Top 10 funkcí výnosné nemovitosti k pronájmu
Hledáte nákup rezidenční nemovitosti? Tento nápad může být pro začínajícího investora skličující. Nemovitost je těžký podnik a pole je poseté pozemními minami, které mohou vaše výnosy zlikvidovat. Zde jsou nejdůležitější věci, které je třeba zvážit při nakupování majetku s příjmem.
Zahájení vyhledávání
Možná budete chtít, aby vám realitní agent pomohl dokončit nákup, ale měli byste začít hledat nemovitost sami. Agent může na vás vyvolat zbytečný tlak, než najdete investici, která vám nejlépe vyhovuje. A zjišťování, že investice si vyžádá nějaké uzdravovací dovednosti a nějakou koženou obuv.
Klíč s sebou
- Důkladně se podívejte na okolí. Jeho životnost a vybavení jsou klíčové.
- Je míra neobsazenosti v sousedství vysoká ">
Váš dosah bude omezen tím, zda chcete nemovitost aktivně spravovat nebo najmout někoho jiného, kdo jej spravuje. Pokud máte v úmyslu aktivně spravovat, nechcete nemovitost, která je příliš daleko od místa, kde žijete. Pokud se chystáte na správcovskou společnost, aby se o ni postarala, blízkost je menší problém.
Pojďme se podívat na 10 nejdůležitějších věcí, které byste měli zvážit při hledání správné nemovitosti k pronájmu.
1:59Top 10 funkcí výnosné nemovitosti k pronájmu
1. Sousedství. Okolí, ve kterém kupujete, určí typy nájemců, které přitahujete, a vaši míru neobsazenosti. Pokud si koupíte v blízkosti univerzity, je pravděpodobné, že studenti budou dominovat vašemu bazénu potenciálních nájemců a každé léto budete mít problémy s obsazováním volných pracovních míst. Uvědomte si také, že některá města se pokoušejí odrazovat od převodu nájemného tím, že uvalují přehnané poplatky za povolení a hromadí byrokracii.
2. Dane z nemovitostí. Dane z nemovitostí se pravděpodobně budou v cílové oblasti velmi lišit a vy si chcete být vědomi toho, kolik jim ztratíte. Vysoké daně z nemovitostí nejsou vždy špatné ve skvělé čtvrti, která přitahuje dlouhodobé nájemníky, ale existují také mizerná místa s vysokými daněmi. Znalecký úřad obce bude mít všechny daňové údaje v evidenci, nebo si můžete promluvit s majiteli domů v komunitě. Je také moudré zjistit, zda je v blízké budoucnosti pravděpodobné zvýšení daně z nemovitostí. Město ve finanční tísni může zvýšit daně daleko za to, co si může pronajímatel realisticky účtovat v nájemném.
3. Školy. Pokud jednáte s rodinnými domy, zvažte kvalitu místních škol. Ačkoli se budete nejvíce zajímat o měsíční peněžní tok, celková hodnota vaší pronajaté nemovitosti přichází do hry, když ji nakonec prodáte. Pokud v blízkosti nejsou dobré školy, může to ovlivnit hodnotu vaší investice.
4. Zločin. Nikdo nechce žít vedle zločinného místa pro trestnou činnost. Místní policie nebo veřejná knihovna by měla mít přesné statistiky zločinů pro sousedství. Zkontrolujte výši vandalismu, závažných zločinů a drobných zločinů a poznamenejte si, zda se trestná činnost pohybuje nahoru nebo dolů. Můžete se také zeptat na frekvenci policejní přítomnosti ve vašem sousedství.
5. Trh práce. Místa s rostoucími pracovními příležitostmi přitahují více nájemníků. Chcete-li zjistit, jak se v oblasti dostupnosti práce nachází oblast, obraťte se na americký úřad statistik práce nebo přejděte do místní knihovny. Pokud vidíte oznámení o stěhování velké společnosti do oblasti, můžete si být jisti, že pracovníci, kteří hledají místo k životu, se do oblasti dostanou. To může způsobit, že ceny domů budou stoupat nebo klesat, v závislosti na typu podnikání, ve kterém se pohybujete. Můžete předpokládat, že pokud byste chtěli tuto společnost na svém dvorku, budou také vaše nájemci.
6. Vybavení. Prohlédněte si okolí a prohlédněte si parky, restaurace, tělocvičny, kina, spojení veřejnou dopravou a všechna další výhoda, která přitahují nájemníky. Radnice může mít propagační literaturu, která vám dá představu o tom, kde najdete nejlepší kombinaci občanské vybavenosti a soukromého majetku.
7. Budoucí vývoj. Oddělení územního plánování bude mít informace o novém vývoji, který se blíží nebo byl zónován do oblasti. Pokud probíhá hodně výstavby, je to pravděpodobně dobrá oblast růstu. Dejte si pozor na nový vývoj, který by mohl poškodit cenu okolních nemovitostí. Další nové bydlení by také mohlo konkurovat vašemu majetku.
8. Počet kotací a volných pracovních míst. Pokud sousedství má neobvykle vysoký počet výpisů, může to signalizovat sezónní cyklus nebo sousedství v úpadku. Musíte zjistit, co to je. V obou případech vysoká míra neobsazenosti nutí pronajímatele k nižším nájemným, aby přilákali nájemce. Nízká míra neobsazenosti umožňuje pronajímatelům zvýšit nájemné.
