6 Finanční předpoklady pro koupi domu
Ať už jste na trhu kupujícího nebo prodávajícího, jakmile najdete dům, který se cítí jako doma, budete jej chtít koupit co nejdříve. Není to však tak jednoduché. Mnoho finančních otázek určí, zda budete moci dům koupit, jakož i podmínky hypotéky. Znalost těchto informací předem vám pomůže lépe se rozhodovat a váš proces schvalování hypotéky proběhne hladce a rychle.
Finanční předpoklad č. 1: Dostatečná záloha
Váš sen o vlastnictví domu se rychle rozpadne, pokud nemůžete poskytnout dostatečné množství peněz na zálohu.
"Věřitelé zpřísnili požadavky od hospodářské krize v roce 2008, " říká Karen R. Jenkins, certifikovaná hypoteční banka, která je prezidentem a generální ředitelkou KRJ Consulting v Columbii v Jižní Karolíně. "Výsledkem je, že budoucí dlužníci, kteří se snaží koupit dům, musí mít určitou„ kůži ve hře “, aby se mohli kvalifikovat pro dům, “ říká Jenkins, že většina půjčovacích programů vyžaduje minimální zálohu ve výši 3, 5%.
Možná jste znali lidi, kteří v minulosti kupovali domy bez zálohy - nebo jste dokonce byli jedním z těchto lidí. To je dnes mnohem méně pravděpodobný scénář, protože banky se snaží omezit riziko selhání dlužníků. "Dlužník s kůží ve hře je méně pravděpodobné, že výchozí, když bude těžký, " říká Stacey Alcorn, majitel a hlavní štěstěnník v LAER Realty Partners se sídlem v Bostonu. Například, když klesnou hodnoty nemovitostí, dlužník, který do této nemovitosti vložil své životní úspory, bude s větší pravděpodobností viset a jezdit po bouři a čekat na opětovné zvýšení hodnot nemovitostí, říká Alcorn. Na druhou stranu, „dlužník, který odložil nulové peníze, pravděpodobně odejde z nemovitosti a nechá banku, aby ji uzavřela.“
Finanční předpoklad č. 2: Najděte dostupnou úrokovou sazbu
Finanční předpoklad č. 3: Mají minimální přijatelné kreditní skóre
Vaše skóre FICO se projeví, pokud maximalizujete své kreditní karty a opožděně platíte své účty, což může být další finanční překážka pro potenciální majitele domů, kteří potřebují hypotéku. "Skóre FICO říká bance, že máte možnost platit účty měsíčně a kolik máte celkový dluh." Pokud jste maximalizovali všechny své kreditní karty, vaše skóre FICO bude nízké, a to by poškodilo vaše šance na získání financování, protože banky nechtějí půjčovat někomu, kdo žije z kreditních karet, “říká Alcorn.
Co je považováno za přijatelné skóre FICO? Amy Tierce, regionální viceprezidentka Wintrust Hypotéky v Needhamu, Massachusetts, poznamenává, že ačkoli FHA nabízí financování dlužníkům s úvěrovým skóre až 500, většina poskytovatelů úvěrů přidala své vlastní požadavky. Bude tedy obtížné najít věřitele, který bude pracovat s dlužníkem s úvěrovým skóre nižším než 640. (Více si přečtěte: Co je dobré kreditní skóre? )
Avšak maximální kreditní karty nejsou vaším jediným zájmem. "Pokud máte na svých dalších účtech pozdržených 30, 60 nebo 90 dní, vaše kreditní skóre bude opět nízké a banky nechtějí půjčovat peníze někomu, koho budou muset neustále prosit o své peníze, " říká Alcorn a dodal, že „sbírky, bankrot nebo vyloučení z vaší půjčky řeknou bance, že nemáte žádný problém s nedostatkem svých dluhových závazků, a jednoduše řečeno, nechtějí být příští.“
Finanční předpoklad č. 4: Mít poměr dluhu k příjmu méně než nebo roven 43%
Majitelé domů, kteří se nadměrně rozmnožují, mohou každý den v domě skonzumovat nudle Ramen, které mohou nakonec ztratit. Je důležité být realistický ohledně toho, co si můžete dovolit.
