5 typů pojištění soukromých hypoték - PMI

Pokud provádíte zálohu doma na méně než 20%, je důležité pochopit, co je hypoteční pojištění a jak to funguje. Soukromé hypoteční pojištění (PMI) není jen pro lidi, kteří si nemohou dovolit 20% zálohu. Je to také pro lidi, kteří nechtějí snižovat 20%, takže mají více peněz na opravy, přestavby, vybavení a mimořádné události.

Pojištění soukromé hypotéky (PMI)

Co je soukromé pojištění hypotéky - PMI?

Pokud koncept nákupu pojištění hypotéky zní trochu podivně, pravděpodobně jste nováček na nákup nemovitosti nebo nikdy neodložíte malou zálohu. Většina poskytovatelů úvěrů vyžaduje PMI, když domácí kupující provede zálohu méně než 20% z kupní ceny domu - nebo, v hypotéce, poměr hypotéky k hodnotě úvěru (LTV) převyšuje 80% (čím vyšší poměr LTV, tím vyšší je rizikový profil hypotéky). A na rozdíl od většiny typů pojištění chrání tato politika investici věřitele do domu, nikoli do vašeho. Na druhou stranu, PMI umožňuje lidem, aby se stali majiteli domů dříve.

PMI umožňuje vypůjčovatelům získat finanční prostředky, pokud si mohou dovolit (nebo upřednostnit) pouze 5% až 19, 99% nákladů na rezidenci, ale přichází s dodatečnými měsíčními náklady. Dlužníci platí své PMI, dokud si nashromáždili dostatek vlastního kapitálu v domácnosti, který jim věřitel již nepovažuje za vysoce rizikové.

Náklady na PMI se mohou pohybovat od 0, 25% do 2% (ale obvykle se pohybují kolem 0, 5 až 1%) z vašeho úvěrového zůstatku za rok, v závislosti na velikosti zálohy a hypotéky, výpůjční lhůtě a vaší kreditní skóre. Čím vyšší jsou vaše rizikové faktory, tím vyšší je sazba, kterou platíte. Vzhledem k tomu, že PMI je procento z výše úvěru, tím více si půjčíte, tím více budete platit PMI. Ve Spojených státech existuje šest hlavních společností PMI. Účtují podobné sazby, které jsou každoročně upravovány.

Je to další náklad, ale tak i nadále utrácí peníze na nájemné a možná chybí tržní zhodnocení, zatímco čekáte na uložení vyšší zálohy. Neexistuje žádná záruka, že vyrazíte dopředu kupovat dům později, spíše než dříve, abyste se tomu vyhnuli, takže hodnota platby za PMI stojí za zvážení. Hodnota splácení hypotečního pojištění Federální správy bytů - to, co můžete potřebovat, pokud získáte půjčku FHA - je jiný příběh. Vysvětlíme to později.

Klíč s sebou

• Pokud kupujete dům se zálohou nižší než 20% nákladů na bydlení, budete potřebovat soukromé hypoteční pojištění (PMI).
• Mějte na paměti, že účelem PMI je chránit věřitele, nikoli dlužníka, před možnými ztrátami.
• Existují čtyři hlavní typy hypotečního pojištění, které si můžete zakoupit: vypůjčení placené hypotéky, jednorázové pojištění hypotéky, zapůjčení placené hypotéky a rozdělení hypotečního pojištění.
• Pokud získáte půjčku Federálního úřadu pro bydlení na koupi domu, existuje další typ pojištění, které budete potřebovat.
  

Pojištění hypotéky

Nejprve byste měli pochopit, jak funguje PMI. Předpokládejme například, že odložíte 10% a získáte půjčku na zbývajících 90% hodnoty nemovitosti - snížení o 20 000 $ a půjčku o 180 000 $. U hypotečního pojištění, pokud věřitel musí vyloučit hypotéku, protože ztratíte práci a nemůžete platit několik měsíců, budou ztráty věřitele omezeny.

Hypoteční pojišťovna kryje určité procento ztráty věřitele. Pro náš příklad řekněme, že procento je 25%. Takže pokud jste v době, kdy jste byli vyloučeni, dlužili 85% (170 000 $) kupní ceny vašeho domova ve výši 200 000 USD, místo ztráty celých 170 000 USD by věřitel ztratil pouze 75% ze 170 000 $ nebo 127 500 $ na hlavní jistině domu. PMI pokryje zbývajících 25%, neboli 42 500 $. Pokrylo by to také 25% delikventního úroku, který jste shromáždili, a 25% nákladů na uzavření věřitele.

