10 tipů pro nákup vaší první půjčovny

Nemovitost vytvořila mnoho nejbohatších lidí na světě, takže existuje spousta důvodů, proč si myslet, že nemovitost je dobrá investice. Nicméně, stejně jako u každé investice, je lepší se dobře orientovat, než se potápíte stovkami tisíc dolarů. Než začnete novou kariéru realitního magnáta, vyzbrojte se níže uvedenými informacemi.

Ujistěte se, že je to pro vás

Znáte cestu kolem sady nástrojů? Jak opravujete sádrokartonovou desku nebo ucpáváte toaletu? Jistě, mohli byste někoho zavolat, aby to pro vás udělal, ale to se sníží do vašich zisků. Majitelé nemovitostí, kteří mají jeden nebo dva domy, často provádějí vlastní opravy, aby ušetřili peníze. Pokud nejste šikovný typ a nemáte spoustu náhradních peněz, nemusí být pro vás to pravé.

To se samozřejmě změní, když do svého portfolia přidáte další vlastnosti. Lawrence Pereira, prezident King Harbour Wealth Management v Redondo Beach v Kalifornii, vlastní nemovitosti na východním pobřeží, zatímco žije na západním pobřeží. Jako někdo, kdo říká, že není vůbec po ruce, to dělá práci. Jak? "Dal jsem dohromady solidní tým čističů, údržbářů a dodavatelů, " říká Pereira. To se nedoporučuje pro nové investory, ale jak se dostanete na kloub investování do nemovitostí, nemusíte zůstat místní.

Splatit dluh jako první

Spolehliví investoři mohou mít dluh jako součást svého investičního portfolia, ale průměrný člověk by se mu měl vyhnout. Pokud máte studentské půjčky, nezaplacené lékařské účty nebo děti, které budou brzy chodit na vysokou školu, nemusí být koupě půjčovny tím správným krokem. Pereira souhlasí s tím, že opatrnost je klíčová a říká: „Není nutné splácet dluh, pokud je návratnost vaší nemovitosti vyšší než cena dluhu. To je výpočet, který musíte provést. Nevkládejte se však do situace, kdy vám chybí peníze na platby za váš dluh. Vždy mějte jistotu. “

Získejte zálohu

Investiční nemovitosti obvykle vyžadují vyšší zálohu než nemovitosti obsazené majitelem, takže mají přísnější požadavky na schválení. 3%, které jste mohli položit na dům, ve kterém aktuálně žijete, nebudou pracovat pro investiční nemovitost. Budete potřebovat alespoň 20 procent, vzhledem k tomu, že na pronájem nemovitostí není k dispozici hypoteční pojištění.

Dejte si pozor na vysoké úrokové sazby

Náklady na půjčování peněz by mohly být nyní relativně levné, ale úroková sazba na investiční nemovitost bude vyšší než tradiční hypoteční úrokové sazby. Pamatujte, že potřebujete nízkou hypoteční splátku, která příliš nebude jíst vaše měsíční zisky.

Vypočítejte své marže

Firmy na Wall Street, které nakupují ohrožené nemovitosti, usilují o návratnost 5 až 7%, protože musí platit zaměstnancům. Jednotlivci by si měli stanovit cíl 10%. Odhadujte náklady na údržbu na 1% hodnoty nemovitosti ročně. Další náklady zahrnují pojištění, možné asociační poplatky majitelů domů, daně z nemovitostí a měsíční výdaje, jako je ochrana před škůdci a terénní úpravy. A pak je tu pronajímatel pojištění.

Vyhněte se fixačnímu svršku

Je lákavé hledat dům, který můžete získat za výhodnou cenu a převrátit se do nemovitosti k pronájmu. Pokud je to však vaše první vlastnost, je to pravděpodobně špatný nápad. Pokud nemáte dodavatele, který vykonává kvalitní práci s levnými - nebo pokud nemáte zkušenosti s rozsáhlými vylepšeními domů - pravděpodobně budete platit příliš mnoho za renovaci. Místo toho se podívejte na koupi domu, jehož cena je nižší než tržní a vyžaduje pouze drobné opravy.

