Využití vašich úspor při splácení hypotéky
Když v roce 2007 začal trh s bydlením klesat, vypadalo to, že dny hypotéky s nízkými splátkami skončily. Překvapivě, ale jen o několik let později, dokonce i zákazníci s podprůměrným úvěrem mohou často koupit dům s mnohem méně než 20% předem.
Dokonce i v bezprostředním důsledku skluzavky na bydlení měli spotřebitelé několik možností, pokud by jejich spořicí účet trochu chyběl. Hypotéky FHA, které vyžadují jen o 3, 5% méně, si užily nárůst popularity. A pro ty, kteří se kvalifikovali, půjčky VA na bydlení umožnily kupujícím financovat plnou cenu jejich domu.
V dnešní době je také snazší získat konvenční půjčku s nízkou splátkou. Fannie Mae a Freddie Mac, kteří nakupují většinu hypoték od amerických věřitelů, nedávno oznámili, že sníží svou minimální zálohu z 5% na 3%. Tím otevřeli dveře bankám, aby mohli soutěžit o domácí kupce s omezenými penězi.
I když je stále možné koupit si dům s velmi malým poklesem, další otázkou je, zda je to dobrý nápad pro spotřebitele. Má smysl zvyšovat své úspory a čekat na nákupy domů, dokud na závěr nebudete moci vložit více peněz? A kolik z vašich úspor byste měli investovat do bydlení? Zde je několik faktorů, které je třeba zvážit.
Nižší platba: Vyšší dlouhodobé náklady
Možná, že první věcí, kterou byste měli přemýšlet o půjčkách s nízkými splátkami, je to, že až na několik výjimek vás z dlouhodobého hlediska budou stát víc. Protože financováte více z ceny domů, vaše úrokové platby po dobu trvání půjčky budou výrazně vyšší
Například, pokud si koupíte 200 000 dolarů domů s 5% snížením namísto 20%, budete platit zhruba o 35 000 USD více úroků v průběhu 30leté půjčky. Samozřejmě budete také platit více na pokrytí jistiny půjčky.
Vzhledem k neuvěřitelně nízkým dnešním úrokovým sazbám vás to nemusí odradit od koupě domu dříve než později. Větší obava spočívá ve zvýšení nákladů na pojistné na hypoteční pojištění, které obvykle musíte prodírat, pokud si koupíte dům nebo byt s méně než 20% snížením. Smyslem těchto plateb je pokrýt ztrátu věřitele, pokud si půjčíte.
Existují dva základní typy hypotečního pojištění. Pokud si vezmete půjčku FHA, poskytnou soukromé půjčky prostředky na váš nákup domů a vláda bude jednat jako váš pojistitel. Pokud má dům hodnotu nižší než 625 000 USD, činí roční pojistné na hypoteční pojištění (MIP) v současné době 0, 80% nebo 0, 85% v závislosti na financované částce. Rovněž budete muset zaplatit prvotní prémii, která za půjčku 180 000 USD činí něco přes 3 000 $.
Pokud získáte konvenční hypotéku, místo toho platíte něco, co se nazývá soukromé hypoteční pojištění, nebo PMI. Obvykle to stojí kdekoli od 0, 3% do 1, 15% ročně, i když v tomto případě není žádný poplatek předem. (Více viz: Jaký je rozdíl mezi soukromým hypotečním pojištěním (PMI) a pojistným na hypoteční pojištění (MIP)? )
Kompromis se zálohou
Znamená vyhlídka na hypoteční pojištění, že byste měli počkat, až si budete moci snížit plných 20% nákladů domu? Ne nutně.
Pro začátek v některých dražších městech není čekání vždy realistické. Pokud žijete v části země, kde dokonce i skromné domovy stojí 400 000 dolarů, musíte před vstupem na trh vyčíslit 80 000 dolarů. A pokud bydlíte v oblasti, kde je nákup levnější než pronájem, může existovat další odrazující faktor, který vám umožní zůstat na vedlejší koleji, dokud nebudete spořeni dost, abyste se vyhnuli hypotečnímu pojištění.