Pokud PMI chrání věřitele, proč za něj musíte dlužník platit? Odškodňujete věřitele za to, že přijímáte vyšší riziko, že vám půjčí, než půjčuje někomu s větší zálohou, někomu, kdo má více co ztratit, pokud bude jeho dům vyloučen.

Jak dlouho nosíte PMI?

Dlužníci mohou požádat o odstranění měsíčních plateb hypotečního pojištění, jakmile poměr půjčky k hodnotě klesne pod 80%. Jakmile poměr LTV hypotéky klesne na 78% - to znamená, že vaše záloha plus splátka jistiny půjčky se rovná 22% z kupní ceny domu - věřitel musí automaticky zrušit PMI, jak vyžaduje federální zákon o ochraně vlastníků domů, a to i pokud tržní hodnota vašeho domova klesla (pokud máte aktuální hypotéku).

V opačném případě závisí doba, kterou musíte nosit PMI, na typu zvoleného PMI.

1. Hypoteční pojištění placené dlužníkem

Nejběžnějším typem PMI je hypoteční pojištění placené dlužníky (BPMI). Když čtete o PMI a typ není specifikován, je to obvykle ten typ, o kterém se diskutuje.

BPMI má podobu dodatečného měsíčního poplatku, který platíte hypoteční splátkou. Po uzavření vaší půjčky platíte každý měsíc BPMI, dokud nemáte doma 22% vlastního kapitálu na základě původní kupní ceny. V tomto okamžiku musí věřitel automaticky zrušit BPMI, pokud máte aktuální splátky hypotéky. Hromadění dostatku vlastního kapitálu prostřednictvím pravidelných měsíčních splátek hypotéky na zrušení BPMI obvykle trvá asi 11 let.

Můžete také být aktivní a požádat věřitele o zrušení BPMI, když máte doma 20% vlastního kapitálu. Vaše hypoteční splátky musí být aktuální, musíte mít uspokojivou platební historii, nesmějí být ve vašem majetku žádné další zástavní práva a v některých případech možná budete potřebovat aktuální hodnocení, které odůvodní hodnotu vaší domácnosti a prokáže, že nedošlo k jejímu odmítnutí. pod hodnotu, když jste ji zakoupili.

Někteří poskytovatelé úvěrů povolí (ale nemusí to povolit) dlužníkům zrušit PMI dříve na základě zhodnocení domácí hodnoty. Pokud dlužník hromadí 25% vlastního kapitálu v důsledku zhodnocení v letech dva až pět nebo 20% vlastního kapitálu po roce 5, může investor, který úvěr zakoupil (většina hypoték je prodána investorům), může povolit zrušení PMI poté, co je prokázána zvýšená hodnota domu hodnocení, cenový názor makléře (BPO) nebo automatizovaný oceňovací model (AVM, který zohledňuje hodnotu nedávno prodaných podobných nemovitostí).

Také se budete moci včas zbavit PMI refinancováním, i když budete muset zvážit náklady na refinancování s náklady na pokračování v placení pojistného na hypotéky. Můžete také být schopni příkop předčasně splácet hypotéku tak, že máte alespoň 20% vlastního kapitálu.

Abyste mohli nakupovat hned, musíte se rozhodnout, zda jste ochotni zaplatit PMI až 11 let. Podívejte se za měsíční platbu. Co vás bude PMI v dlouhodobém horizontu stát? Co vás bude čekat na nákup? Ano, při pronajímání vám chybí akumulace vlastního kapitálu, ale také se vyhnete veškerým nákladům na vyhození z vlastnictví domu, jako je pojištění majitele domu, daně z majetku, údržba a opravy. A zákon o dani z příjmů z roku 2017 a zákon o zaměstnanosti, který zdvojnásobil standardní odpočet, způsobuje, že odpočet daně z hypotečních úroků již není tak hodnotný jako dříve.

Zbývající tři typy PMI nejsou zdaleka tak běžné. Možná budete chtít vědět, jak fungují, i když v případě, že jeden z nich zní přitažlivěji nebo vám váš věřitel nabídne více než jednu možnost hypotečního pojištění.

