Single vs. Double vs Triple Net Leasing: Jaký je rozdíl?

Čistý leasing je pronájem nemovitostí, ve kterém nájemce platí jeden nebo více dodatečných nákladů. Obvykle zahrnují daně z nemovitostí, pojistné na nemovitosti nebo náklady na údržbu a často se používají v komerčních nemovitostech. Existují tři základní typy leasingů: Single, double a triple net leasing.

Jediný čistý leasing vyžaduje, aby nájemce kromě nájmu platil pouze daně z nemovitosti. V případě dvojitého čistého pronájmu platí nájemce nájemné plus daně z nemovitosti a pojistné. Trojnásobný čistý leasing, známý také jako NNN nebo čistý síťový leasing, vyžaduje, aby nájemce zaplatil nájem plus všechny tři další výdaje.

Nájemné je obecně nižší s čistým leasingem než tradiční pronájem - čím více nákladů musí nájemce nést, tím nižší základní nájemné pronajímatel účtuje. Ale trojnásobné čisté leasingy jsou obvykle spojitelné leasingy, což znamená, že nájemce nemůže ustoupit, protože náklady - zejména náklady na údržbu - mohou být vyšší.

Jednotlivé čisté leasingy

Jednotlivé čisté leasingy, které jsou často označovány jako Čisté nebo N, nejsou ve světě pronájmu tak běžné. V takovém nájmu převádí pronajímatel minimální riziko na nájemce, který platí majetkové daně. To znamená, že veškeré další výdaje - jako je pojištění, údržba a opravy a služby - jsou v odpovědnosti pronajímatele. Pronajímatel je rovněž odpovědný za jakoukoli údržbu a / nebo opravy, které musí být provedeny během pronájmu v rámci nemovitosti.

Nájemníci v rámci jediného čistého leasingu nakonec zaplatí mírně nižší nájemné než u standardního leasingu kvůli přidaným nákladům na majetkové daně. Vyšší platba za pronájem však nezbavuje majitele odpovědnosti za udržování těchto výdajů v aktuálním stavu. Nájemce může například opomenout nebo provést opožděné platby obci, což znamená, že pro ně je pronajímatel na háku. Mohou mít za následek pokuty a / nebo další poplatky. To je důvod, proč většina pronajímatelů zahrnuje daně z nemovitosti do splátek nájemného. Dávají přednost tomu, aby jim platba prošla, aby věděli, že daně jsou placeny včas a ve správné výši.

Double Net Leasing

Dvojité čisté pronájmy jsou zvláště oblíbené v komerčních nemovitostech. V nájmu, jako je tento, platí nájemce kromě nájemného daně z nemovitosti a pojistné. Základní nájemné splatné za samotný prostor je obecně nižší z důvodu dodatečných nákladů, které musí nájemce nést. Na druhé straně veškeré náklady na údržbu zůstávají v odpovědnosti pronajímatele, který za ně platí přímo.

Ve větším komerčním rozvoji s více než jedním prostorem k pronájmu, jako jsou nákupní centra a rozsáhlé kancelářské komplexy, mohou mít nájemci jiné záběry než jejich sousedé. Pronajímatelé tedy obvykle nájemcům přidělují daně a náklady na pojištění úměrně na základě objemu pronajatého prostoru.

Stejně jako v případě jediného čistého nájmu by i pronajímatelé měli mít k dispozici další platby, aby je mohli platit obci a pojišťovně. Přestože nájemní nájem zahrnuje tyto platby, jméno pronajímatele je na daňovém a pojistném účtu, což znamená, že je v konečném důsledku odpovědný. Tím, že nájemce zaplatí tyto náklady přímo jemu, může pronajímatel zabránit problémům spojeným s opožděnými nebo zmeškanými platbami nájemců, což by mohlo vést k dodatečným poplatkům.

