Mám sloučit dvě hypotéky do jedné?
Hypoteční trh se za poslední desetiletí hodně změnil. V minulosti mohl hypotéku získat prakticky kdokoli - i jednu za mnohem víc, než si mohli dovolit. V té době byly úrokové sazby vyšší, ale úvěrové standardy byly jednodušší. Dnes je těžší se kvalifikovat a úrokové sazby se teprve začínají zvyšovat z historických minim.
Možná jste si vzali druhou hypotéku (častěji nazývanou půjčku vlastního kapitálu), když byly sazby vysoké. To je jen jeden z důvodů, proč byste mohli zvážit konsolidaci svých půjček. Ale měli byste? Dává to smysl? Nebo je nejlepší držet půjčky odděleně?
Čtyři důvody k upevnění hypotéky
Casey Fleming, hypoteční poradce a spisovatel na volné noze, který je autor „The Loan Guide: Jak získat nejlepší možnou hypotéku“ uvádí následující čtyři důvody pro konsolidaci:
1. Snižte úrokovou sazbu
Asi před deseti lety byly průměrné sazby hypoték mnohem vyšší. Například v polovině června 2007 dosáhla průměrná 30letá sazba maxima 6, 74%. Ale v březnu 2019 byly sazby v průměru 4, 27% - více než třetina levnější než v roce 2007. Nižší sazba by mohla znamenat úsporu tisíce dolarů z vaší půjčky. Čím nižší je úroková sazba, tím méně zaplatíte celkem za celou dobu trvání půjčky.
Klíč s sebou
- Pokud máte dvě hypotéky, jejich sloučením do jedné za sníženou úrokovou sazbu nebo kratší dobu půjčky vám může ušetřit značné množství peněz.
- Refinancování z hypotéky s proměnlivou sazbou do půjčky s pevnou sazbou může pomoci snížit obavy, zda si později můžete půjčku dovolit splácet hypotéku.
- Konsolidace za účelem snížení plateb obvykle skončí a bude vás časem stát více, protože vaše půjčka se obnoví na delší dobu.
2. Eliminujte riziko hypotéky s proměnlivou sazbou
Protože platby jsou často nižší na začátku hypotéky s proměnlivou sazbou, mohou být kupci domů nuceni koupit dům, který si později nemohou dovolit. Po skončení úvodního období mohou zákazníci zjistit, že se platba může v jejich blízké budoucnosti pohybovat příliš vysoko pro jejich domácnost. Konsolidace hypotéky do jediné hypotéky s pevnou sazbou odstraní obavy z podstatně vyšší platby později v hypotéce.
Je to zvláště dobrý tah, když jsou sazby relativně nízké. Možná, že minulý rok by byl lepší, ale nyní je stále dobrý. Federální rezervní rada zvýšila hypoteční úrokové sazby devětkrát od roku 2015, ale naposledy zvýšila sazby v prosinci 2018 a naznačila, že na rok 2019 nejsou plánována žádná zvýšení.
Pouhé porovnání měsíčních splátek hypotéky vás pravděpodobně povede k špatnému řešení refinancování; musíte se podívat na všechny náklady v průběhu času.
3. Splatte své půjčky rychleji
Spolu s kombinací obou půjček do jedné platby zvažte i kratší půjčku. Celková částka úroku, kterou zaplatíte, je nižší a majetek nebo nemovitosti jsou vaše dříve. Měsíční platby budou samozřejmě vyšší.
Vezměme si příklad 30leté hypotéky s pevnou sazbou na dům s 250 000 USD, který by stál asi 1 150 $ měsíčně. Pokud to uděláte na 15letou půjčku, měsíční cena stoupne na 1 811 USD - vyšší platba, ale méně nákladná v průběhu času, protože za 15 let budete provádět méně plateb než za 30 let a platíte zhruba 88 000 dolarů méně v zájmu.
4. Snižte své platby
Jediný čas, kdy to dává smysl, je, když se ocitnete nad hlavou. Problém je v tom, že snižování částky platby v průběhu času vás obvykle bude stát dražší. Podle Fleminga: „Nižší měsíční platby zřídka znamenají nižší celoživotní náklady - nebo dokonce nižší roční úrokové náklady - protože nová půjčka téměř vždy vynuluje splátkový kalendář na delší dobu a méně vaší platby půjde na jistinu.“
Vzhledem k tomu, že do většiny hypoték je spořen úrok, je v prvních letech nové hypotéky směřována menší částka platby k jistině. Pokud budete pokračovat v resetování půjčky, budete nakonec platit více úroků z dlouhodobého hlediska. Z tohoto důvodu je pro sériové refinanční společnosti obtížnější splácet hypotéku.
Sečteno a podtrženo
Pokud konsolidujete své hypotéky, ujistěte se, že je to pro vás dlouhodobě výhoda. Podívejte se na celkovou částku, kterou budete muset zaplatit za půjčku, a na tempo, kterým budete stavět kapitál. Jednoduše porovnávat platby je krátkodobé myšlení. Podle Fleminga: „Žádný nástroj se nepoužívá častěji k tomu, aby majitelé domů promluvili o špatných obchodech než o srovnání měsíčních plateb. Je to příliš zjednodušující a každý rok stojí majitele domů miliony dolarů. V ideálním světě by měla být doba trvání nové půjčky stejná jako - nebo kratší než - stávající půjčky. “