Život v důchodu: pronájem vs. vlastnictví domu

Existují dobré důvody vlastnit dům v důchodu. Existuje však také spousta argumentů k pronájmu. Ta může být levnější, pokud to znamená, že nemusíte platit za údržbu a opravy. Vlastnictví však může být méně stresující, pokud si nemusíte dělat starosti s pronajímatelem, který zvyšuje váš nájem.

Ať už půjdete kamkoli, budou náklady na bydlení jedním z vašich měsíčních výdajů v důchodu. Zde je několik faktorů, které je třeba vzít v úvahu při rozhodování o nájmu proti koupi.

Klíč s sebou

• Náklady na bydlení budou součástí vašeho důchodového rozpočtu, ať už nájemného nebo vlastní.
• Kolísání tržní hodnoty, neočekávané náklady na údržbu a spoluúčast na pojištění mohou zvýšit náklady na vlastnictví.
• Přestože domy mohou být cenným majetkem, který je třeba vlastnit, neměly by se kupovat především za účelem investice.
• Vlastnictví nabízí výhody, jako je stabilita, daňové výhody a spravedlnost.
• Pronájem poskytuje větší flexibilitu a likviditu a na údržbu utratíte méně peněz (a času).

Očekávání po zdanění

Prvním krokem při analýze vlastnictví domu oproti pronájmu je určení, kolik chcete / musí utratit po zaplacení daní.

Počínaje výnosem podaným v roce 2019 je úrok z kvalifikovaných hypoték až do výše 750 000 USD odpočitatelný pro pár podávající společně. Srážky daně z nemovitosti, kdysi obrovská výhoda pro daňové poplatníky (zejména v bohatých oblastech), jsou nyní omezeny na 10 000 $.

Být schopen odečíst úroky z hypotéky a daně z nemovitosti u domu, který vlastníte, znamená, že váš měsíční rozpočet půjde dále, protože dostanete část svých peněz zpět ve formě odpočtu. Protože náklady na pronájem nejsou daňově uznatelné, není třeba provádět žádné výpočty.

Chcete-li vypočítat hodnotu rozpočtu před zdaněním při koupi domu, určete mezní daňovou skupinu, odečtěte toto procento od 1 a rozdělte rozpočet touto částkou. Jako příklad si vezměme pár, který podá soubor společně a je v roce 2019 ve 22% daňové kategorii.

Rizika, která je třeba zvážit

Teoreticky vás koupí domu získá více za vaše peníze než pronájem. Vlastnictví domu však také přináší značné finanční riziko. Problémy, jako jsou výkyvy v tržní hodnotě, neočekávané náklady na údržbu a spoluúčast na pojištění, mohou zvýšit náklady nad rámec nájemného. A nezapomeňte plánovat inflaci - nájemné, daně a náklady na pojištění se časem zvyšují.

Dalším velkým problémem je riziko údržby spojené s vlastnictvím. Pronájem je jako nákup pojistky proti údržbě, protože nájemci nenesou odpovědnost za pravidelné náklady na údržbu, poruchy zařízení nebo katastrofy, jako jsou bouře nebo povodně. Ubytovatel se musí starat o tyto neočekávané náklady. Stejně tak majitelé domů.

Investiční příležitost?

I když nemovitost může nabídnout dobré investiční příležitosti, rezidence by neměla být kupována pouze z tohoto důvodu. Bydlení je nevyhnutelnými životními náklady a likvidace investičního aktiva by neměla zahrnovat hledání jiného místa k životu. Důchodci by při plánování nákladů na bydlení neměli nejlépe zohledňovat investice do vlastnictví.

„Jedním z největších mýtů o vlastnictví domu je, že jde o investici. Není to, “říká Kirk Chisholm, manažer majetku v inovativní poradenské skupině v Lexingtonu, Massachusetts. „Vlastnit dům, ve kterém žijete, je náklad, ne investice. Investice je investice, která generuje peněžní tok. Vlastnictví domu má jistě výhody, ale když zohledníte náklady, svazujete velké množství kapitálu, nelikviditu domu a že ceny domů ne vždy stoupají, je to mnohem méně atraktivní “ investice.'"