Dvojité čisté leasingy, které se také nazývají leasingové sítě NN,

Triple Net Leasing

Trojnásobný čistý pronájem vysílá pronajímatele na největší riziko jakéhokoli čistého pronájmu. To znamená, že nájemce musí kromě nájemného, ​​daní z majetku a pojistného platit i náklady na údržbu a opravy staveb. Protože tyto dodatečné náklady jsou přeneseny na nájemce, pronajímatel obecně účtuje nižší základní nájemné.

Pokud jsou náklady na údržbu vyšší, než se očekávalo, nájemci v rámci trojitého čistého leasingu se často pokoušejí dostat ze svých leasingů nebo získat koncese na nájemné. Aby se tomu zabránilo, mnozí majitelé dávají přednost použití dluhopisů s čistým výnosem. Jedná se o jeden druh trojitého čistého leasingu, který nelze ukončit před vypršením jeho platnosti. Výše nájemného navíc nemůže být z jakéhokoli důvodu změněna, včetně neočekávaného a významného zvýšení vedlejších nákladů.

Pronajímatelé mohou preferovat použití dluhopisu s čistým výnosem, protože nájemníci se mohou pokusit dostat z drahého trojnásobného čistého pronájmu.

Trojnásobné čisté pronájmy mohou zvýšit provozní náklady nájemce a mohou být na hřišti spoluúčastí na pojistných smlouvách a mohou také odpovídat za jakékoli škody na majetku, které nejsou kryty pojišťovnou.

Většina trojnásobných čistých leasingů jsou dlouhodobé pronájmy, které trvají déle než 10 let, a obecně zahrnují koncese na zvýšení nájemného. V oblasti nemovitostí se také nazývají leasingy typu net-net-net nebo NNN. (Pro související čtení viz: Jaké druhy nemovitostí používají pronájem trojité sítě (NNN)?)

Klíč s sebou

• Čisté pronájmy zahrnují nájemníky, kteří platí jeden nebo více dodatečných nákladů v oblasti komerčních nemovitostí.
• V rámci jednoho čistého pronájmu platí nájemce kromě daně z nemovitosti nižší základní nájemné.
• Dvojí čistý leasing zahrnuje daně z nemovitosti a pojistné se základním nájemným.
• Třínásobné čisté leasingy zahrnují daně z nemovitostí, pojištění a náklady na údržbu plus základní nájemné.
• Nájemníci se mohou pokusit vystoupit z trojitého čistého leasingu kvůli vysokým nákladům, které s nimi souvisejí, takže pronajímatelé obvykle využívají závazný čistý leasing.

Zvláštní úvahy

Při vstupu do jakéhokoli typu leasingu musí nájemce vzít v úvahu, že jeho splátky nájemného, ​​ať už zahrnují dodatečné náklady nebo notu, se mohou zvýšit. Pronajímatel může zvýšit nájemné kvůli zákonným zvýšením povoleným místními vládami. Nájemné se však může také zvýšit z důvodu přehodnocení daně z nemovitostí nebo zvýšení pojistného.

Ale existují alternativy. Pokud je tato možnost poskytnuta, mohou nájemci zvážit uzavření hrubého nájmu, který si účtuje paušální nájemné. Tato částka pokrývá poplatek za prostor a veškeré další výdaje, které s ním souvisí. Ubytovatel si proto ponechává odpovědnost za placení daně z nemovitosti, pojistného a nákladů na údržbu. Tyto náklady hradí tím, že je zabuduje do nájemného, ​​který účtuje nájemci.

Například, pokud je roční nájemné 10 000 $ a odhaduje, že dodatečné náklady budou 3 000 USD, efektivní nájemné, které účtuje nájemci, je 13 000 USD ročně. Zatímco tradiční leasingy jsou běžnější než čistý leasing, představují pro pronajímatele větší riziko, který musí absorbovat neočekávané zvýšení dodatečných nákladů. To je důvod, proč někteří pronajímatelé upřednostňují použití typu čistého pronájmu, přesunutí některých nebo všech těchto rizik na nájemce.