Mladí profesionálové: Měli byste si pronajmout nebo koupit?

Pronajmout nebo koupit? Je to velké rozhodnutí, zejména pro mladé profesionály, kteří zahájí svou kariéru a začnou formovat svůj dlouhodobý finanční plán. Průzkum Rent.com zjistil, že 85% mladých dospělých ve věku 18 až 34 let jsou nájemci, ale to neznamená, že jdou levnější cestou. Podle průzkumu společnosti RentCafe utrácí Millennials přibližně 93 000 dolarů za pronájem do doby, kdy dosáhnou věku 30 let.

Toto číslo by mohlo stoupat s tím, jak se ceny nájemného zvyšují na celostátní úrovni a potenciálně tlačí více mladých profesionálů na domácí scénu. Americké sazby nájemného z bytů od roku 2010 vzrostly o 28, 5% a 23% Millennials tvrdí, že je to motivační faktor při jejich rozhodování o koupi, podle průzkumu provedeného společností Multifamily Executive.

Ale který z nich dává větší smysl? Zde by měli zvážit mladí odborníci.

Klíč s sebou

• Mladí profesionálové chtějí žít americký sen a koupit si svůj vlastní domov.
• Ale mnoho mladých dospělých má také studentské půjčky, dluhy z kreditních karet a mají malé úspory.
• Finanční nákladová výhoda vlastnictví a pronájmu bude záviset na několika faktorech - ale vždy mějte na paměti dlouhodobé.

Začněte s ohledem na náklady

Cena je zřejmým faktorem při rozhodování o nájemném nebo koupi. Je však důležité mít dobře zaokrouhlený finanční obraz o tom, jak se oba porovnávají. „Vždy existuje bod zvratu, kdy budou náklady na nákup výhodnější než pronájem, ale existují faktory, které hrají to, co a kdy kupující kupují, “ říká agentka Gina Ko ze společnosti Triplemint se sídlem v New Yorku.

Kromě kupní ceny nemovitosti by mladí profesionálové měli zvážit i věci, jako jsou zálohy, náklady na uzavření, sdružení majitelů domů nebo poplatky za kooperaci, pojištění, daně z nemovitostí, služby a údržba. Tyto náklady se mohou značně lišit v závislosti na typu nemovitosti, kterou chcete koupit.

Záleží také na vašem výběru trhu. V některých městech může být malý rozdíl mezi nájemným a splátkou hypotéky. San Francisco je příkladem. Střední cena nájemného od června 2018 byla podle Zillow 4 500 $. Pro srovnání, kalifornská asociace realitních kanceláří dala střední splátku hypotéky v oblasti zátoky na 4 420 USD prostřednictvím čtvrtého čtvrtletí roku 2017.

Záloha by mohla být rozhodujícím faktorem. I když je možné získat úvěr FHA s minimem 3, 5%, Ko říká, že i tuto částku by bylo obtížné ušetřit někomu, kdo je v prvních letech své kariéry.

Úrokové sazby jsou také protihodnotou, říká Wes Woodruff, licencovaný hypoteční poradce s Angel Oak Home Loans. Úrokové sazby ovlivňují, kolik zaplatíte za hypotéku, ale mohou také vyvolat zvýšení nájemného. Nemáte žádnou kontrolu nad tím, co vám pronajímatel bude účtovat, říká Woodruff, a „mohlo by být levnější koupit dnes, než zůstat v místě s neustálým nájemným.“

Federální rezervní systém v červnu 2018 opět zvýšil sazbu federálních fondů, přičemž do konce roku se očekávají další dvě zvýšení sazeb. Podle Kiplingera jsou v prognóze do konce roku 2019 další tři až čtyři zvýšení sazeb, což může být pro mladé odborníky podnětem k tomu, aby nyní snížili úrokovou sazbu hypotéky.

Zvažte dlouhodobé

Kromě nákladů by mladí odborníci měli přemýšlet o tom, kam je může kariérní cesta vzít, když uvažuje o přechodu od pronájmu k nákupu. Ko říká, že se často setkává s mladšími kupci, kteří si nejsou jisti, kde budou za tři až pět let kariérní. Častým kompromisem je nákup bytů, které si mohou pronajmout, pokud je jejich práce odvádí jiným směrem nebo do jiného města.