2. Jednorázové pojištění hypotéky

U jednorázového hypotečního pojištění (SPMI), které se také nazývá jednorázové hypoteční pojištění, platíte hypoteční pojištění předem v paušální částce, buď v plné výši při uzavření nebo financované do hypotéky (v druhém případě to lze nazvat jednorázově) - pojištění hypotéky).

Výhodou SPMI je, že vaše měsíční platba bude ve srovnání s BPMI nižší. To vám může pomoci získat více peněz na koupi vašeho domu. Další výhodou je, že se nemusíte starat o refinancování, abyste se dostali z PMI - nebo sledováním poměru půjčky k hodnotě, abyste zjistili, kdy můžete zrušit váš PMI.

Riziko je, že pokud refinancujete nebo prodáte během několika let, žádná část jednorázového pojistného se nevrací. Dále, pokud financováte jednorázové pojistné, budete za něj platit úroky, dokud budete mít hypotéku. Pokud navíc nemáte dostatek peněz na zálohu ve výši 20%, možná nebudete mít hotovost na zaplacení jedné prémie předem. Prodávající nebo, v případě nového domova, však může stavitel platit vypůjčovateli jednorázové hypoteční pojištění. Vždy se můžete pokusit vyjednat to jako součást vaší nákupní nabídky.

Pokud plánujete zůstat v domácnosti po dobu tří a více let, může vám jednorázové hypoteční pojištění ušetřit peníze. Požádejte svého úvěrového pracovníka, aby zjistil, zda tomu tak skutečně je. A uvědomte si, že ne všichni věřitelé nabízejí pojištění hypotéky s jednorázovým pojistným.

3. Hypoteční pojištění zaplacené věřitelem

V případě hypotečního pojištění zaplaceného věřitelem (LPMI) bude váš věřitel technicky platit pojistné na hypotéku. Ve skutečnosti za to skutečně zaplatíte po celou dobu trvání půjčky ve formě mírně vyšší úrokové sazby. Na rozdíl od BPMI nemůžete LPMI zrušit, když váš kapitál dosáhne 78%, protože je zabudován do půjčky. Refinancování bude jediným způsobem, jak snížit měsíční platbu. Jakmile máte 20% nebo 22% vlastního kapitálu, vaše úroková sazba se neklesne. PMI zapůjčený věřitelem se nevrací.

Výhodou PMI placeného věřitelem, navzdory vyšší úrokové sazbě, je to, že vaše měsíční platba by mohla být stále nižší ve srovnání s měsíčními platbami PMI a mohli byste získat více půjček.

4. Pojištění hypotéky s rozděleným pojistným

Hypoteční pojištění s rozděleným pojistným je nejméně běžným typem. Je to hybrid prvních dvou typů, o nichž jsme diskutovali: BPMI a SPMI.

Funguje to takto: Část hypotečního pojištění platíte jednorázově při uzavření a část měsíčně. Nemusíte přijít s tolika peněz navíc jako u SPMI, ani nezvyšujete měsíční platbu o tolik jako s BPMI. Jedním z důvodů pro výběr hypotečního pojištění s rozděleným pojistným je, pokud máte vysoký poměr dluhu k příjmu. V takovém případě by zvýšení vaší měsíční platby pomocí BPMI znamenalo, že byste si nekoupili dost na to, abyste si mohli koupit dům, který chcete.

Výše prémie se může pohybovat od 0, 50% do 1, 25% z výše půjčky. Měsíční pojistné bude založeno na poměru čistého úvěru k hodnotě před započtením jakéhokoli financovaného pojistného.

Stejně jako u SPMI můžete požádat tvůrce nebo prodejce - nebo dokonce věřitele - o zaplacení prvotního pojistného, ​​nebo je můžete převést na hypotéku. Po zrušení nebo ukončení hypotečního pojištění může být částečné pojistné vráceno částečně.

5. Federální ochrana hypotéky na bydlení - MIP

Existuje také pátý typ hypotečního pojištění, které se používá u úvěrů upisovaných Federální správou bydlení, lépe známých jako FHA půjčka nebo FHA hypotéka. Pojištění FHA je známé jako MIP a je požadavkem na půjčky FHA a zálohy ve výši 10% nebo méně nemohou být odstraněny bez refinancování domu. MIP vyžaduje platbu předem a měsíční pojistné obvykle přidané do měsíční hypoteční poukázky. Kupující musí ještě počkat 11 let, než může vyjmout MIP z půjčky, pokud má zálohu více než 10%.

