Koupě domu na dálku: Průvodce krok za krokem
Nákup domů na dálku je v těchto dnech stále běžnější. V realitním světě je již nějakou dobu běžnou praxí, že prodejci přeskočí uzávěrku domu předběžným podpisem papírování a nechají výtěžek z prodeje přímo propojit s bankovním účtem, ale nyní je možné celý proces provést z dálky.
Proč kupovat dům na dálku
„Lidé, kteří nakupují na dálku, často nakupují druhý nebo rekreační dům, “ říká Todd Kaderabek, rezidenční makléř s Beverly-Hanks & Associates Realtors v centru města Asheville, NC. „Obvykle pocházejí ze státu a mají práci a další povinnosti, které jim zabraňují trávit spoustu času procesem nákupu domů. “
Financování může být faktorem. "Pokud si rodič kupuje dům pro dospělé dítě, může se rozhodnout koupit na dálku, zejména pokud žije mimo stát, " říká Kaderabek. "V těchto případech si rodič často kupuje dům, který nevidí, vyřizuje veškerou papírování a uzavírá se na dálku a provádí nákup v hotovosti."
Investoři do nemovitostí se mohou také rozhodnout koupit domy na dálku. Většina realitních investorů se řídí pravidlem 1% , které stanoví, že měsíční nájemné za nemovitost by mělo převýšit měsíční splátku hypotéky této nemovitosti, takže se investor alespoň na nemovitostech zlomí. Je snazší najít nemovitosti, které se řídí pravidly 1% na některých trzích, které mohou být umístěny ve značné vzdálenosti od domácí základny investora. V důsledku toho může být nákup domu na dálku atraktivní a časově úspornou možností.
(Přečtěte si více o nových způsobech, jak se stát pronajímatelem, s recenzemi HomeUnion: Nový způsob, jak se stát pronajímatelem .)
Ať už je váš důvod k nákupu na dálku jakýkoli, existují určité kroky, kterými můžete zajistit, aby proces probíhal co nejhlaději.
Správný realitní agent
Záleží na vašem realitním agentovi, aby zvládl téměř celý proces nákupu domů, takže je důležité, abyste si našli čas a vynaložili úsilí na nalezení dobrého stavu. "Nákup domů zahrnuje spoustu pohyblivých dílů, " říká Kaderabek. „Je důležité najít dobrou osobnostní shodu mezi klientem a agentem.“ Rozhovor je užitečný (níže naleznete několik otázek, které je třeba položit), a vždy je dobré požádat o reference, abyste viděli, co mají ostatní kupující říkat.
(Viz také Jak vybrat správného realitního makléře .)
Zeptejte se na zkušenosti
Když mluvíte s potenciálním agentem, Kaderabek doporučuje se ptát od začátku: „Jak často jste tento proces prováděli vzdáleně?“ Zkušenosti a agenti, kteří často pracují se vzdálenými kupujícími, pravděpodobněji pochopí, jak to funguje, vyjednávají příznivě a možná nejdůležitější, najít vhodné vlastnosti pro kupujícího. Agent by také měl být schopen poskytovat rady místním věřitelům. "Non-local věřitel bude pravděpodobně používat non-místní odhadce, který může být smrtelník na jedinečných trzích jako Asheville, " říká Kaderabek.
Zeptejte se na dostupnost
Mnoho realitních kanceláří pracuje liché nebo částečné pracovní doby, což může být zvláště špatné pro vzdálené kupce. Váš agent bude sloužit jako váš zástupce, takže musí být k dispozici během běžné pracovní doby, aby zvládl celou řadu úkolů v procesu nákupu domů, včetně domácích inspekcí. "Navštěvuji všechny domácí inspekce, ale u mimoměstského klienta je to rozhodující, " říká Kaderabek. "Ve světě, kde se domácí inspekce provádějí mezi devíti a pěti, bude pro agenta velmi obtížné navštěvovat domácí inspekci, pokud budou mít jinou práci."