„Vaše kariérní trajektorie má obrovský dopad na vaše rozhodnutí o pronájmu nebo koupi, “ říká Shane Lee, analytik podnikové komunikace pro RealtyHop, a jedním z nejdůležitějších faktorů je to, jak může změna kariéry ovlivnit váš příjem. „Vlastnictví domu vyžaduje obrovský finanční závazek, a pokud se váš příjem v příštích třech až pěti letech bude pohybovat, nemusí být pro vás ideální koupit.“

Woodruff říká, že pokud víte, že zůstanete ve své aktuální poloze po dobu nejméně tří let, může to stát za to. Musíte se však podívat na různé scénáře typu „co-li“. To zahrnuje možnost převodu, uvedení do provozu, pro který pracujete, aby se zvedlo břicho nebo se přesunulo do jiné společnosti a provedlo se snížení platu.

Začne se hrát i založení rodiny. Lee říká, že pokud jste svobodný a nemáte žádné bezprostřední plány na založení rodiny, nákup nemusí být na vašem radaru vůbec. Na druhou stranu, pokud si představujete manželku a děti na obrázku - nebo již máte rodinu - vlastnící dům, může nabídnout větší bezpečnost a stabilitu.

Pokud jste motivováni rodinnými úvahami, pronájem a nákup se stává spíše hledáním správné čtvrti, která nabízí kvalitní školy, bezpečné prostředí a přiměřenou dojížďku za prací. Nemluvě o tom, že máme potřebný prostor. „Myslím, že je opravdu těžké mít byt s dětmi, “ říká Woodruff. „Vlastní dům se zahradou má dlouhou cestu, jak pomoci rodině růst.“

Buďte připraveni ke koupi, když je správný čas

Pokud si chcete koupit ještě trochu déle, než si koupíte, neztrácejte čas. Použijte jej, abyste se finančně připravili na vlastnictví domu.

„Vaše kreditní skóre je obrovské, “ říká Woodruff a mladí profesionálové ne vždy chápou, jak úvěr funguje. Úvěrová skóre nejsou jediným určujícím faktorem při rozhodování o hypotéce, jsou však velmi důležitá a vyšší skóre může znamenat nižší úrokovou sazbu z úvěru na bydlení. Pokud jste právě začínají s úvěrem, Woodruff doporučuje otevřít jednu až dvě kreditní karty a účtovat pouze to, co si můžete dovolit platit v plné výši každý měsíc. A co je nejdůležitější, provádějte platby včas.

Zhodnoťte svůj současný plat na základě jeho růstového potenciálu a určete, s jakým rozpočtem budete muset pracovat, až budete připraveni na nákup. Pokud čelíte velkému dluhu, konkrétně dluhu studentských půjček, Lee doporučuje pracovat na jeho splácení, takže budete mít k dispozici více příjmů na zaplacení domu.

Nakonec zvažte své zálohy a náklady na uzavření. Úspora zálohy 20% nebo více vám umožní vyhnout se soukromému hypotečnímu pojištění (PMI), i když je možné si koupit dům za méně peněz. Závěrečné náklady mohou přidat další 2% až 5% k celkovému množství hotovosti, kterou budete muset koupit.

Pochopení toho, kolik domova si můžete dovolit a jaký typ hypotéky je nejlepší, může pomoci určit částky, které je třeba ušetřit za zálohy a náklady na uzavření. Spuštění čísel pomocí hypoteční kalkulačky vám dá představu o tom, jak se vaše odhadované náklady na nákup porovnávají se skutečnými náklady na pronájem.

Sečteno a podtrženo

Pronájem a nákup mají své výhody i nevýhody pro mladé profesionály. Pronájem vám umožní vyhnout se určitým nákladům, jako jsou opravy a upgrady, daně z nemovitosti a pojištění majitele domu, ale v závislosti na tom, kde žijete, může být vlastnictví domu dostupnější. Vážení obou stran rovnice, spolu s finančními úvahami, vám může pomoci určit, který má větší smysl. A co je nejdůležitější, mějte svůj konečný cíl v perspektivě.

„Rozhodněte se, jaké jsou vaše priority a cíle, “ říká Ko, „a snažte se zajistit, abyste je mohli dosáhnout a dosáhnout.“