Pochopení struktury platby hypotéky

Hypotéka je dlouhodobá půjčka, která vám pomůže koupit dům. Kromě splácení jistiny musíte také zaplatit půjčovateli úroky. Domov a pozemek kolem něj slouží jako zajištění. Pokud ale chcete vlastnit dům, musíte vědět víc než tyto obecné údaje.

Klíč s sebou

• Hypoteční splátky se skládají z platby jistiny a úroků.
• Pokud provedete zálohu méně než 20%, budete muset uzavřít soukromé hypoteční pojištění, což zvyšuje vaši měsíční splátku.
• Některé platby zahrnují také daně z nemovitostí nebo nemovitostí.
• Dlužník platí více úroků na začátku hypotéky, zatímco druhá část úvěru upřednostňuje zůstatek jistiny.

Dějiny

Téměř každý, kdo si koupí dům, má hypotéku. Sazby hypoték jsou často uváděny ve večerních zprávách a spekulace o tom, jakým směrem se budou sazby pohybovat, se staly standardní součástí finanční kultury.

Moderní hypotéka vznikla v roce 1934, kdy vláda - aby pomohla zemi překonat Velkou depresi - vytvořila hypoteční program, který minimalizoval požadované zálohy na dům, čímž se zvýšila částka, kterou si mohli potenciální majitelé domů půjčit. Předtím byla požadována záloha 50%. Dnes je žádoucí 20% záloha, většinou proto, že pokud je záloha nižší než 20%, musíte uzavřít soukromé hypoteční pojištění (PMI) a zvýšit tak své měsíční platby.

Žádoucí však není nutně dosažitelné. K dispozici jsou hypoteční programy, které umožňují výrazně nižší splátky, ale pokud dokážete spravovat 20%, určitě byste měli.

Porozumění struktuře hypotečních plateb

Hypoteční splátky

Hlavními faktory určujícími vaše měsíční splátky hypotéky jsou velikost a doba trvání půjčky. Velikost je částka peněz, které si půjčujete, a termín je doba, kterou musíte vrátit. Obecně platí, že čím delší je vaše doba, tím nižší je vaše měsíční platba. Proto jsou nejoblíbenější 30leté hypotéky. Jakmile znáte velikost půjčky, kterou potřebujete pro svůj nový domov, hypoteční kalkulačka je snadný způsob, jak porovnat typy hypoték a různé půjčovatele.

PITI: Hypoteční platební komponenty

Při výpočtu hypotéky hrají roli čtyři faktory: jistina, úrok, daně a pojištění (PITI). Když se na ně podíváme, použijeme jako příklad hypotéku ve výši 100 000 USD.

Ředitel školy

Část každé splátky hypotéky je věnována splacení jistiny. Úvěry jsou strukturovány tak, aby částka jistiny vrácená dlužníkovi začíná nízká a zvyšuje se s každou splátkou hypotéky. Platby v prvních letech se vztahují spíše na úroky než na jistinu, zatímco platby v posledních letech tento scénář zvrátí. U naší hypotéky ve výši 100 000 USD je jistina 100 000 USD.

Zájem

Úrok je odměnou věřitele za riskování a zapůjčení peněz. Úroková sazba hypotéky má přímý dopad na výši splátky hypotéky: Vyšší úrokové sazby znamenají vyšší splátky hypotéky.

Vyšší úrokové sazby obecně snižují množství peněz, které si můžete půjčit, a nižší úrokové sazby je zvyšují. Pokud je úroková sazba na naši hypotéku 100 000 USD 6%, kombinovaná jistina a úroková měsíční splátka na 30letou hypotéku by činila přibližně 599, 55 USD - úrok 500 USD + jistina 99, 55 USD. Stejná půjčka s úrokovou sazbou 9% vede k měsíční platbě 804, 62 $.

Daně

Daň z nemovitostí nebo nemovitostí jsou stanovovány vládními agenturami a slouží k financování veřejných služeb, jako jsou školy, policie a hasiči. Daně jsou vypočítávány vládou na ročním základě, ale tyto daně můžete platit jako součást vašich měsíčních plateb. Splatná částka se dělí celkovým počtem měsíčních splátek hypotéky v daném roce. Půjčitel inkasuje platby a drží je v úschově, dokud nebudou muset být zaplaceny daně.

Pojištění

Stejně jako daně z nemovitostí se platby pojištění provádějí s každou splátkou hypotéky a jsou drženy v úschově, dokud není splatný účet. V hypoteční splátce mohou být zahrnuty dva typy pojistného krytí. Jedním z nich je pojištění majetku, které chrání dům a jeho obsah před ohněm, krádeží a jinými katastrofami. Druhým je PMI, který je povinný pro lidi, kteří kupují dům se zálohou nižší než 20% nákladů. Tento typ pojištění chrání věřitele v případě, že dlužník není schopen splácet půjčku. Vzhledem k tomu, že minimalizuje riziko selhání úvěru, umožňuje společnost PMI také půjčovatelům půjčku prodat investorům, kteří zase mohou mít jistotu, že jim bude jejich dluhová investice vrácena. Pokrytí PMI lze zrušit, jakmile má dlužník v domácnosti alespoň 20% vlastní kapitál.