Aby byl dům skutečně využíván jako investice, musel by majitel domu nakupovat nízko a prodávat vysoko - příležitostně kupovat a prodávat domy. Prodáním domu za účelem dosažení zisku, když jsou ceny vysoké, však člověk získá šanci stát se cenami z trhu, pokud ceny nadále rostou. Ti s pevným rozpočtem, jako většina důchodců, nemusí mít možnost koupit jiný dům nebo byt a místo toho se ocitnou v jednání s pronajímatelem.

V některých ohledech může být pronájem ekonomickým ekvivalentem zkratování akcií. Pokud se domníváte, že ceny bydlení směřují níže, můžete si pronajmout rezidenci, počkat, až ceny klesnou, a koupit si dům později. Mýlit se ve směru cen bydlení a nakonec platit vyšší kupní cenu je podobné placení vyšší ceny za akcie na pokrytí krátké pozice.

Výplaty a likvidita

Mezi další finanční výhody nájemce patří svoboda obávat se podmínek na trhu s bydlením a likvidita. Prodej domu může trvat dlouho; zahrnuje také spoustu papírování a většina realitních kanceláří účtuje provizi, což snižuje návratnost investic. Sidestepping těchto spleti, když je čas se pohybovat, rozhodně stojí za to.

Někteří důchodci žijí výhradně z peněz na důchod - dávky sociálního zabezpečení, výplaty anuity nebo vládní nebo unijní plán, takže nemají vždy velké částky likvidní hotovosti. Bez dostatečných aktiv na okraji neočekávaných výdajů by mohly být běžné náklady na vlastnictví domu zničující.

Výhody vlastnictví

Pokud jste jedním ze 70% majitelů domů, kteří jdou do důchodu bez hypotéky, může být otázka nájemného vs. vlastnění zpočátku méně komplikovaná. Skutečnost, že nemáte domovní platby, z toho však neznamená, že by vás to nenapadlo.

Budete muset zvážit daně z majetku a náklady na údržbu. A čím starší je váš domov, tím vyšší mohou být ty náklady na údržbu.

Přesto je snadné najít argumenty pro pobyt - zejména pokud žijete v domě, který nyní vlastníte (a nemáte důvod odejít). Zde jsou některé další klíčové argumenty.

Stabilita

Pokud vlastníte svůj domov, pravděpodobně si užijete větší stabilitu a kontrolu. Nebudete se muset starat o pronajímatele nájemného. Stejně tak pronajímatel nemůže prodat rezidenci zpod vás. Stále máte možnost se pohnout, ale bude to vaše rozhodnutí - ne pronajímatel. Rovněž nemůžete přestavět pronájem, alespoň ne bez souhlasu majitele.

Build Equity

Pro některé důchodce je důležité nechat dědictví. Jiní chtějí využít akumulovaného vlastního kapitálu k uzavření půjčky, úvěrové linky nebo reverzní hypotéky. To jsou situace, ve kterých vlastnictví dává největší smysl. V oblastech, kde hodnoty nemovitostí rychle rostou, vám vlastnictví umožňuje vlastnit majetek, který oceňuje. A samozřejmě to také znamená, že se můžete vyhnout zvýšení nájemného, ​​které je tak běžné na horkých realitních trzích.

Daňové výhody

Jednou z výhod vlastnictví domu je, že si můžete odečíst hypoteční úrokové a majetkové daně z federálních výnosů; daňová reforma tyto výhody poněkud snížila, stále však existují. Ostatní odpočty, včetně hypotečních bodů, mohou fungovat tak, že sníží dlužnou částku IRS. Pokud si půjčíte, nedostanete žádné z těchto výhod.

Emoce

Míra, do jaké jste citově spojeni s myšlenkou vlastnictví domu, je důležitým, nefinančním hlediskem.

