombinovaného trhu na 11 bilionů dolarů.

Na nedávné konferenci Inovace v oblasti nemovitostí: Crowdfund Investing Conference v New Yorku se Markley Roderick, právník společnosti Flaster / Greenberg PC a moderátor konference, zabýval nařízeními souvisejícími se zákonem Jumpstart Our Business Startups (JOBS) z roku 2012. Pravidla umožňují většinou zámožní investoři (s čistým kapitálem ve výši 1 milionu USD nebo více), aby získali přímý přístup na trh s nemovitostmi prostřednictvím crowdfundingu nebo půjčováním typu peer-to-peer (mimo jiné investiční trhy).

Zatímco americká komise pro cenné papíry a burzy zkoumá způsoby, jak investorům všech úrovní příjmů umožnit přístup na realitní trh online, Roderick říká, že bohatší investoři již investují na crowdfundingové weby, jako jsou iFunding, Realty Mogul, CrowdStreet a Fundrise.

"Pokud pouze malé procento z nich investuje jen malé množství svých aktiv do nemovitostí, trh bude biliony dolarů, " vysvětluje Roderick.

Crowdfunding

Crowdfunding a trh s nemovitostmi jsou přirozené. Jedním slovem, crowdfunding využívá snadnou přístupnost rozsáhlých sítí přátel, rodiny a kolegů prostřednictvím webů sociálních médií, jako je Facebook, Twitter a LinkedIn, aby získal slovo o novém podnikání a přilákal investory. Crowdfunding má potenciál zvýšit podnikání rozšířením skupiny investorů, od nichž lze získat prostředky za rámec tradičního kruhu vlastníků, příbuzných a rizikových kapitalistů.

Skupiny realitního průmyslu již nastupují na palubu crowdfundingového rozjetého vlaku, a nyní prozradí relativně nízkorizikový přístup na americký trh s nemovitostmi, prozatím bohatším Američanům.

„Crowdfunding pro nemovitosti není úplně nový jev, “ uvedla v nedávném prohlášení Asociace pro rozvoj komerčních nemovitostí. "Do pole vstoupilo mnoho hráčů." Ačkoli každá z těchto platforem má svůj vlastní výklenek a strategii s různými úrovněmi minimálních investic, všechny jsou zaměřeny na akreditované investory, kteří splňují specifické požadavky na čistý jmění a / nebo roční příjem. Naproti tomu crowdfunding podle zákona JOBS otevře pole mnoha dalším menším investorům. “

Jaké jsou výhody a nevýhody crowdfundingu pro investory? Jedním slovem, riskuje to obě strany; konkrétně kolik investorů chce absorbovat online.

Podle zprávy mohou jak realitní developeři, tak investoři sklízet značné finanční výnosy prostřednictvím crowdfundingu a oba jsou schopni šířit svá rizika.

Klady

• Investoři získají přístup na trh s nemovitostmi s malým množstvím peněz.
• Investoři začínají pracovat přímo s realitními developery a mají v procesu hlas.
• Investoři si mohou vybrat, do kterých realitních projektů chtějí investovat své peníze.
• Investoři mají přístup k nesčetným projektům, takže výběr není problém.

Nevýhody

• Investiční rizika jsou stejná jako u jakéhokoli investora do nemovitostí. Pokud trh půjde na jih, investor pravděpodobně ztratí peníze.
• Riziko selhání investic (od realitních developerů) je vyšší v případě crowdfundingu ve srovnání s přímým a přímým financováním investic do nemovitostí.
• Nedostatek likvidity, jako absence sekundárního trhu, omezuje snadný přístup investorů k prodejním příležitostem.

Chcete-li začít s crowdfundingem v oblasti nemovitostí, Jillienne Helmanová, výkonná ředitelka společnosti Realty Mogul, radí jít s firmou, která bude nějakou dobu kolem.

"Za prvé, pracujte s crowdfundingovou společností, která přežije, " říká. "To znamená dobře kapitalizované." Co mě děsí, je počet crowdfundingových společností, které vedou dva studenti, kteří právě vystudovali vysokou školu a kteří se sami kapitalizují. “

Darren Powderly, spoluzakladatel CrowdStreet.com, říká, že vaše due diligence je důležitější pro nemovitosti než pro jiné investice, pokud jde o práci s crowdfundingovou společností.

"Z pohledu investora by se člověk měl postarat o průzkum platforem, na kterých hledají investiční příležitosti, " říká Powderly. "Ne všechny platformy jsou vytvořeny rovnocenné a testuje se několik obchodních plánů, aby bylo možné využít tento vznikající trend."