Pro některé lidi je nejlepší volbou najít prostřední cestu mezi minimální zálohou a tradičními 20%. Například pokud si půjčíte úvěr FHA a odložíte 10%, vaše hypoteční pojištění bude zrušeno po 11 letech; jinak ji budete nadále platit za celou půjčku. Můžete refinancovat později, abyste se zbavili pojištění? Tak určitě. Neexistuje však žádná záruka, že úrokové sazby se budou pohybovat na jejich historických minimech nebo v jejich blízkosti.
Kromě toho vaše pojistné na hypotéky (MIP) klesá, když provedete větší zálohu. Když si například vezmete hypotéku na 15 let, například pokud můžete zaplatit 10% dopředu, roční splátka klesne z 0, 70% na 0, 45%.
Zatímco u PMI jsou podrobnosti trochu odlišné, platí stejná logika. Čím vyšší je záloha, tím méně musíte platit pojistné. Jednou z výhod společnosti PMI je však to, že ji můžete zrušit, jakmile ve svém domě dosáhnete 20% vlastního kapitálu (viz Jak překonat soukromé pojištění hypotéky ).
Pokud si banka drží hypotéku ve svých knihách - to znamená, že ji neprodává subjektu, jako je Fannie Mae nebo Freddie Mac -, nemusí vyžadovat pojištění vůbec. Banky však často účtují poplatek předem nebo vyšší úrokovou sazbu, pokud se rozhodnete pro půjčku s nízkým splacením, která pomůže zmírnit riziko, které na sebe berou. I další polovina jednoho procentního bodu vás může stát za několikatřicetileté období o několik tisíc dolarů víc. Celkový efekt je stejný: Když odložíte více, můžete si půjčit za méně.
Riziko „podvodní“
Dalším úskalím, když při koupi domu odložíte holé minimum, je to, že pokud klesne trh s bydlením, máte menší ochranu. Se snížením pouze o 3% nebo 4% se snadno ocitnete dlužní více bance, než kolik stojí váš dům. Přesně to se stalo mnoha majitelům domů během posledního kolapsu bydlení.
Pokud například půjdete domů „pod vodou“ a neočekávaně ztratíte práci, nemáte již možnost půjčit si proti své nemovitosti platit výdaje nebo schopnost prodat dům, aniž byste věřiteli museli platit velký kus peněz.
I když nejste úplně chráněni, i když dáte 10% nebo 15%, dáváte si mnohem větší nárazník, pokud by se ceny domů obrátily k horšímu.
Vedení úsporného polštáře
Úspora domu je hlavním životním cílem. Při sestavování zálohy však nezapomeňte nechat příliš krátkou hotovost. Nejen, že je dobré mít nouzový fond (v ideálním případě šest měsíců životních nákladů), ale také budete potřebovat náhradní prostředky na neočekávané výdaje, které koupě domu často přináší. Další informace naleznete v části Kolik hotovosti bych měl mít v bance?
Než začnete lovit dům, vytvořte přísný rozpočet, abyste věděli, co si můžete dovolit utratit. A udělejte, co můžete, abyste si vytvořili své hotovostní rezervy, jakmile se usadíte, dokončete malování a výměnu koberců a skříní. Nezapomeňte také, že lidé říkají, že je dobré žít v domě trochu dříve, než provedete renovace, které nejsou povinné, než se nastěhujete.
Sečteno a podtrženo
Může být půjčka s nízkým splácením pro některé majitele domů dobrou volbou? Absolutně. Vypočítejte však dlouhodobé náklady na hypoteční pojištění nebo vyšší úrokovou sazbu, kterou zaplatíte, abyste se ujistili, že to stojí za to. více viz Hypotéky: Kolik si můžete dovolit? a 10 nejčastějších hypotečních podvodů, kterým je třeba se vyhnout .