Míra kapitalizace
Míra kapitalizace (také známá jako kapitálová sazba) se používá ve světě komerčních nemovitostí k označení míry návratnosti, která se očekává, že bude generována na nemovitostní investiční nemovitosti. Toto opatření se počítá na základě čistého příjmu, u kterého se očekává, že majetek vytvoří, a vypočítá se vydělením čistého provozního výnosu hodnotou majetkového majetku a vyjadřuje se v procentech. Slouží k odhadu potenciální návratnosti investice investora na trhu s nemovitostmi.
Zatímco sazba stropu může být užitečná pro rychlé porovnání relativní hodnoty podobných investic do nemovitostí na trhu, neměla by se používat jako jediný ukazatel síly investice, protože nezohledňuje pákový efekt, časovou hodnotu peněz, a budoucí peněžní toky ze zlepšování majetku, mimo jiné faktory. Neexistují žádná jasná rozpětí pro dobrou nebo špatnou stropní sazbu a do značné míry závisí na kontextu nemovitosti a trhu.
Klíč s sebou
- Míra kapitalizace se vypočítá vydělením čistého provozního příjmu nemovitosti aktuální tržní hodnotou.
- Tento poměr, vyjádřený v procentech, je odhadem potenciální návratnosti investice investora do nemovitosti.
- Cap rate je nejužitečnější jako srovnání relativní hodnoty podobných investic do nemovitostí.
Pochopení míry kapitalizace
Cap rate je nejoblíbenějším měřítkem, pomocí kterého jsou investice do nemovitostí posuzovány z hlediska ziskovosti a návratnosti. Stropní sazba jednoduše představuje výnos nemovitosti v časovém horizontu jednoho roku za předpokladu, že se nemovitost kupuje za hotovost, nikoli za půjčku. Míra kapitalizace označuje vlastní, přirozenou a nevyužitou míru návratnosti dané nemovitosti.
Vzorec míry kapitalizace
Pro výpočet míry kapitalizace existuje několik verzí. V nejoblíbenějším vzorci se míra kapitalizace investice do nemovitostí počítá vydělením čistého provozního příjmu nemovitosti (NOI) aktuální tržní hodnotou. Matematicky,
Míra kapitalizace = čistý provozní příjem / aktuální tržní hodnota
kde,
Čistý provozní příjem je (očekávaný) roční příjem generovaný daným majetkem (jako nájemné) a je dosažen odečtením všech nákladů vynaložených na správu nemovitosti. Tyto náklady zahrnují náklady placené na pravidelnou údržbu zařízení a daně z majetku.
Aktuální tržní hodnota aktiva je současná hodnota nemovitosti podle převládajících tržních sazeb.
V jiné verzi se údaj počítá na základě původních kapitálových nákladů nebo pořizovacích nákladů nemovitosti.
Míra kapitalizace = čistý provozní příjem / kupní cena
Druhá verze však není příliš populární ze dvou důvodů. Zaprvé poskytuje nerealistické výsledky pro staré nemovitosti, které byly zakoupeny před několika lety / desetiletími za nízké ceny, a za druhé, nelze ho použít na zděděný majetek, protože jejich pořizovací cena je nulová, což znemožňuje rozdělení.
Vzhledem k tomu, že ceny nemovitostí se značně liší, je první verze používající současnou tržní cenu přesnější zastoupení ve srovnání s druhou verzí, která používá původní kupní cenu s pevnou hodnotou.
Příklady míry kapitalizace
Předpokládejme, že investor má 1 milion dolarů a uvažuje o investování do jedné ze dvou dostupných investičních možností - jednu, může investovat do státem vydaných státních dluhopisů, které nabízejí nominální 3% roční úrok a jsou považovány za nejbezpečnější investice, a dva, může koupit komerční budovu, která má více nájemníků, kteří by měli platit pravidelné nájemné.
V druhém případě předpokládejme, že celkové přijaté nájemné za rok je 90 000 USD a investor musí zaplatit celkem 20 000 USD na různé náklady na údržbu a daně z nemovitostí. Čistý příjem z investic do nemovitostí tak činí 70 000 USD. Předpokládejme, že v prvním roce zůstane hodnota nemovitosti stabilní při původní kupní ceně 1 milionu USD.
Míra kapitalizace bude vypočtena jako (Čistý provozní zisk / hodnota nemovitosti) = 70 000 $ / 1 milion USD = 7%.
Tento výnos 7 procent z investic do nemovitostí je lepší než standardní výnos 3 procent z bezrizikových státních dluhopisů. Další 4 procenta představují návratnost rizika podaného investora investováním na trhu nemovitostí oproti investování do nejbezpečnějších státních dluhopisů s nulovým rizikem.
Investice do nemovitostí jsou riskantní a může existovat několik scénářů, ve kterých se návratnost, jak ji představuje míra kapitalizace, může značně lišit.
Například několik z nájemců se může odstěhovat a příjem z pronájmu z nemovitosti se může snížit na 40 000 dolarů. Snížení 20 000 $ na různé náklady na údržbu a daně z nemovitostí a za předpokladu, že hodnota nemovitosti zůstane na 1 milionu USD, míra kapitalizace dosáhne (20 000/1 milion $) = 2%. Tato hodnota je menší než výnos z bezrizikových dluhopisů.
