1031 výměny: 10 věcí, které je třeba vědět

IRS kód Sekce 1031 se pomalu dostává do každodenní konverzace. Termín je bandied o realitních kanceláří, titul společnosti, investoři a fotbalové maminky. Někteří lidé dokonce trvají na tom, aby se z toho stalo sloveso, jako v: „Pojďme 1031, že budova pro jiného.“

Část 1031 IRS obsahuje mnoho pohyblivých částí, kterým musí uživatel porozumět před pokusem o jejich použití. Existují také daňové důsledky a časové rámce, které mohou být problematické. Pravidlo také stanoví 1031 swap podobných vlastností a omezuje použití pravidla na rekreační vlastnosti.

Co je sekce 1031?

Obecně řečeno, burza 1031 (nazývaná také výměna podobného druhu nebo Starker) je výměna jedné investice do nemovitosti za jinou. Přestože většina swapů je zdanitelná jako prodej, pokud váš splňuje požadavky 1031, v okamžiku výměny nemáte splatnou žádnou daň nebo omezenou daň.

(Informace o pozadí najdete v části Vyhněte se dani z kapitálových výnosů z prodeje domů.)

Ve skutečnosti můžete změnit formu své investice bez toho, jak to vidí IRS, proplacení nebo uznání kapitálového zisku. To umožňuje, aby vaše investice pokračovala v růstu odložené daně. Neexistuje žádný limit na to, kolikrát nebo jak často můžete dělat 1031. Můžete převrátit zisk z jednoho investičního majetku do jiného na jiný a jiný. I když můžete mít zisk z každého swapu, vyhnete se dani, dokud nebudete prodávat za hotovost o mnoho let později. Pak snad zaplatíte pouze jednu daň, a to při dlouhodobé míře kapitálového zisku (v současné době 15% nebo 20%, v závislosti na příjmu - a 0% u některých poplatníků s nižším příjmem).

Tato rezerva je určena pouze pro investiční a obchodní nemovitosti, takže nemůžete zaměnit své primární bydliště za jiný domov. Existují způsoby, jak můžete použít 1031 pro výměnu prázdninových domů - o tom později - ale tato mezera je mnohem užší, než bývala.

Zvláštní pravidla pro odpisovatelný majetek

Upozornění: Při výměně odpisovatelného majetku v roce 1031 platí zvláštní pravidla. Může to vést k zisku známému jako odpisování, které je zdaněno jako běžný příjem. Obecně platí, že pokud vyměníte jednu budovu za jinou budovu, můžete se tomuto opětovnému zachycení vyhnout. Pokud ale vyměníte vylepšený pozemek za budovu za nezlepšený pozemek bez budovy, odpisy, které jste dříve na budově nárokovali, budou znovu získány jako běžný příjem.

Tyto komplikace jsou důvodem, proč potřebujete odbornou pomoc, když děláte 1031. Přesto, pokud uvažujete o 1031 - nebo jste jen zvědaví - zde je 10 věcí, které byste měli vědět.

Změny pravidla 1031

Před přijetím nové daňové legislativy 22. prosince 2017 se některé výměny osobního majetku - jako jsou franšízové ​​licence, letadla a vybavení - kvalifikovaly pro výměnu 1031. Podle nového zákona se kvalifikují pouze nemovitosti. Výměny firemních akcií nebo partnerských zájmů se nikdy nekvalifikovaly - a přesto ne.

Na druhé straně stále platí zájmy společného nájemce (TIC) v oblasti nemovitostí. Stojí za zmínku, že zákon o dani z příjmů a pracovních míst (TCJA) může za tuto změnu daňového zákona vykompenzovat úplné výdaje na konkrétní hmotný majetek.

TCJA obsahuje pravidlo přechodu, které umožňuje výměnu kvalifikovaného osobního majetku 1031 v roce 2018, pokud byl původní majetek prodán nebo náhradní majetek získaný do 31. prosince 2017. Pravidlo přechodu je specifické pro daňového poplatníka a neumožňuje zpětný převod 1031 směna, kde je nový majetek zakoupen před prodejem starého majetku.

„Like-Kind“ je založeno na širokém spektru

Většina výměn musí být pouze „laskavá“ - záhadná fráze, která neznamená, co si myslíte, že to znamená. Můžete vyměnit bytový dům za surovou půdu nebo ranč za pásové centrum. Pravidla jsou překvapivě liberální. Můžete si dokonce vyměnit jednu firmu za druhou. Ale znovu, tam jsou pasti pro nežádoucí.

Můžete provést „zpožděnou“ výměnu

Výměna obvykle zahrnuje jednoduchý výměna jedné nemovitosti za druhou mezi dvěma lidmi. Šance na nalezení někoho, kdo má přesnou vlastnost, kterou chcete a kdo chce přesnou vlastnost, kterou máte, je však tenký. Z tohoto důvodu je většina burz opožděná, burzy tří stran nebo „Starker“ (pojmenované pro první daňový případ, který jim umožnil).

Při opožděné výměně potřebujete kvalifikovaného zprostředkovatele (prostředníka), který drží hotovost poté, co „prodáte“ svůj majetek a použije jej k „koupi“ náhradní nemovitosti pro vás. Tato výměna tří stran se považuje za výměnu.

1031 Předpisy o časovém rámci

Při zpožděné výměně musíte dodržovat dvě klíčová pravidla pro načasování.

