4 klíčové faktory, které řídí trh s nemovitostmi

Nemovitost představuje významnou část bohatství většiny lidí, a to platí zejména pro mnoho majitelů domů ve Spojených státech. Podle nejnovějšího průzkumu spotřebitelských financí Federálního rezervního systému vlastní 65, 2% amerických rodin vlastní primární bydliště. Velikost a rozsah realitního trhu z něj činí atraktivní a lukrativní sektor pro mnoho investorů. Tento článek se zaměří na některé z hlavních faktorů, které ovlivňují trh s nemovitostmi a různé dostupné investice.

TUTORIAL: Zkoumání investic do nemovitostí

4 klíčové faktory, které řídí trh s nemovitostmi

Faktory ovlivňující nemovitost

Demografie

Demografické údaje jsou údaje, které popisují složení populace, jako je věk, rasa, pohlaví, příjem, migrační vzorce a růst populace. Tyto statistiky jsou často přehlíženým, ale významným faktorem, který ovlivňuje to, jak je nemovitost oceňována a jaké typy nemovitostí jsou požadovány. Hlavní posuny v demografii národa mohou mít velký dopad na realitní trendy po několik desetiletí.

Například baby boomu, který se narodil v letech 1945 až 1964, je příkladem demografického trendu s potenciálem významně ovlivnit trh s nemovitostmi. Přechod těchto dětských boomerů k odchodu do důchodu je jedním z nejzajímavějších generačních trendů v minulém století a odchod těchto dětských boomerů, který začal v roce 2010, musí být na trhu pozorován po celá desetiletí.

Existuje mnoho způsobů, jak tento typ demografického posunu může ovlivnit trh s nemovitostmi, ale pro investora by mohly být položeny některé klíčové otázky: i) Jak by to ovlivnilo poptávku po druhých domech v populárních rekreačních oblastech, protože více lidí začne odcházet do důchodu ? Nebo ii) Jak by to ovlivnilo poptávku po větších domech, pokud by byly příjmy nižší a všechny děti by se přestěhovaly? Tyto a další otázky mohou investorům pomoci zúžit typ a umístění potenciálně žádoucích investic do nemovitostí dlouho předtím, než se trend začne.

Úrokové sazby

Úrokové sazby mají také významný dopad na trhy s nemovitostmi. Pokud uvažujete o koupi domu s hypotékou, je výhodné zkoumat úrokové sazby pomocí hypoteční kalkulačky. Změny úrokových sazeb mohou výrazně ovlivnit schopnost člověka koupit rezidenční nemovitost. Je tomu tak proto, že čím nižší úrokové sazby jdou, tím nižší budou náklady na získání hypotéky na koupi domu, což vytváří vyšší poptávku po nemovitostech, což opět tlačí ceny nahoru.

Je důležité si uvědomit, že se zvyšováním úrokových sazeb rostou náklady na získání hypotéky, čímž se snižuje poptávka a ceny nemovitostí. Pokud se však podíváme na dopad úrokových sazeb na investice do vlastního kapitálu, jako je trust pro investice do nemovitostí (REIT), spíše než na rezidenční nemovitosti, lze tento vztah považovat za podobný vztahu dluhopisu s úrokovými sazbami. Když úrokové sazby klesají, hodnota dluhopisu stoupá, protože jeho kuponová sazba se stává žádoucí, a když se úrokové sazby zvyšují, hodnota dluhopisů klesá. Podobně, když úroková sazba klesá na trhu, vysoké výnosy REIT se stávají atraktivnějšími a jejich hodnota stoupá. Když se úrokové sazby zvýší, výnos z REIT se stává méně atraktivním a snižuje jejich hodnotu. (Další informace o těchto účincích naleznete v tématu Jak úrokové sazby ovlivňují hodnoty nemovitosti .)