V jiném scénáři předpokládejme, že příjem z pronájmu zůstane na původních 90 000 USD, ale náklady na údržbu a / nebo daň z nemovitosti se výrazně zvýší, řekněme 50 000 $. Míra kapitalizace pak bude (40 000 $ / 1 milion $) = 4%.
V jiném případě, pokud se současná tržní hodnota nemovitosti sama o sobě sníží, řekněme 800 000 USD, přičemž výnosy z pronájmu a různé náklady zůstanou stejné, míra kapitalizace vzroste na 70 000 $ / 800 000 $ = 8, 75%.
V zásadě mohou různé úrovně příjmů, které se získají z majetku, náklady spojené s majetkem a současné tržní ocenění nemovitosti, výrazně změnit míru kapitalizace.
Přebytečný výnos, který je teoreticky k dispozici investorům do nemovitostí nad rámec investic do státních dluhopisů, lze připsat souvisejícím rizikům, která vedou k výše uvedeným scénářům. Mezi rizikové faktory patří:
- Věk, místo a stav nemovitosti
- Druh nemovitosti - vícegenerační, kancelářské, průmyslové, maloobchodní nebo rekreační
- Solventnost nájemců a pravidelné příjmy z nájemného
- Termín a struktura nájemce (nájemců)
- Celková tržní sazba nemovitosti a faktory ovlivňující její ocenění
- Makroekonomické základy regionu a faktory ovlivňující podnikání nájemců
Interpretace míry kapitalizace
Vzhledem k tomu, že stropní sazby jsou založeny na odhadovaných odhadech budoucích příjmů, podléhají velkým rozptylům. Poté je důležité pochopit, co představuje dobrou stropní sazbu pro investiční nemovitost.
Sazba také udává dobu, po kterou bude potřeba získat zpět investovanou částku do nemovitosti. Například majetek s maximální sazbou 10% bude trvat přibližně 10 let, než bude investice obnovena.
Různé míry stropu mezi různými vlastnostmi nebo různé stropy sazby v různých časových horizontech na stejné vlastnosti představují různé úrovně rizika. Pohled na vzorec naznačuje, že hodnota stropní sazby bude vyšší u nemovitostí, které generují vyšší čistý provozní příjem a mají nižší ocenění, a naopak.
Řekněme, že existují dvě vlastnosti, které jsou podobné ve všech atributech kromě toho, že jsou geograficky oddělené. Jeden je v nóbl centru města, zatímco druhý je na okraji města. Když budou všechny věci stejné, první nemovitost vygeneruje vyšší nájemné ve srovnání s druhou, ale ty budou částečně kompenzovány vyššími náklady na údržbu a vyššími daněmi. Majetek v centru města bude mít relativně nižší sazbu ve srovnání s druhým, a to vzhledem k jeho výrazně vysoké tržní hodnotě.
Znamená to, že nižší hodnota stropní sazby odpovídá lepšímu ocenění a lepší perspektivě výnosů s nižší úrovní rizika. Na druhé straně vyšší hodnota stropní sazby znamená relativně nižší vyhlídky na návratnost investic do nemovitostí, a tudíž i vyšší úroveň rizika.
Zatímco výše uvedený hypotetický příklad umožňuje investorovi snadno vybrat si nemovitost v centru města, scénáře reálného světa nemusí být tak jednoduché. Investor, který posuzuje nemovitost na základě stropní sazby, stojí před náročným úkolem určit vhodnou stropní sazbu pro danou úroveň rizika.
2:00Míra kapitalizace
Reprezentace modelu Gordon pro Cap Rate
Další zastoupení stropní sazby pochází z modelu růstu Gordon, který se také nazývá dividendový diskontní model (DDM). Jedná se o metodu výpočtu skutečné hodnoty ceny akcií společnosti, která je nezávislá na aktuálních tržních podmínkách, a hodnota akcií se vypočítá jako současná hodnota budoucích dividend akcií. Matematicky,
Hodnota akcie = očekávaný roční peněžní tok z dividend / (požadovaná míra návratnosti investora - očekávaná míra růstu dividend)
Změna uspořádání rovnice a zobecnění vzorce za dividendu,
(Požadovaná míra návratnosti - očekávaná míra růstu) = očekávaný peněžní tok / hodnota aktiv
Výše uvedená reprezentace odpovídá základnímu vzorci míry kapitalizace uvedenému v předchozí části. Očekávaná hodnota peněžních toků představuje čistý provozní příjem a hodnota aktiv odpovídá aktuální tržní ceně nemovitosti. To vede k tomu, že míra kapitalizace odpovídá rozdílu mezi požadovanou mírou návratnosti a očekávanou mírou růstu. To znamená, že stropní sazba je jednoduše požadovaná míra návratnosti minus rychlost růstu.
To lze použít k posouzení ocenění nemovitosti pro danou míru návratnosti očekávané investorem. Například řekněme, že čistý provozní příjem nemovitosti je 50 000 USD a očekává se, že se ročně zvýší o 2 procenta. Pokud je očekávaná míra návratnosti investora 10 procent ročně, pak čistá kapitálová sazba dosáhne (10% - 2%) = 8%. Při použití výše uvedeného vzorce dojde k ocenění aktiv (50 000 $ / 8%) = 625 000 $.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.