Náklady na PMI

Vaše náklady na pojištění hypotéky nebo pojistné budou záviset na několika faktorech.

• jaký prémiový plán si vyberete
• zda je vaše úroková sazba pevná nebo nastavitelná
• vaše výpůjční doba (obvykle 15 nebo 30 let)
• vaše záloha nebo poměr půjčky k hodnotě (LTV) (5% záloha vám dává 95% LTV; 10% dolů činí váš LTV 90%)
• výše hypotečního pojištění požadovaná věřitelem nebo investorem (může se pohybovat od 6% do 35%)
• zda je prémie vratná nebo ne
• vaše kreditní skóre
• jakékoli další rizikové faktory, jako je půjčka na hypotéku jumbo, investice do nemovitosti, hotovostní refinancování nebo druhý domov

Obecně platí, že čím rizikovější se díváte na jakýkoli faktor, tím vyšší bude vaše pojistné. Například čím nižší je vaše kreditní skóre a nižší záloha, tím vyšší bude vaše pojistné.

Od začátku dubna 2018 se pojistné může pohybovat od 0, 17% do 2, 81% nebo více ročně. Pokud například odložíte 15% na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na 15 let a máte například kreditní skóre 760 nebo vyšší, platíte 0, 17%, protože jste dlužníkem s nízkým rizikem. Pokud odložíte 3% na 30letou hypotéku s nastavitelnou sazbou, pro kterou je úvodní sazba pevně stanovena pouze na tři roky a máte kreditní skóre 630, bude vaše sazba 2, 81%, protože jste vysoce rizikové dlužník.

Jakmile víte, jaké procento se na vaši situaci vztahuje, vynásobte ji částkou, kterou si půjčujete. Poté vydělte tuto částku 12, abyste zjistili, co budete platit každý měsíc. Například půjčka 200 000 USD s ročním pojistným 0, 65% by stála 1 300 $ ročně (200 000 $ x 0, 0065), nebo 108 USD měsíčně (1 300/12 USD).

Odhad cen

Mnoho společností nabízí pojištění hypotéky. Jejich sazby se mohou mírně lišit a váš věřitel, ne vy, vyberete pojistitele. Studiem hypotečního pojištění si však můžete udělat představu o tom, jakou sazbu zaplatíte. MGIC, Radian, Essent, National MI, United Guaranty a Genworth jsou některými významnými poskytovateli soukromého hypotečního pojištění.

Sazby z pojištění hypotéky mohou být na první pohled matoucí. Zde je návod, jak je používat.

1. Najděte sloupec, který odpovídá vašemu kreditnímu skóre.
2. Najděte řádek, který odpovídá vašemu poměru LTV.
3. Určete použitelnou linii pokrytí. Vyhledejte na webu požadavky na pojištění Hypotéky Fannie Mae, abyste zjistili, jaké pokrytí je pro vaši půjčku požadováno, nebo požádejte svého věřitele (a zapůsobte na kalhoty s jejich vědomím, jak funguje PMI).
4. Určete sazbu PMI, která odpovídá průniku vašeho kreditního skóre, zálohy a krytí.
5. V případě potřeby přidejte nebo odečtěte k této sazbě částku z grafu úprav (pod hlavním grafem sazeb), který odpovídá vašemu kreditnímu skóre. Pokud například provádíte refinancování v hotovosti a vaše kreditní skóre je 720, můžete k ceně přidat 0, 20.
6. Jak jsme ukázali v předchozí části, vynásobte celkovou sazbu částkou, kterou si půjčujete; toto je vaše roční pojistné na hypoteční pojištění. Vydělte ho 12 a získáte měsíční pojistné na hypoteční pojištění.

Vaše sazba bude stejná každý měsíc, i když některé pojišťovny ji sníží po 10 letech. To je však těsně před okamžikem, kdy byste přesto měli být schopni pokrytí snížit, takže žádné úspory nebudou tak významné.

1, 75%

Výše předběžného pojistného na hypoteční pojištění (UFMIP) k dubnu 2018.

Pojištění hypotéky FHA

Hypoteční pojištění funguje jinak s půjčkami Federal Housing Administration. Pro mnoho - pokud ne nejvíce - dlužníků to bude dražší než PMI.