Klady

• Spravedlnost

• Stabilita

• Srážky daní

Nevýhody

• Náklady na údržbu, čas

• Neplatnost

• Daň z nemovitostí

Výhody pronájmu

Prodej vašeho domu a přestěhování do pronájmu má své body. Pokud v současné době pronajímáte, znáte tyto výhody. Ale pokud jste majitelem domu, který uvažuje o skákání lodí, zde je několik důvodů, které byste měli zvážit.

Otevřete Možnosti

Pronájem může mít smysl, pokud jste prázdný hnízdo, jste připraveni na zmenšení velikosti nebo si nejste jisti, kde budete trávit důchodový rok. Možná budete chtít po několika letech odjet za lepším počasím (nebo s nižšími životními náklady) a později se budete moci snadno vrátit blíže k vaší rodině.

Vaše zdraví - nebo zdraví člena rodiny - může být také faktorem, pokud se domníváte, že bude možná nutné se brzy přestěhovat, aby se mu dostalo nebo se o něj postaralo. Mnoho asistovaných a nezávislých živých komunit je pouze na nájemném, takže vám nebude na výběr, pokud budete bydlet.

Pokud skončíte s pronájmem, může dlouhodobý pronájem pomoci snížit nejistotu rostoucích nájemného.

Nižší náklady

Je důležité porovnat náklady na pronájem a vlastnictví v místě, kde plánujete bydlet. Podle zprávy Trulie bylo nájemné méně nákladné v 98 ze 100 měst s velkým počtem obyvatel 65 a starších. Stojí za zmínku, že na jihu je vlastnictví obvykle levnější než pronájem.

Méně údržby

Když si pronajmete, pravděpodobně nebudete muset platit za údržbu hlavních lig, strukturální údržbu. V průměru utratí majitelé domů každoročně 1 až 4% za údržbu. Čím je domov starší, tím vyšší procento. Jedno upozornění: Ujistěte se, že váš pronajímatel je zodpovědný za veškerou (nebo téměř veškerou) údržbu a opravy, zejména pokud pronajímáte dům.

Nejsou to jen náklady. Jak stárnete, vaše schopnost vykonávat jakoukoli z těchto úloh sami nevyhnutelně poklesne. Možná nechcete žít někde, kde by vás pravidelně stálo na žebřících, abyste vyměnili žárovky nebo odhazovali sníh z chodníku. To je, když super nebo stavební údržbář může opravdu pomoci.

Uvolněný kapitál

Pronájem může uvolnit peníze, které můžete investovat. To vám udržuje likviditu a může zvýšit váš celkový příjem během vašich důchodových let. Investice často rostou rychleji, než oceňují nemovitosti, což z nich dělá ještě lepší využití vašich peněz. Také vlastnictví vás vystavuje riziku v případě dalšího selhání na trhu s bydlením - něco pronajmutí nedělá.

Klady

• Likvidita

• Malé náklady na údržbu, odpovědnost

• Flexibilita v pohybu

• Nižší náklady, daně

Nevýhody

• Nepředvídatelné zvýšení nájemného, ​​vystěhování

• Žádný kapitál

• Žádné daňové výhody

• Neschopnost přizpůsobit domov

Sečteno a podtrženo

Pro mnoho lidí, kteří se blíží odchodu do důchodu, je rozhodnutí o tom, zda ponechat rodinný dům nebo zmenšit na menším místě, obtížné. Pokud se rozhodnou přestěhovat, začnou hrát stres a výdaje spojené s vlastnictvím domu. Zda vlastnit nebo pronajmout dům v důchodu, zahrnuje několik aspektů, například:

• Jaký je rozpočet po zdanění za pronájem nebo vlastnictví?
• Je dům potenciální investiční příležitostí nebo jen jiným výdajem?
• Jaká rizika přicházejí s vlastnictvím domu z hlediska neočekávaných nákladů a může jim rozpočet odolat?