"Banky používají poměr dluhu k příjmu, aby určily, zda si dlužník může dovolit koupit dům, " říká Alcorn. „Řekněme například, že dlužník vydělává 5 000 $ měsíčně. Banka nechce, aby váš celkový dluh, včetně nové hypotéky, plus platby za auto, platby kreditní kartou a další měsíční závazky, nepřekročil určité procento tohoto příjmu. “V lednu 2014 zavedl úřad pro finanční ochranu spotřebitelů pravidla že poměr dluhu k příjmu nesmí přesáhnout 43%. (Další informace viz: Co se považuje za dobrý poměr DTI? )
Alcorn však varuje, že to, že si banka myslí, že si můžete dovolit určitou hypoteční splátku, neznamená, že ve skutečnosti můžete. „Například banka neví, že máte velkou rodinu, náklady na péči o děti nebo stárnoucí rodiče, o které pečujete. Je důležité mít upřímný rozhovor o vašich měsíčních platbách s hypotečním týmem, abyste se nedostali přes hlavu. “
Jenkins souhlasí a dodává, že „s vlastnictvím domu jsou spojeny další náklady, které nemusíte při pronájmu pronajímat. Nezapomeňte vypočítat všechny měsíční výdaje a dluhy a nechat svůj rozpočet učinit konečné rozhodnutí o tom, co si můžete pohodlně dovolit zaplatit.“
Finanční předpoklad č. 5: Mít schopnost platit závěrečné náklady
S domácí hypotékou je spojeno mnoho poplatků a vy byste mohli být v hrubém finančním probuzení, pokud předem nevíte, co můžete očekávat.
Přestože se náklady na uzavření liší od věřitele k věřiteli a stát od státu, „dlužníci platí za hodnocení, úvěrovou zprávu, poplatky za právní zástupce / za zprostředkovatele, poplatky za záznam a poplatky za zpracování / upisování, “ říká Alcorn a dodává, že náklady na uzavření jsou obvykle 1% výše úvěru.
Jenkins však tvrdí, že poplatky mohou být až 3%. „Věřitelé jsou nyní povinni poskytnout vám komplexní„ odhad dobré víry “poplatků, které vám budou účtovány za konkrétní půjčku. Pravidla jsou také přísnější na odhady věřitelů a existuje jen velmi malý prostor pro změnu výše uvedených poplatků u závěrečného stolu. “Doporučuje majitelům domů, aby přezkoumali odhad dobré víry a položili otázky, pokud si nejste jisti, co konkrétní poplatek představuje .
Finanční předpoklad č. 6: Požadovaná finanční dokumentace
Nedostatečná dokumentace může zpozdit nebo dokonce zastavit proces schvalování půjček, takže musíte zjistit, co musíte přinést ke stolu.
"Váš věřitel by měl mít úplný a úplný kontrolní seznam požadované dokumentace k podpoře vaší žádosti o půjčku v závislosti na vaší zaměstnanosti a situaci v příjmech, " říká Tierce. „Pokud začínáte s předběžným schválením, ujistěte se, že věřitel požaduje veškerou dokumentaci k procesu, protože předběžné schválení bez důkladné kontroly dokumentace je zbytečné. Pokud není proces předběžného schválení mimořádně dobře zdokumentován, může se vynechat něco, co by mohlo vést k pozdějšímu odmítnutí vaší půjčky. “
Co je to předběžné schválení? Podle Jenkinsa je to „předběžné schválení na základě toho, co dlužník„ uvedl “v žádosti (příjem, dluh, aktiva, zaměstnání atd.). Skutečný proces schvalování potvrzuje příjem, aktiva a dluh pomocí různých metod, jako je platba útržky, daňová přiznání, bankovní výpisy, W2 a ověření zaměstnání. “
Tierce dodává, že „na konkurenčních trzích prodejci a realitní kanceláře ani neuvažují o nabídce, aniž by věděli, že kupující je předem schválen.“ Další dokumenty si lze vyžádat později nebo v průběhu celého procesu. „Proces upisování je vyčerpávající a některé dokumenty mohou vyvolat otázky nebo obavy, které vyžadují další dokumentaci. Jen se zhluboka nadechněte a dejte věřiteli vše, po čem žádají, co nejrychleji, aby byl váš souhlas dokončen. “
Sečteno a podtrženo
Než budete moci přemýšlet o koupi domu svých snů, musíte si být jisti, že vaše finance jsou v pořádku a že jste se moudře a důkladně připravili ještě před zahájením procesu schvalování hypotéky.