PMI nevyžaduje, abyste platili předběžné pojistné, pokud si nezvolíte hypotéku s jednoduchým pojistným nebo s rozděleným pojistným. (V případě hypotečního pojištění s jedním pojistným nezapomeňte, že neplatíte žádné měsíční pojistné na hypoteční pojištění. V případě hypotečního pojištění s rozděleným pojistným platíte nižší měsíční pojistné na hypoteční pojištění.) Avšak u hypotečního pojištění FHA musí každý zaplatit prvotní pojistné a tato platba neznamená nic pro snížení měsíčního pojistného.

Od dubna 2018 činí pojistné na hypoteční pojištění předem (UFMIP) 1, 75% z výše úvěru. Tuto částku můžete zaplatit při uzavření nebo ji financovat jako součást vaší hypotéky. UFMIP vás bude stát 1 750 $ za každých 100 000 $, které si půjčíte. Pokud ji financujete, budete za ni platit i úroky, což časem bude dražší. Prodejce je oprávněn platit váš UFMIP, pokud celkový příspěvek prodávajícího na vaše náklady na uzavření nepřesáhne 6% kupní ceny.

U hypotéky FHA budete také platit měsíční pojistné na hypoteční pojištění (MIP) ve výši 0, 45% až 1, 05% z výše půjčky na základě vaší zálohy a doby splatnosti. Například, jak ukazuje tabulka níže od FHA, máte-li 30letý úvěr (hypoteční doba delší než 15 let) na 200 000 $ (základní úvěr je menší nebo roven 625 500 USD) a platíte minimum FHA záloha 3, 5% (LTV vyšší než 95%), vaše MIP bude 0, 85% (85 bps, nebo základní body) po dobu trvání úvěru (hypoteční doba). Neschopnost zrušit vaše MIP může být nákladná.

Zdroj: Ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst USA.

U půjček FHA se zálohou 10% nebo více můžete své měsíční MIP zrušit po 11 letech. Ale pokud máte 10% na odepsání, proč získat úvěr FHA vůbec ">

Můžete získat úvěr FHA s úvěrovým skóre až 580 a možná i nižším (i když věřitelé mohou vyžadovat, aby vaše skóre bylo 620 nebo vyšší). A můžete mít nárok na stejnou sazbu, jakou byste použili u konvenční půjčky, přestože máte nižší kreditní skóre: například 660 oproti 740.

Aniž byste snížili hypotéku FHA o 10% nebo více, jediným způsobem, jak zastavit placení MIP FHA, je refinancování konvenční půjčky. Tento krok bude mít největší smysl, jakmile se vaše kreditní skóre a / nebo LTV výrazně zvýší. Refinancování však znamená platit závěrečné náklady a úrokové sazby mohou být vyšší, až budete připraveni refinancovat. Vyšší úrokové sazby plus náklady na uzavření mohou vyloučit jakékoli úspory ze zrušení hypotečního pojištění FHA. A nemůžete refinancovat, pokud jste nezaměstnaní nebo máte příliš mnoho dluhů vzhledem k vašemu příjmu.

Kromě toho jsou půjčky FHA velkorysější v tom, že prodejcům umožňují přispívat na náklady na uzavření kupujícího: až 6% z výše půjčky oproti 3% u konvenčních půjček. Pokud si tedy nemůžete dovolit koupit dům bez výrazné asistence při uzavírání nákladů, může být vaše jediná možnost půjčka FHA.

Sečteno a podtrženo

Pojištění hypotéky stojí peníze půjčovatelům, ale umožňuje jim to, aby se stali majiteli domů dříve snížením rizika, které finanční instituce vydávají hypotéky lidem s malými zálohy. Možná bude pro vás užitečné platit pojistné na hypoteční pojištění, pokud chcete vlastnit dům dříve, než později z důvodů životního stylu nebo dostupnosti. K tomu se přidávají důvody: Pojistné lze zrušit, jakmile váš domovský kapitál dosáhne 80%, pokud platíte měsíční pojištění PMI nebo hypoteční pojištění s rozděleným pojistným.

Můžete však myslet dvakrát, pokud jste v kategorii dlužníků, kteří by museli platit pojistné FHA po celou dobu trvání půjčky. I když budete později moci refinancovat z půjčky FHA, abyste se zbavili PMI, neexistuje žádná záruka, že vaše situace v zaměstnání nebo tržní úrokové sazby umožní refinancování možné nebo ziskové. (Související informace naleznete v části „Jak se vyhnout placení soukromého pojištění hypotéky - PMI“)