Hypoteční pojištění lze zrušit, jakmile zůstatek dosáhne 78% původní hodnoty.

Zatímco hlavní hypotéka, úroky, daně a pojištění tvoří typickou hypotéku, někteří lidé se rozhodnou pro hypotéky, které nezahrnují daně ani pojištění jako součást měsíční platby. U tohoto typu půjčky máte nižší měsíční splátku, ale daně a pojištění musíte platit sami.

Plán odpisů

Hypoteční splátkový kalendář poskytuje podrobný pohled na to, jaká část každé hypoteční splátky je věnována každé složce PITI. Jak bylo uvedeno dříve, hypoteční splátky v prvních letech se skládají především z úrokových plateb, zatímco pozdější platby se skládají především z jistiny.

V našem příkladu hypotéky na 30 let, 30 let, má splátkový kalendář 360 plateb. Částečný plán uvedený níže ukazuje, jak se rovnováha mezi splátkami jistiny a úroků v průběhu času mění a směřuje k větší aplikaci na jistinu.

Jak ukazuje graf, každá platba je 599, 55 $, ale částka věnovaná změnám jistiny a úroků. Na začátku vaší hypotéky je sazba, kterou získáte u svého domova, mnohem pomalejší. Z tohoto důvodu může být dobré provádět zvláštní splátky jistiny, pokud vám to hypotéka dovolí bez penále. Snižují vaše jistiny, což zase snižuje úroky z každé budoucí platby, a posune vás ke konečnému cíli: splácení hypotéky.

Na druhé straně je úrokem ta část, která je odpočitatelná z daně v rozsahu povoleném zákonem - pokud své odpočty namísto standardního odpočtu rozpisujete.

Hypotéky s podporou FHA, které umožňují lidem s nízkým kreditním skóre stát se majiteli domů, vyžadují pouze zálohu ve výši 3, 5%.

Při zahájení splácení hypotéky

První splátka hypotéky je splatná jeden celý měsíc po posledním dni měsíce, ve kterém byl domácí nákup uzavřen. Na rozdíl od nájemného, ​​splatného první den v měsíci pro daný měsíc, jsou splátky hypotéky placeny pozadu, první den v měsíci, ale za předchozí měsíc.

Řekněme, že k uzavření dojde 25. ledna. Náklady na uzavření budou zahrnovat časově rozlišený úrok do konce ledna. První úplná splátka hypotéky, která je za měsíc únor, je splatná 1. března.

Předpokládejme například, že vezmete počáteční hypotéku ve výši 240 000 USD, při nákupu 300 000 USD s 20% zálohou. Vaše měsíční platba vyjde na 1 077, 71 USD v rámci hypotéky s pevnou úrokovou sazbou na 30 let s úrokovou sazbou 3, 5%. Tento výpočet zahrnuje pouze jistinu a úroky, ale nezahrnuje daně z majetku a pojištění.

Váš denní zájem je 23, 01 $. Vypočítá se tak, že se nejprve vynásobí úvěr ve výši 240 000 USD 3, 5% úrokovou sazbou a poté se vydelí 365. Pokud se hypotéka uzavře 25. ledna, dlužíte 161, 10 dolaru za sedm dní naběhlého úroku po zbytek měsíce. Další měsíční splátka, což je úplná měsíční splátka 1 077, 71 $, je splatná 1. března a pokrývá únorovou splátku hypotéky.

Všechny tyto informace byste měli mít předem. Podle pravidla TILA-RESPA Integrované zveřejňování musí být tři dny před plánovaným datem uzávěrky poskytnuty dvě formuláře - odhad úvěru a zveřejnění uzávěrky. Výše naběhlého úroku spolu s dalšími náklady na uzavření je stanovena ve formuláři pro zveřejnění závěrečných informací. Můžete zobrazit výši půjčky, úrokovou sazbu, měsíční platby a další náklady a porovnat je s původním odhadem, který byl poskytnut.

Sečteno a podtrženo

Hypotéka je důležitým nástrojem pro koupi domu, díky čemuž se můžete stát majitelem domu, aniž byste museli provádět velké zálohy. Když však přijmete hypotéku, je důležité porozumět struktuře vašich plateb, které zahrnují nejen jistinu (částku, kterou jste si půjčili), ale také úroky, daně a pojištění. Říká vám, jak dlouho vám bude splatit hypotéku, a nakonec, jak nákladné bude financování vašeho bydlení.