Proč právě nemovitost není dobrá investice

Je nemovitost nyní dobrou investicí v roce 2018? I když to není tak hloupé, jako v roce 2008, je to spojeno se značným rizikem. Části země se silnou ekonomikou přehřívaly trhy s nemovitostmi, které uváděly ceny mimo poměr příjmů domácností. Místa, kde jsou ceny nemovitostí rozumnější, mají tendenci mít měkčí ekonomiky a trhy práce a méně příznivé výhledy růstu pro nadcházející roky.

Rostoucí nemovitost

Vzhledem k tomu, že trh s nemovitostmi se během Velké recese zhroutil, byli odměněni kupci, kteří se vzdali potopy negativních titulků a koupili za nízké tržní body. Podle posledních statistik amerického ministerstva pro bydlení a rozvoj měst se od prvního čtvrtletí roku 2009 do prvního čtvrtletí roku 2018 zvýšila průměrná domácí prodejní cena na domácím trhu o téměř 60%. V některých městech byl však rozběh obzvláště významný, včetně San Francisca, Phoenixu, Miami a Las Vegas (které byly během recese zničeny). Ceny domů jsou dokonce vyšší než jejich předrecesní vrcholy v 57 z 105 metropolitních statistických oblastí, včetně Houstonu (až 79%), Dallas-Fort Worth (78%) a Denver (75%), podle dubnového 2018 ATTOM Data Solutions US Zpráva o domácím prodeji.

Ceny domů a příjmy z domácností

Ceny nemovitostí jsou udržitelné, pouze pokud si lidé mohou dovolit koupit bydlení. Zákon nabídky a poptávky diktuje, že pokud kupující přestanou kupovat, ceny klesají v reakci. Snadný způsob, jak zjistit, zda ceny bydlení překračují úroveň, kterou si kupující mohou pohodlně dovolit, je porovnat je s příjmy domácností. Odborníci na financování domácnosti doporučují utratit více než trojnásobek svého ročního příjmu v domácnosti. V dlouhodobém horizontu se americké ceny bytů pohybovaly kolem tohoto poměru.

Od roku 2011 do roku 2018 však ceny domů rostly nepřiměřeně k příjmům domácností ve většině měst, která mají horké trhy a prosperující ekonomiky. Například v San Franciscu je poměr cen domů k příjmům domácností o 45% vyšší než dlouhodobá výchozí hodnota. Jinými slovy, kupující natahují své rozpočty na nákup domů, které stojí čtyřikrát až pětkrát více, než kolik ročně vydělávají. Příběh je podobný v Denveru, Miami a Seattlu, kde se všechny ceny nemovitostí rychle zvyšovaly, i když příjmy přinášejí jen malý pokrok.

Před tím, než se trh s nemovitostmi v období let 2007 až 2008 rozpadl, překročily střední ceny domů průměrné příjmy násobkem pěti - jedním z faktorů, které vedly k rozpadu hypotéky na hypotéku. Vzhledem k tomu, že ceny se k této hranici ještě jednou přiblíží (od května 2018 to bylo 4, 39), měli by kupující postupovat opatrně, aby neskočili přímo na další vrchol trhu.

Kde jsou výhodné nabídky

Některá města stále nabízejí přiměřené ceny bydlení ve vztahu k tomu, kolik obyvatel vydělávají. Například v St. Louis se poměr ceny k příjmu pohyboval těsně kolem dlouhodobého benchmarku ke konci roku 2017. Město bohužel nevykazovalo žádný růst a zhodnocování cen, které se od roku 2011 projevuje jinde., ceny během této doby mírně poklesly. Chicago je další město, které nabízí cenově dostupné domy, ale jeho ceny se od roku 2011 také snižovaly a míra nezaměstnanosti ve městě byla od srpna 2018 v horní třetině z 50 největších amerických metropolitních statistických oblastí.

Sečteno a podtrženo

Zhodou s americkým trhem s bydlením je, že města s nejlepším výkonem jsou přehřátá a nedostupná, zatímco místa s dostupným bydlením nemají výhled do budoucna.

Realitní býčí trh, který se chystá do sedmého roku, znovu zahřívá bydlení. Investice do toho, co je horké, však na základě doporučení Warrena Buffetta není způsobem finančního úspěchu. Poslední inteligentní hra s nemovitostmi byla v roce 2011, kdy se masy stále šlapaly navzájem a dostaly se k východu. Nyní je čas hledat podhodnocené investiční příležitosti jinde.