Refinancování vaší půjčky na domácí kapitál: Průvodce
Dalo by se uvažovat o refinancování vaší půjčky na bydlení z několika důvodů. Možná budete chtít snížit měsíční platbu získáním nižší úrokové sazby nebo prodloužením vaší výpůjční lhůty. Možná budete chtít zkrátit svou výpůjční dobu, abyste z dlouhodobého hlediska zaplatili méně úroků a dříve bez dluhů. Možná budete chtít vzít více peněz z domova. Ať už je váš důvod jakýkoli, zde jsou vaše možnosti a kroky, které musíte v každém případě podniknout.
Varianta 1: Proveďte výplatu hotovosti
Hotovostní refinancování vašeho domu může být dobrým způsobem, jak refinancovat domácí kapitálový úvěr, pokud také chcete refinancovat svou první hypotéku. Když se váš nový úvěr uzavře, část výtěžku půjde na splácení vaší první hypotéky a část výplaty vyplatí váš starý úvěr na bydlení. Pokud máte dostatek vlastního jmění, můžete si dokonce dát nějaké další peníze.
Proč by tato volba mohla být tou správnou
Zeptejte se sami sebe na tyto otázky, když zvažujete, zda má smysl refinancovat vaši první hypotéku: Máte půjčku s proměnlivou úrokovou sazbou, kterou chcete proměnit v půjčku s pevnou sazbou, než půjdou úrokové sazby? Máte půjčku s pevnou sazbou s vyšší úrokovou sazbou, než jakou byste dnes mohli získat? Máte půjčku Federální správy bydlení (FHA), která byla v té době jedinou věcí, na kterou byste se mohli kvalifikovat, ale nyní se vaše situace zlepšila a chtěli byste mít levnější konvenční půjčku bez hypotečního pojištění?
Stejně jako existuje mnoho důvodů, proč byste mohli chtít refinancovat domácí kapitálový úvěr, existuje mnoho důvodů, proč byste mohli chtít refinancovat svou první hypotéku. Úspora peněz nebo získání z neudržitelné půjčky do jedné, kterou můžete lépe spravovat, by měla být vaše hlavní úvahy.
Určení způsobilosti
Chcete-li mít nárok na vrácení peněz, musíte vlastnit dům po dobu nejméně šesti měsíců. Budete muset mít dostatek vlastního kapitálu, abyste mohli splatit hlavní zůstatek na své první hypotéce, splatit to, co dlužíte za vaši půjčku na domácí kapitál, a stále mít ve svém domě 20% podíl.
Věřitelé běžně prodávají hypotéky, které pocházejí, Fannie Mae nebo Freddie Mac. K tomu musí dodržovat pokyny pro půjčování Fannie nebo Freddie. Fannie nebude kupovat hotovostní refinanční půjčky na hlavní rezidenci s jednou jednotkou (tj. Ve vašem domě) s poměrem půjčky k hodnotě (LTV) vyšším než 80%. Pokud máte půjčku s vysokým zůstatkem (limity se liší podle krajů), poměr LTV nemůže být vyšší než 60%. Pokud jste svůj domov prodali za posledních šest měsíců, je maximální povolený poměr půjčky k hodnotě 70%.
Budete také potřebovat minimální kreditní skóre 640 až 680, v závislosti na poměru vaší půjčky k hodnotě. Pochopte, že věřitelé mohou mít své vlastní, přísnější standardy a vyžadují vyšší kreditní skóre.
Požadavky na půjčku: Jeden příklad
Zde je příklad, jak požadavky na úvěr k hodnotě fungují při typické refinancování, která vyžaduje 80% LTV. Pokud má váš dům hodnotu 300 000 $, budete muset po provedení výplaty refinancovat kapitál ve výši 60 000 $. To znamená, že vaše první hypotéka plus váš domovský kapitál nemohou činit více než 240 000 dolarů. Je dobré pochopit, jak výpočet funguje, ale můžete použít online kalkulačku pro výplatu refinancování k rychlé matematice pro vaši situaci. Chcete-li zjistit, kolik vlastního kapitálu máte, váš věřitel objedná ocenění, které vás bude stát několik set dolarů.
Závěrečné náklady
Nevýhodou volby možnosti cash-out refi je to, že náklady na uzavření spojené s první hypotékou jsou obvykle mnohem vyšší než náklady spojené s úvěrem na bydlení. Pokud chcete refinancovat, abyste ušetřili peníze, budete muset spočítat období, kdy budete mít rovnováhu, a zjistit, kolik měsíců budete muset mít novou půjčku, než vyjdete dopředu po uzavření nákladů. Čím kratší období průniku, tím lepší.