Konkrétně radí investorům, aby vyšetřili zakladatele a vrcholové vedení platformy crowdfundingu nebo firmy, aby se ujistili, že mají vynikající reputaci, která spočívá na předchozích obchodních zkušenostech.

„Klíčové odborné znalosti v oblasti financí, nemovitostí a technologií jsou nezbytné pro provozování důvěryhodné a spolehlivé platformy, “ dodává. „Investoři by se měli přitahovat k platformám, které poskytují vynikající služby zákazníkům - nejen během procesu získávání finančních prostředků, ale také poté, co je transakce plně financována a uzavřena. Navzdory skutečnosti, že v některém režimu provozu existuje více než 50 platforem, existuje jen asi tucet tuctů, které se objevují jako vůdci ve vesmíru. Investoři by měli prozkoumat více platforem a vybrat své tři nejlepší na základě svých investičních cílů a preferované uživatelské zkušenosti. “

Průhlednost je kritická

Důrazně doporučuje hledat platformy crowdfundingu a sponzory, kteří uznávají rizika a zároveň poskytují přístup k řízení rizik založený na vzdělávání. „Většina platforem crowdfundingu v oblasti nemovitostí dnes umožňuje investovat pouze akreditovaným investorům, jak je stanoveno SEC, “ říká. "Akreditovaným investorům se doporučuje investovat částky, s nimiž jsou spokojeni, vzhledem k jejich celkovému investičnímu portfoliu."

Další tip: investujte pouze do nabídek sponzorů, kterým důvěřujete, a kteří jste si jistí, budou hledat vaše nejlepší zájmy v dobrých časech a špatných.

"Pokud investor nechápe, jak jsou použity jeho peníze, rizikové faktory investice a jaké faktory ovlivňují jejich návratnost investice, pak by měl vyhledat radu svého důvěryhodného investičního poradce nebo investici předat, " dodává Prášek. "Na výběr bude spousta dalších investičních příležitostí, takže se nemusíte vrhat do neinformovaného investičního rozhodnutí."

Profesionální platforma pro crowdfunding nemovitostí by měla investorům poskytnout dostatečné příležitosti ke komunikaci o nabídce, včetně uvedení úvodů přímo sponzorovi konkrétního výpisu nemovitostí.

Je to proveditelné a jak?

Katalyzátorem pro zahájení crowdfundingu investic do nemovitostí byl spolu s dalšími typy podnikatelských aktivit schválení zákona JOBS v roce 2012. Až donedávna byla omezena schopnost inzerovat a požadovat investory do investic do nemovitostí. Zákon JOBS (hlava II) dramaticky změnil způsob, jakým lze investiční kapitál získat, úpravou stávajících pravidel nařízení D, konkrétně pravidel týkajících se toho, jak mohou společnosti nabízet a prodávat své cenné papíry, aniž by je musely zaregistrovat u americké komise pro cenné papíry a burzy ( SEC).

V minulosti nařízení 506 pravidlo D omezovalo úsilí o získávání finančních prostředků, konkrétně omezovalo získávání finančních prostředků pouze na již existující vztahy a bránilo sponzorovi nebo jiné straně v tom, aby tyto soukromé investiční příležitosti otevřeně vyžadovaly nebo zveřejňovaly. Nové pravidlo 506 písm. C) umožňuje emitentům, sponzorům, syndikátorům a dalším, kteří získávají kapitál od soukromých investorů, inzerovat tyto soukromé investiční příležitosti akreditovaným investorům za určitých podmínek. Toto pravidlo vstoupilo v platnost 23. září 2013. Nová federální legislativa představuje obrovskou změnu pro sponzory, kteří získávají finanční prostředky na pořízení nebo rozvoj nemovitostí. Hlava II v podstatě dává firmám crowdfunding zelenou pro přímý prodej velkému souboru potenciálních investorů prostřednictvím sociálních médií a internetu. Rovněž vytvořila nový nástroj pro investory pro snadnější přístup k přímým investicím do nemovitostí.

Jak Powderly poznamenává, investoři mají vůbec poprvé přímý přístup k výběru soukromých nabídek nemovitostí, které mohou procházet, zkoumat a přijímat dobře informovaná investiční rozhodnutí o online.

Sečteno a podtrženo

Crowdfunding na trhu s nemovitostmi slibuje revoluci. Právě začíná, ale již přitahuje působivé úrovně zájmu ze strany seriózních investorů.