Odhady Zillow: Ne tak přesné, jak si myslíte

Zillow je jednou z nejpopulárnějších databází nemovitostí online. Společnost Zillow založená v roce 2006, kterou založili bývalí jednatelé společnosti Microsoft Rich Barton a Lloyd Frink, uvádí informace o milionech domů určených k prodeji a pronájmu v USA a Kanadě. Uživatelé mohou hledat dům v určité oblasti pomocí různých kritérií, včetně - ale nejen - cen, počtu ložnic a koupelen, čtverečních záběrů, typu domu a dalších zařízení.

Jednou z klíčových funkcí společnosti Zillow je její produkt Zestimates, populární spotřebitelský nástroj pro zjištění, kolik domů stojí. Tyto odhady jsou založeny na informacích ze zdrojů, jako jsou srovnatelné údaje o prodeji a veřejných údajích. Společnost Zestimates, která byla zahájena v roce 2011 informacemi o 90 milionech domácností, rozšířila svůj dosah a poskytla uživatelům údaje o více než 100 milionech domácností po celých Spojených státech.

Ať už se chcete podívat, jak se hodnota vašeho domu změnila, je-li odhadovaná hodnota vašeho domu dostatečně vysoká, aby vám umožnila refinancování, nebo zvědaví, kolik toho váš spolupracovník strávil v jeho novém domě, nabízí Zestimates uživatelům výchozí bod v ocenění domu .

Existuje však několik důvodů, proč tato čísla nemusí být tak přesná, jak byste chtěli.

Klíč s sebou

• Zillow's Zestimates umožňuje uživatelům zjistit, kolik domů stojí za to.
• Údaje vycházejí z informací ze zdrojů, jako jsou srovnatelné údaje o prodeji a veřejných údajích.
• Zestimáty jsou pouze tak přesné jako data za nimi, což znamená, že mohou být zastaralé nebo nesprávné.
• Mohou se vyskytnout chyby v placení daně z nemovitosti nebo vyměření daně a Zestimates nesmí zahrnovat žádné upgrady nebo vylepšení provedená majiteli domů.
• Zillow také odpovídá míře fluktuace, takže oblast, ve které lidé udržují své domovy delší dobu, nemusí být tak přesná.

Nepřesné základní informace

Unikátní algoritmy společnosti Zillow aktualizují svou sbírku hodnot vlastností třikrát týdně na základě informací jak z veřejných údajů, tak z údajů zadaných uživatelem. Podle Zillowa „„ drtivá většina Zestimátů je do 10 procent prodejní ceny domu. “Zestimáty jsou však stejně přesné jako údaje za nimi, takže pokud je počet ložnic nebo koupelen v domě, jeho čtvercová záběry, nebo pokud je velikost šarže na Zillow nepřesná, bude Zestimate vypnutá.

Uživatelé mohou tyto chyby opravit. Zillow však upozorňuje, že aktualizace podrobností nemovitosti nebude mít za následek okamžitou změnu domovského Zestimate a někdy ani nepovede k žádné změně. Například mít čtvrtou koupelnu nemusí nutně udělat hodně pro hodnoty domova ve vašem městě. Zadání těchto informací tedy nemusí mít vůbec žádný účinek.

Spolu s přijímáním uživatelsky zadaných údajů se Zillow zabývá problémy nepřesnosti prostřednictvím hlášení odhadovaných hodnotových rozsahů pro jednotlivé vlastnosti. Čím menší je rozsah, tím spolehlivější je Zestimate, protože to znamená, že Zillow má k dispozici více údajů o této vlastnosti. Když se podíváte na horní a dolní hranici rozsahu, získáte lepší představu o tom, co stojí za dům.

Zillow nazývá svůj Zestimates výchozím bodem pro určování domácích hodnot, takže uživatelé by je neměli považovat za hodnocení v žádném případě.

Chyby v klíčových číslech

Zillow zohledňuje datum a cenu posledního prodeje do svého odhadu. V některých oblastech tvoří tato informace velkou část této hodnoty. Pokud jsou však tyto informace nepřesné, mohou odhodit Zestimate. A vzhledem k tomu, že srovnatelné prodeje ovlivňují také domovskou Zestimate, může chyba v záznamu o prodejní ceně jednoho domu ovlivnit Zestimáty ostatních domů v této oblasti.

Zestimate také bere v úvahu skutečné zaplacené daně z nemovitostí, výjimky z vyměření daně a další veřejně dostupné údaje o dani z nemovitostí. Hodnoty majetku daňového poplatníka však mohou být nepřesné. Databáze daňového poplatníka může mít chybu související se základními informacemi o nemovitosti, což způsobí, že vyměřená hodnota bude příliš vysoká nebo příliš nízká.