Váš věřitel vám může umožnit financovat vaše náklady na uzavření, což v krátkodobém horizontu zmírní bodnutí těchto dodatečných nákladů. Ale pokud je vaším cílem utrácet méně z dlouhodobého hlediska, vyplatte je předem. Jinak za ně budete platit úroky, dokud se vaše půjčka nevyplatí.
Další možností, pokud refinancujete relativně malý zůstatek hypotéky, je najít věřitele, který nabízí speciální produkt. Americká banka například nabízí inteligentní refinancování zůstatků nižších než 150 000 USD bez nákladů na uzavření.
Možnost 2: Refinancování do nové půjčky na domácí kapitál
Pokud jste se svou první hypotékou spokojeni, budete se chtít podívat na refinancování pomocí nové půjčky na bydlení.
Proč by tato volba mohla být tou správnou
Možná budete chtít získat novou půjčku ve stejné výši, jakou dlužíte za aktuální půjčku, abyste ušetřili peníze s nižší úrokovou sazbou a / nebo kratší dobou splatnosti. Možná vás bude zajímat nová půjčka o větší částku, pokud si chcete půjčit na pokrytí nových výdajů. Nebo možná budete chtít získat novou půjčku s dlouhodobějším časem, aby se vaše měsíční platby staly dostupnějšími, nezapomeňte však, že tímto způsobem budete platit více úroků z dlouhodobého hlediska. Pokud však máte potíže s provedením plateb, je to lepší volba než výchozí nastavení stávající půjčky.
Určení způsobilosti
Opět budete muset splnit minimální požadavky na úvěr k hodnotě, abyste se kvalifikovali, ale tyto požadavky jsou nižší u úvěrů na bydlení než u výplaty hotovosti. Požadavky se liší v závislosti na věřiteli, ale pokud například patříte do družstevní záložny, můžete si půjčit až 90% nebo dokonce 100% hodnoty vašeho domova, zejména pokud máte vynikající úvěrové a úvěrové podmínky jsou příznivé.
Pro úvěr na bydlení budete potřebovat úvěrové skóre alespoň 620, i když vaše úroková sazba bude poměrně vysoká se skóre tak nízkým. Nejlepší ceny jdou na dlužníky se skóre 740 nebo vyšším. Věřitelé často platí většinu nebo všechny náklady na uzavření úvěru na bydlení, pokud úvěr nezavřete brzy, během prvních 24 až 36 měsíců. V takovém případě budete muset věřiteli uhradit náklady na uzavření několik set až několik tisíc dolarů., v závislosti na vaší poloze a velikosti půjčky.
Porovnání půjčky na domácí kapitál s refinancováním hotovosti
Budete muset získat nabídky od několika poskytovatelů úvěru, abyste viděli, jak je úroková sazba nového úvěru na bydlení srovnatelná s provedením výplaty refi, za předpokladu, že vás zajímá a splňují podmínky pro obě možnosti. Obecně platí, že úvěry na bydlení a refinancování hotovosti mají vyšší úrokové sazby než prosté refinancování první hypotéky. Hotovostní refinancování má někdy vyšší úrokovou sazbu než půjčka vlastního kapitálu. V obou případech bude sazba záviset na poměru úvěru k hodnotě a vaší bonitě.
S hotovostním refinancováním nebo novým úvěrem na bydlení budete muset splnit všechny obvyklé hypoteční kvalifikační standardy, například mít dostatečný příjem a nízký dluh, abyste mohli navrhovat měsíční platby, stabilní pracovní historii a stabilní dobré kreditní skóre. Budete také muset předložit dokumentaci, abyste se kvalifikovali finančně.
Sbírejte dvě poslední bankovní výpisy, výplaty, W-2 a federální daňová přiznání; stránka prohlášení vlastníků domů - pojištění; stránka prohlášení o povodňovém pojištění vyžadovaná věřitelem, pokud je k dispozici; a vaše poslední výkazy hypotéky a půjčky na bydlení. Buďte připraveni poskytnout další dokumenty, jak to požaduje upisovatel úvěru, zejména pokud jste samostatně výdělečně činní.
Sečteno a podtrženo
Nakonec je na věřiteli, aby určil, zda máte nárok na refinancování v hotovosti nebo na nový úvěr na bydlení. Můžete se kvalifikovat u některých věřitelů a ne u jiných, protože úvěrové standardy se poněkud liší. Nakupujte s bankami, hypotečními makléři, online půjčovateli a družstevními záložnami, abyste našli nejlepší nabídku. A pokud se chystáte refinancovat, nezapomeňte výtěžek používat rozumně.