1. První se týká určení náhradní nemovitosti. Jakmile dojde k prodeji vašeho majetku, zprostředkovatel obdrží hotovost. Nemůžete dostat hotovost, jinak to zkazí léčbu 1031. Také do 45 dnů od prodeje vašeho majetku musíte písemně určit zprostředkující nemovitost zprostředkovateli a uvést nemovitost, kterou chcete získat. IRS říká, že můžete určit tři vlastnosti, pokud budete nakonec blízko jedné z nich. Můžete dokonce určit více než tři, pokud spadají pod určité oceňovací testy.
2. Druhé pravidlo časování v opožděné výměně se týká uzavření. Nové nemovitosti musíte zavřít do 180 dnů od prodeje staré nemovitosti. Všimněte si, že dvě časová období běží současně. To znamená, že začnete počítat, jakmile se prodej vaší nemovitosti uzavře. Pokud určíte náhradní nemovitost přesně o 45 dní později, zbude vám jen 135 dní na uzavření náhradní nemovitosti.

Daňové důsledky a hypotéky

Poté, co zprostředkovatel získá náhradní nemovitost, můžete mít hotovost. Pokud ano, zprostředkovatel vám to vyplatí na konci 180 dnů. Tato hotovost - známá jako „boot“ - bude zdaněna jako částečný prodej z prodeje vašeho majetku, obvykle jako kapitálový zisk.

Jedním z hlavních způsobů, jak se lidé dostávají do potíží s těmito transakcemi, je nezohlednění půjček. Musíte zvážit hypoteční úvěry nebo jiné dluhy na nemovitost, kterou jste se vzdali, a jakýkoli dluh na náhradní nemovitost. Pokud neobdržíte hotovost zpět, ale vaše odpovědnost klesá - to bude také považováno za příjem, stejně jako hotovost.

Předpokládejme, že jste na starou nemovitost měli hypotéku ve výši 1 milionu USD, ale vaše hypotéka na novou nemovitost, kterou obdržíte výměnou, je pouze 900 000 dolarů. Máte 100 000 $ zisku, který je také klasifikován jako „boot“, a bude zdaněn.

1031s pro rekreační domy

Můžete prodat své primární bydliště a v kombinaci se svým manželem chránit kapitálový zisk ve výši 500 000 $, pokud tam žijete dva roky z posledních pěti. Ale tato přestávka není 1031 a není k dispozici pro váš druhý nebo rekreační dům.

2004 zpřísnění mezery pro rekreační dům

Možná jste slyšeli příběhy daňových poplatníků, kteří použili ustanovení 1031, aby si vyměnili jeden rekreační dům za jiný, možná dokonce i za dům, kde chtějí odejít do důchodu, a oddíl 1031 zpozdil jakékoli uznání zisku. Později se přestěhovali do nové nemovitosti, učinili z ní své primární bydliště a nakonec plánovali využít vyloučení kapitálových zisků ve výši 500 000 dolarů.

V roce 2004 Kongres tuto mezeru zpřísnil. Ano, daňoví poplatníci mohou stále proměnit rekreační domy v nájemní nemovitosti a provádět 1031 výměn. Příklad: Přestanete používat svůj plážový dům, pronajímáte ho na šest měsíců nebo rok a poté jej vyměníte za jinou nemovitost. Pokud získáte nájemce a jednáte obchodně, pravděpodobně jste dům převedli na investiční nemovitost, což by mělo vaši výměnu 1031 v pořádku.

Pokud jej však pouze podržíte k pronájmu, ale nikdy nemáte nájemníky, pravděpodobně to není přípustné. Fakta budou klíčová, stejně jako načasování. Čím více času uplyne po převodu využití nemovitosti k lepšímu pronájmu. Ačkoli neexistuje absolutní standard, nic méně než šest měsíců používání v dobré víře pravděpodobně nestačí. Rok by byl lepší.

Stěhování do 1031 Swap Residence

Pokud chcete použít vlastnost, kterou jste si vyměnili, za svůj nový druhý nebo dokonce primární domov, nemůžete se okamžitě nastěhovat. V roce 2008 IRS stanovil pravidlo bezpečného přístavu, podle něhož uvedl, že nebude zpochybňovat, zda je náhradní byt kvalifikovaný jako investiční nemovitost pro účely oddílu 1031. Aby byl tento bezpečný přístav splněn, okamžitě v každém ze dvou dvanáctiměsíčních období po výměně:

• Musíte pronajmout bytovou jednotku jiné osobě za spravedlivý nájem po dobu 14 a více dní
• Vaše osobní použití bytové jednotky nesmí během dvanáctiměsíčního období překročit 14 dní nebo 10% z počtu dní, za které je bytová jednotka pronajata za spravedlivý nájem.

Navíc po úspěšném zaměnění jedné dovolené nebo investiční nemovitosti za jinou nemůžete okamžitě převést novou nemovitost do svého primárního domu a využít výhod 500 000 $ vyloučení.

Před změnou zákona v roce 2004 by investor mohl převést jednu pronajatou nemovitost za výměnu 1031 za jinou pronajatou nemovitost, pronajmout si novou pronajatou nemovitost na dobu určitou, přestěhovat se do nemovitosti na několik let a poté ji prodat, přičemž využije výhod vyloučení zisku z prodeje hlavního bydliště. Nyní, pokud získáte nemovitost na burze 1031 a později se pokusíte tento majetek prodat jako hlavní bydliště, vyloučení se nepoužije během pětiletého období počínaje datem, kdy byla nemovitost na burze 1031 získána. Jinými slovy, budete muset čekat mnohem déle, než využijete daňovou úlevu z kapitálových výnosů z primárního pobytu.