Majitelé domů, kteří vidí nesrovnalosti, mohou společnosti Zillow nahlásit nesprávné údaje o prodeji nebo daňové záznamy.

Kde jsou aktualizace?

Majitel domu někdy provádí vylepšení nebo upgrade na vlastnost, která by měla zvýšit hodnotu domu. Ale Zillow si nemusí být těchto faktorů vědoma. To znamená, pokud místní správce daně z nemovitosti nemá tyto informace. Pokud majitel domu udělí městu povolení k provedení jakýchkoli upgradů, mohou být tyto informace předány správci daně z nemovitosti a zapsány do veřejného záznamu. Zillow může aktualizovat své výpisy, pouze pokud jsou tyto informace k dispozici.

Pokud například do svého domu přidáte povolenou pátou ložnici a odhadce daně z nemovitostí považuje upgrade za vyšší, zvýší hodnotu vašeho domu, tato informace by se v určitém okamžiku pravděpodobně dostala do domovského Zestimatu. Ale pokud má váš dům zbrusu novou návrhářskou kuchyni, která nevyžadovala žádná významná povolení, přesto má dům vašeho souseda originální kuchyň z roku 1975, Zillow ocení oba domy podobně, i když váš domov může získat vyšší prodejní cenu.

Upgrady však nejsou vždy tak cenné, jak si myslíte. Hodně záleží na podmínkách místního trhu s bydlením a na tom, jaké projekty jste provedli. Takže jen proto, že se hodnota vašeho domu na Zillowu nezměnila od té doby, co jste přidali ložnici nebo přestavěli kuchyň, nepředpokládejte, že na Zestimate můžete připlatit dalších 30 000 dolarů. Naopak, pokud Zillow řekne, že váš domov má hodnotu 300 000 $, ale víte, že jste jej neaktualizovali stejně jako podobné domy ve vašem okolí, může se prodat za méně nebo déle najít kupce, který má zájem.

Míra obratu bydlení

Čím více prodejů domů je ve vaší oblasti, tím více údajů má Zillow o tom, kolik kupujících si myslí, že tyto domy stojí za to. Díky tomu je aplikace Zestimates přesnější. Takže pokud žijete na horkém trhu v oblasti San Francisco Bay Area, váš Zestimate může být přesnější, než kdybyste žili ve venkovském městě, kde lidé zůstávají ve svých domovech po celá desetiletí a prodej je vzácný.

Aktualizace Zillowova algoritmu

Zillow aktualizuje svůj algoritmus, protože přichází s více způsoby, jak zlepšit jeho přesnost. Když k tomu dojde, Zestimates se může výrazně změnit, přestože se na těchto domech nebo na trhu s nemovitostmi nic nezměnilo.

V lednu 2019 Zillow oznámila, že uzavřela smlouvu s týmem vědců a inženýrů na data ve výši 1 milionu USD, aby pomohla zlepšit přesnost Zestimates. Tým využil různých faktorů ovlivňujících hodnotu domácnosti, včetně veřejných dat, dojížděcích časů, silničního hluku a dalších informací, které se promítly do jeho algoritmu. Zillow odhaduje, že celostátní míra chyb klesne pod 4%.

Společnost byla předmětem soudního sporu ve třídě, podaného v roce 2017 majiteli domů z Chicaga, kteří tvrdili, že uváděli v omyl kupce domů tím, že jim poskytovali velmi nízké údaje. Navrhovatelé také uvedli, že většina uživatelů zacházela se Zestimaty jako s hodnocením. Podle zprávy společnosti Market Watch Zillow uvedla, že soudní řízení nemá opodstatnění a popírá, že jeho Zestimates jsou hodnocení. Místo toho je nazýval referenčním bodem, kde uživatelé mohou začít hledat hodnoty domů.

Sečteno a podtrženo

Zillow se nesnaží skrývat nedokonalosti svých Zestimátů před spotřebiteli a nemůžete očekávat ani dokonale přesné odhady od konkurenčních stránek. Jde o to, aby majitelé domů použili ceny od Zestimates jako obecné vodítko a tyto údaje porovnali s jinými zdroji. V žádném případě by nemělo být považováno za hodnocení. Srovnatelná analýza trhu od místního realitního agenta a profesionální hodnocení domu jsou nejlepší způsoby, jak se naučit jeho hodnotě.

Dokonce i tyto nástroje jsou nedokonalé: Někdy nedochází k nedávnému prodeji podobných domů a odhadci - kteří jsou pouze lidé - mohou být ve svých hodnoceních poněkud subjektivní. Nakonec neexistuje způsob, jak získat dokonalé posouzení hodnoty domu, ale existují pouze pokyny, které máme k dispozici při nákupu, prodeji, žádosti o půjčku a kdy potřebujeme znát hodnotu domu.