9. Průměrné nájemné. Příjem z pronájmu bude váš chléb a máslo, takže musíte vědět, jaký je průměrný nájem v této oblasti. Ujistěte se, že jakýkoli majetek, který považujete, bude mít dostatečné nájemné na pokrytí vaší splátky hypotéky, daní a dalších nákladů. Prozkoumejte oblast dostatečně dobře, abyste zjistili, kam bude směřovat v příštích pěti letech. Pokud si nyní můžete tuto oblast dovolit, ale očekává se, že se zvýší daně, dostupná nemovitost dnes může znamenat bankrot později.
10. Přírodní katastrofy. Pojištění je další náklad, který budete muset odečíst od svých výnosů, takže musíte vědět, kolik to bude stát. Pokud je oblast náchylná k zemětřesení nebo záplavám, mohou náklady na pokrytí stačit při příjmu z pronájmu.
Získávání informací
Oficiální zdroje jsou skvělé, ale promluvte si se sousedy a získejte skutečnou kopečku. Promluvte si s nájemníky i majiteli domu. Pronajímatelé budou mnohem negativnější k negativním aspektům, protože do nich nemají žádné investice. Navštivte oblast v různých časech v různých dnech v týdnu, abyste viděli své budoucí sousedy v akci.
Výběr nemovitosti
Obecně je nejlepší investiční nemovitost pro začátečníky obydlí rodinných domů nebo byt. Condos jsou nízká údržba, protože asociace bytů se stará o externí opravy, takže se nemusíte starat pouze o interiér. Condos však mají tendenci sbírat nižší nájemné a zhodnocovat pomaleji než rodinné domy.
Rodinné domy mají tendenci přilákat dlouhodobější nájemníky. Rodiny nebo páry jsou obecně lepší nájemci než jednotlivci, protože je pravděpodobnější, že budou finančně stabilní a pravidelně platí nájemné.
Když máte sousedství zúžené, hledejte nemovitost, která má potenciál pro zhodnocení a dobrý plánovaný peněžní tok. Podívejte se na vlastnosti, které jsou dražší, než si můžete dovolit, a na ty, které jsou na dosah. Nemovitost se často prodává pod cenou uvedenou na seznamu.
Sledujte kótovací ceny dalších nemovitostí a zeptejte se kupujících na konečnou prodejní cenu, abyste získali představu o tom, jaká je tržní hodnota v okolí.
Pro zhodnocení potenciálu hledáte nemovitost, která s několika kosmetickými změnami a některými renovacími přiláká nájemce, kteří jsou ochotni platit vyšší nájemné. To také zvýší hodnotu nemovitosti, pokud se rozhodnete ji prodat po několika letech.
Klíčovým krokem k zajištění výnosného úsilí je samozřejmě nákup nemovitosti za rozumnou cenu. Doporučení pro pronájem nemovitosti je platit ne více než 12násobek ročního nájemného, který očekáváte.
Nastavení nájemného
Jak se tedy určuje potenciální nájemné? Budete muset udělat informovaný odhad. Nenechte se unést příliš optimistickými předpoklady. Příliš vysoké nastavení nájemného a skončení s prázdnou jednotkou na několik měsíců pryč z celkového zisku ve spěchu.
Začněte s průměrným nájemným za okolí a pracujte odtud. Zvažte, zda vaše místo stojí o něco víc nebo o něco méně a proč.
Chcete-li zjistit, zda číslo nájemného pracuje pro vás jako investora, zjistěte, co vás místo skutečně bude stát. Odečtěte očekávanou měsíční splátku hypotéky, majetkové daně děleno 12 měsíci, náklady na pojištění děleny 12 a velkorysý příspěvek na údržbu a opravy.
Nepodceňujte náklady na údržbu a opravy. Tyto náklady závisejí na věku nemovitosti a na tom, kolik plánujete udělat sami. Novější budova bude pravděpodobně vyžadovat méně než starší. Je nepravděpodobné, že by byt v komplexu pro seniory byl vystaven stejnému poškození jako vysokoškolské bydlení mimo areál školy.
Vlastní opravy značně snižují náklady, ale také znamenají pohotovostní pohotovost 24 hodin denně, 7 dní v týdnu. Další možností je najmout společnost spravující nemovitosti. Firma zpracovává vše od rozbitých toalet po vybírání nájemného každý měsíc. Očekávejte, že za tuto službu zaplatíte asi 10% hrubého příjmu z pronájmu.
Pokud všechny tyto údaje vyjdou dokonce, nebo ještě lépe, s trochou zbylého, můžete nyní požádat svého realitního agenta, aby předložil nabídku.
Provádění nákupu
Banky mají přísnější požadavky na poskytování půjček na investice do nemovitostí než na primární rezidence. Předpokládají, že pokud se časy ztíží, lidé jsou méně ochotni ohrozit své domovy než obchodní nemovitost. Buďte připraveni zaplatit nejméně 20% až 30% za zálohu a náklady na uzavření. Před podpisem nechte nemovitost důkladně zkontrolovat odborníkem a nechte právníka zkontrolovat vše.
Nezapomeňte na pojištění majitelů domů. Pojištění nájemce kryje věci nájemce, ale za samotnou budovu je odpovědný pronajímatel a pojištění může být dražší než u podobného domu obývaného vlastníkem. Hypotéka, pojištění a odpisy nemovitosti jsou daňově uznatelné až do určité částky.
Sečteno a podtrženo
Každý stát má dobrá města, každé město má dobré sousedství a každé sousedství má dobré vlastnosti. Vyrovnat všechny tři vyžaduje hodně práce a výzkumu.
Když najdete ideální nemovitost k pronájmu, udržujte svá očekávání realistická a ujistěte se, že vaše vlastní finance jsou dostatečně zdravé, abyste mohli počkat, až nemovitost začne generovat hotovost, než aby ji zoufale potřebovala.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.