Ekonomika

Dalším klíčovým faktorem, který ovlivňuje hodnotu nemovitostí, je celkové zdraví ekonomiky. Obecně se měří podle ekonomických ukazatelů, jako je HDP, údaje o zaměstnanosti, výrobní činnosti, ceny zboží atd. Obecně lze říci, že když je ekonomika pomalá, tak je to i nemovitost.

Cyklickost ekonomiky však může mít různé účinky na různé typy nemovitostí. Například, pokud má REIT větší procento svých investic do hotelů, obvykle by byl více ovlivněn ekonomickým poklesem než REIT, který investoval do kancelářských budov. Hotely jsou formou majetku, který je velmi citlivý na ekonomickou aktivitu vzhledem k typu struktury pronájmu, která je vlastní podnikání. Pronájem hotelového pokoje lze považovat za formu krátkodobého pronájmu, kterému by se zákazníci hotelu mohli snadno vyhnout, pokud by ekonomika vedla špatně. Na druhé straně mají nájemci kanceláří obvykle dlouhodobější nájemní smlouvy, které nelze změnit uprostřed hospodářského útlumu. Ačkoliv byste si měli být vědomi části cyklu, ve kterém se ekonomika nachází, měli byste si také být vědomi citlivosti nemovitosti k ekonomickému cyklu.

Vládní politiky / dotace

Legislativa je také dalším faktorem, který může mít značný dopad na poptávku a ceny nemovitostí. Daňové úlevy, odpočty a dotace jsou některé ze způsobů, jak může vláda dočasně zvýšit poptávku po nemovitostech, pokud jsou zavedeny. Znalost aktuálních vládních pobídek vám může pomoci určit změny v nabídce a poptávce a identifikovat potenciálně falešné trendy. Například v roce 2009 americká vláda představila majitelům domů první daňový úvěr pro majitele domů ve snaze urychlit prodej domů v pomalé ekonomice (způsobilí jsou pouze ti, kteří si koupili domy v období 2008–2010). Podle Národní asociace realitních kanceláří (NAR) vedla tato daňová pobídka k 900 000 homebuyers k nákupu domů. To byl docela značný nárůst, i když dočasný, a aniž byste věděli, že tento nárůst byl výsledkem daňové pobídky, možná jste nakonec dospěli k závěru, že poptávka po bydlení stoupá na základě jiných faktorů.

Co je nejlepší investice?

Velikost a rozsah realitního trhu z něj činí atraktivní a lukrativní trh pro mnoho investorů. Investoři mohou investovat přímo do fyzických nemovitostí nebo se mohou rozhodnout nepřímo investovat prostřednictvím spravovaných fondů. Přímé investice do nemovitostí zahrnují nákup rezidenčního nebo komerčního majetku, který lze použít jako nemovitost vytvářející příjmy, nebo pro další prodej v budoucnu. Mezi nepřímé způsoby, jak investovat na realitním trhu, patří investování do trustů pro investování do nemovitostí (REIT), fondů obchodovaných na burze nemovitostí (ETF), smíšených realitních fondů (CREF) a infrastrukturních fondů. Vzhledem k vyšší likviditě dostupné na trhu, nižším transakčním nákladům a nižším kapitálovým požadavkům upřednostňují průměrní investoři nepřímo investice do nemovitostí. (Chcete-li se dozvědět více o způsobech, jak profitovat z trhu s bydlením, přečtěte si prosté způsoby, jak investovat do nemovitostí. )

Sečteno a podtrženo

Tento článek představil některé z faktorů vyšší úrovně, které hrají významnou roli při pohybu trhu s nemovitostmi, ale existují i ​​složitější části, které přicházejí do hry. A i když některé z výše uvedených faktorů naznačují jasný vztah mezi faktorem a trhem, v praxi se výsledky mohou velmi lišit. Pochopení klíčových faktorů, které řídí trh s nemovitostmi, je však nezbytné pro provedení komplexního vyhodnocení potenciální investice.

(Pro více informací k tomuto tématu si přečtěte Vydělávání peněz v rezidenčních nemovitostech a Najděte štěstí v komerčních nemovitostech.