Matt Holmes, zakladatel / generální ředitel společnosti Holmes Real Estate Group, říká, že nejlepším typem domu na nákup je ten, kde můžete přidat ložnici hned nebo v blízké budoucnosti. Dodává, že:

Přidání ložnice nejen zvyšuje prodejní hodnotu, ale často se vyplatí i za první měsíc, pokud pronajímáte nemovitost podle pokoje. Navíc, přidání ložnice stojí asi 10% přestavby kuchyně a lze tvrdit, že na mnoha trzích má také smysluplnější dopad na prodejní hodnotu.

Vypočítat provozní náklady

Provozní náklady na váš nový majetek se budou pohybovat mezi 35 a 80 procenty z vašeho hrubého provozního příjmu. Pokud si naúčtujete nájem ve výši 1 500 $ a vaše náklady přijdou 600 USD měsíčně, máte 40 procent. Pro ještě jednodušší výpočet použijte pravidlo 50 procent. Pokud je nájemné, které účtujete, 2 000 $ měsíčně, očekávejte, že zaplatíte 1 000 USD v celkových výdajích.

Určete svůj návrat

Jaký je váš návratnost za každý dolar, který investujete? Akcie mohou nabízet 7, 5% hotovostní výnos, zatímco dluhopisy mohou platit 4, 5%. 6% návratnost v prvním roce, kdy jste pronajímatel, je považována za zdravou, zejména vzhledem k tomu, že počet by se měl časem zvyšovat.

Získejte levný dům

Čím dražší je dům, tím vyšší budou vaše průběžné výdaje. Někteří odborníci doporučují začít s domovem 150 000 dolarů.

Najděte správné umístění

Při výběru rentabilní nemovitosti k pronájmu hledejte nízké daně z majetku, slušnou školskou čtvrť, čtvrť s nízkou mírou kriminality a oblast s rostoucím trhem práce a spoustu vybavení, jako jsou parky, nákupní střediska, restaurace a kina.

5 jednoduchých způsobů, jak investovat do nemovitostí

Riziko vs. odměna

Každé finanční rozhodnutí je o zvážení odměn, určení výnosu proti potenciálnímu riziku. Dává vám investice do nemovitostí smysl?

Odměny:

• Váš příjem je pasivní. Kromě počátečních investic a nákladů na údržbu, můžete vydělávat peníze a zároveň věnovat většinu svého času a energie do své běžné práce.
• Váš příjem by měl růst. Nejenom vyděláváte příjem z pronájmu; se zvyšujícími se hodnotami nemovitostí roste hodnota vaší investice.
• Nemůžete vložit nemovitost do sebeřízeného IRA.
• Příjem z pronájmu není zahrnut jako součást vašeho příjmu podléhajícího dani ze sociálního zabezpečení.
• Úrok, který platíte za půjčku na investiční nemovitost, je daňově uznatelný.
• Bez další krize jsou hodnoty nemovitostí stabilnější než akciový trh.
• Nemovitost je fyzický majetek. Investice do akcií nebo produktů Wall Street není nic, co byste mohli vidět nebo se jich dotknout.

Rizika:

• Přestože příjem z pronájmu je pasivní, nájemci mohou být bolest, s níž se vypořádat, pokud nepoužíváte společnost spravující nemovitosti.
• Pokud je váš upravený hrubý příjem vyšší než 200 000 USD (jeden) nebo 250 000 USD (při společném podání manželství), můžete být předmětem čistého příjmu z čistých investic, včetně příjmů z pronájmu, 3, 8%.
• Příjem z pronájmu nemusí pokrývat celkovou splátku hypotéky.
• Na rozdíl od akcií nemůžete okamžitě prodat nemovitost, pokud budou trhy kyselé.
• Na rozdíl od akcií nemůžete ve většině případů část své nemovitosti prodat. Je to všechno nebo nic.
• Vstupní a výstupní náklady jsou vysoké.
• Pokud nemáte nájemce, musíte zaplatit všechny náklady.

Sečteno a podtrženo

Udržujte vaše očekávání realistická. Stejně jako u každé investice i pronájem nemovitosti na chvíli nevyrábí velkou měsíční výplatu a výběr nesprávné nemovitosti může být katastrofální chybou. Zvažte spolupráci se zkušeným partnerem na vaší první nemovitosti nebo si pronajměte svůj vlastní domov a vyzkoušejte si schopnosti pronajímatele.