Co je kombinovaný poměr úvěru k hodnotě?

Kombinovaný poměr úvěru k hodnotě (CLTV) je výpočet, který používají odborníci na hypotéku a půjčování k určení celkového procenta majetku vlastníka domu, které je zatíženo zástavními právy. Poměr CLTV je určen sčítáním zůstatků všech nesplacených úvěrů a vydělením aktuální tržní hodnotou nemovitosti. Například nemovitost s prvním hypotečním zůstatkem 300 000 $, druhým hypotečním zůstatkem 100 000 $ a hodnotou 500 000 USD má poměr CLTV 80%.

Věřitelé používají poměr CLTV spolu s několika dalšími výpočty, jako je poměr dluhu k příjmu a poměr standardní půjčky k hodnotě (LTV), k posouzení rizika rozšíření úvěru na dlužníka. Poměr CLTV se liší od standardního poměru LTV, protože ten srovnává pouze zůstatek jedné půjčky s hodnotou nemovitosti. Ve výše uvedeném příkladu má nemovitost poměr LTV 60%, který je odvozen vydělením pouze zůstatku první hypotéky hodnotou nemovitosti.

Mnoho ekonomů připisuje uvolněné standardy CLTV krizi uzavření trhu, která trápila Spojené státy během pozdních 2000 let, mimo jiné faktory. Začátkem devadesátých let, a to zejména na počátku a v polovině dvacátých let, často kupovali kupci místo hypotéky druhé hypotéky. Věřitelé, kteří touží neztratit podnikání těchto zákazníků vůči konkurentům, souhlasili s těmito podmínkami navzdory zvýšenému riziku.

Před realitní bublinou, která se rozšířila od konce 90. let do poloviny dvacátých let minulého století, byla běžnou praxí, že kupci domů provádějí zálohy v celkové výši nejméně 20% z kupní ceny. Většina věřitelů udržovala zákazníky v rámci těchto parametrů omezením LTV na 80%. Když se bublina začala zahřívat, mnoho z těchto společností podniklo kroky k tomu, aby zákazníkům umožnilo dostat se kolem 20% dolů. Někteří věřitelé zvýšili stropy LTV nebo s nimi úplně zrušili nabídku hypotéky s 5% zálohy nebo méně, zatímco jiní udrželi požadavky na LTV na místě, ale zvýšili stropy CLTV, často na 100%. Tento manévr umožnil zákazníkům uzavřít druhou hypotéku na financování jejich 20% zálohy.

Špička uzavření trhu, která začala v roce 2008, zdůraznila, proč je CLTV důležitá. Mít kůži ve hře, jako například 100 000 $ počáteční peněžní výdaje na dům 500 000 $, poskytuje majiteli domu silnou motivaci, aby si udržel své hypoteční splátky. Pokud banka zabrání, ztratí nejen svůj domov, ale i hromadu hotovosti, kterou zaplatil za uzavření. Požadavek vlastního kapitálu v nemovitosti také izoluje věřitele od poklesu cen nemovitostí. Pokud je nemovitost oceněna na 500 000 USD a celková zástavní práva činí až 400 000 USD, může ztratit nemovitost až 20% své hodnoty, aniž by držitelé zástavního práva obdrželi krátkou platbu na aukci pro uzavření trhu.