Sdílejte svůj seznam přání
Jakmile máte agenta, sdílejte svůj seznam přání, aby vám agent mohl najít perfektní nemovitost. Čím propracovanější je váš seznam, tím rychlejší může být domácí vyhledávání - do určité míry. Pokud máte příliš mnoho požadavků, pravděpodobně to proces zpomalí. Držte se věcí, na kterých opravdu záleží - velikosti, umístění, stylu domu, šaten - a vynechejte drobné detaily, které by bylo možné snadno opravit nebo aktualizovat v každém domě. A pokud existují nějaké přerušovače obchodů - funkce, s nimiž byste absolutně nemohli žít (nebo bez nich) - informujte svého agenta brzy, aby neztrácel čas hledáním špatných vlastností.
"Pokud jste agentem, musíte podniknout tento odvážný krok, abyste zavolali svému klientovi a řekli jim, že jste pro ně našli perfektní vlastnost, " říká Kaderabek. Jako kupující musíte důvěřovat, že váš agent přesně ví, co hledáte, a že si také časem pečlivě prohlížel domov. "Domov by na internetu mohl vypadat dokonale, ale dobrý agent bude schopen říci:" Ne, to pro vás není domov, protože sedí vedle aktivní železniční tratě. ""
Použijte období povinné péče
Jakmile je dům ve smlouvě, je čas na přezkoumání titulních dokumentů a omezení skutků, jakož i na provedení inspekcí, financování a hodnocení bank, než půjdete na závěrečný stůl. V některých státech, včetně Severní Karolíny, existuje oficiální hloubková lhůta, obvykle trvající 14 až 30 dní, během níž kupující provádějí hloubkovou analýzu a rozhodnou se, zda chtějí projít nákupem domů. (Poznámka: To nemusí platit, pokud je domov nová konstrukce.)
Kupující platí nevratný poplatek za povinnou péči, obvykle v rozmezí od 500 do 2 000 $, což v podstatě kompenzuje prodávajícímu za to, že odvedl domov z trhu, a dává kupujícímu čas na rozhodnutí. Kupující také provádí vážný vklad peněz, rovnající se přibližně 2% až 3% kupní ceny - nebo více na rychle se rozvíjejících trzích. Jak poplatek za povinnou péči, tak i vklad za skutečnou peněžní částku, lze mezi kupujícím a prodejcem sjednat.
Kupující může smlouvu vypovědět z „jakéhokoli nebo žádného důvodu“ (nebo jiného jazyka) během doby povinné péče a propadnout pouze poplatek za hloubkovou kontrolu. Pokud kupující odejde po období povinné péče, propadne jak poplatek za povinnou péči, tak i vydělané peníze.
Vzhledem k tomu, že propadá pouze poplatek za povinnou péči, pokud kupující smlouvu ukončí během období povinné péče, může to být pro kupující na dálku zajímavá. Může být použit jako nástroj k získání domu na základě smlouvy a zároveň umožňuje snadné ukončení smlouvy s omezeným finančním rizikem. V případě nákupu na dálku dává kupujícímu čas, aby si mohl prohlédnout nemovitost osobně, než učiní jakékoli konečné rozhodnutí.
Dálkové zavírání
Pokroky v technologii dělaly dálkové uzavírání rutinní pro prodejce a velmi výhodné pro kupující. Váš agent vám zašle všechny stránky smlouvy a dodatky. Podepíšete je pomocí systému elektronického podpisu, který obvykle odesílá podepsané formuláře zpět příslušné straně. "Advokáti stále vyžadují fyzické podpisy, takže váš agent bude před uzavřením spolupracovat s advokátem a FedExem všechny potřebné dokumenty, " říká Kaderabek. "Agent pak jde na závěrečnou tabulku s uzavíracími dokumenty - a bez kupujícího - a prostředky jsou propojeny k dokončení transakce."
Sečteno a podtrženo
Koupě domu na dálku může být dobrou volbou pro druhé kupce domů, rodiče, kteří chtějí koupit domy pro své děti, a pro investory do nemovitostí mimo stát. V mnoha ohledech je proces stejný jako při koupi domu osobně; však budete ještě více záviset na vašem realitním agentovi, aby našel ten pravý domov, byl přítomen při inspekcích, prováděl vás papírováním a účastnil se uzavření. Hledání správného agenta - a toho, kdo má zkušenosti se vzdálenými transakcemi - je proto jedním z nejdůležitějších kroků, které můžete podniknout při koupi domu na dálku.