Základy financování pro první kupce domů

Nesčetné množství možností financování, které jsou k dispozici pro první obyvatele domu, se může zdát ohromující. Ale věnování času výzkumu základů financování nemovitostí vám může ušetřit značné množství času a peněz. Porozumění trhu, kde se nemovitost nachází, a to, zda nabízí pobídky věřitelům, může pro vás znamenat další finanční výhody. Podívejte se na své finance a ujistěte se, že dostáváte hypotéku, která nejlépe vyhovuje vašim potřebám.

Klíč s sebou

• Koupě prvního domu může být vzrušující - stejně tak nervózní a matoucí.
• Získání hypotéky bude klíčovým krokem při koupi vašeho prvního domu a pro výběr toho nejvhodnějšího existuje několik faktorů.
• Budete se muset rozhodnout, zda se rozhodnete pro fixní nebo pohyblivou sazbu, počet let na splacení hypotéky a velikost vašeho zálohy.
• Věřitelé budou muset také zhodnotit vaši bonitu a vaši schopnost splácet na základě příjmů, aktiv a úvěrové historie.
• V závislosti na vašich okolnostech můžete mít nárok na výhodnější podmínky prostřednictvím půjčky FHA nebo VA.

Typy půjček

Konvenční půjčky

Konvenční půjčky jsou hypotéky, které nejsou pojištěny nebo zaručeny federální vládou. Obvykle se jedná o hypotéky s pevnou sazbou. Ačkoli jejich přísnější požadavky na větší zálohy, vyšší úvěrové skóre, nižší příjmy k poměrům dluhů a potenciál potřebovat soukromé hypoteční pojištění z nich činí nejobtížnější typ hypotéky, na kterou se kvalifikují, jsou konvenční hypotéky obvykle levnější než zaručené hypotéky.

Konvenční půjčky jsou definovány jako půjčky v souladu nebo úvěry v souladu. Shodující se půjčky jsou v souladu s pokyny, jako jsou úvěrové limity stanovené vládou sponzorovanými podniky (GSE) Fannie Mae nebo Freddie Mac, protože věřitelé tyto půjčky balí a prodávají na nich cenné papíry na sekundárním trhu. Úvěrový limit 2018 pro konvenční hypotéku je 453 100 USD, ale výše je vyšší pro určené oblasti s vysokými náklady.

Úvěr poskytnutý nad tuto částku se nazývá jumbo půjčka a obvykle má mírně vyšší úrokovou sazbu, protože tyto půjčky jsou pro sekundární trh méně atraktivní. U úvěrů, které nejsou v souladu, stanoví úvěrová instituce, která úvěr upisuje, obvykle půjčovatel portfolia, své vlastní pokyny.

Půjčky FHA

Federální správa bydlení (FHA), součást amerického ministerstva bydlení a rozvoje měst, poskytuje různé programy hypotečních úvěrů. Úvěr FHA má nižší požadavky na platbu zálohy a lze jej snadněji kvalifikovat než běžný úvěr. Úvěry FHA jsou vynikající pro první kupce domů, protože kromě nižších nákladů na půjčku a méně přísných požadavků na úvěr můžete provést zálohu až 3, 5%. Půjčky FHA nemohou překročit zákonný limit.

VA Půjčky

Americké ministerstvo pro záležitosti veteránů (VA) garantuje půjčky VA. VA neposkytuje úvěry sama, ale zaručuje hypotéky poskytované kvalifikovanými věřiteli. Tyto záruky umožňují veteránům a servisním lidem získat půjčky na bydlení za výhodných podmínek, obvykle bez zálohy. Ve většině případů lze úvěry VA získat snadněji než běžné půjčky. Věřitelé obecně omezují maximální úvěr VA na běžné limity hypotečního úvěru. Před žádostí o půjčku si vyžádejte způsobilost od VA. Pokud budete přijati, VA vydá osvědčení o způsobilosti, které můžete použít k podání žádosti o půjčku.

Kromě těchto běžných typů půjček a programů se podívejte do programů sponzorovaných státními a místními vládami a agenturami za účelem zvýšení investic nebo vlastnictví domu v určitých oblastech.

Požadavky na vlastní kapitál a příjem

Ceny hypotečních úvěrů na bydlení určují věřitelé dvěma způsoby, přičemž oba jsou založeny na bonitě dlužníka. Kromě kontroly skóre FICO ze tří hlavních úvěrových kanceláří vypůjčovatelé vypočítají poměr půjčky k hodnotě (LTV) a poměr pokrytí dluhu (DSCR), aby stanovili cenu půjčky.

LTV je částka skutečného nebo předpokládaného vlastního kapitálu, který je k dispozici v půjčce zajištěné. U nákupů domů se LTV stanoví vydělením částky půjčky kupní cenou domu. Věřitelé předpokládají, že čím více peněz vystavujete riziku (ve formě zálohy), tím menší je pravděpodobnost, že půjčku splácíte. Čím vyšší je LTV, tím větší je riziko selhání, takže věřitelé budou účtovat více.

LTV také určuje, zda budete muset zakoupit soukromé hypoteční pojištění (PMI). PMI izoluje věřitele od selhání tím, že převádí část úvěrového rizika na hypoteční pojišťovnu. Většina věřitelů vyžaduje PMI pro jakoukoli půjčku s LTV vyšší než 80%, což znamená jakoukoli půjčku, ve které vlastníte méně než 20% vlastního kapitálu v domácnosti. Pojistná částka a hypoteční program určí náklady na hypoteční pojištění a způsob jeho výběru.

Většina pojistného na hypotéky se vybírá měsíčně spolu s úschovou daně a majetku. Jakmile je LTV rovna nebo menší než 78%, má se PMI eliminovat automaticky. Možná budete mít možnost zrušit PMI, jakmile dům ocení natolik, že vám dá 20% vlastního kapitálu a uplyne stanovené období, například dva roky. Někteří věřitelé, například FHA, vyhodnotí hypoteční pojištění jako jednorázovou částku a kapitalizují ji do výše půjčky.

Zpravidla se snažte vyhnout PMI, protože jde o náklady, které pro vás nemají žádný přínos. Existují způsoby, jak se vyhnout placení za PMI. Jeden není půjčit si více než 80% hodnoty nemovitosti při koupi domu; druhým je použití financování domácím kapitálem nebo druhou hypotékou k uložení více než 20%. Nejběžnějším programem se nazývá hypotéka 80-10-10. 80 znamená LTV první hypotéky, prvních 10 znamená LTV druhé hypotéky a třetí 10 představuje kapitál, který máte doma.

Ačkoli sazba na druhou hypotéku bude vyšší než sazba na první, na smíšeném základě by neměla být mnohem vyšší než sazba 90% LTV půjčky. Hypotéka 80-10-10 může být levnější než placení za PMI a také vám umožňuje zrychlit splácení druhé hypotéky a rychle odstranit část dluhu, abyste mohli svůj domov splatit brzy.

Míra pokrytí dluhové služby (DSCR) určuje vaši schopnost splácet hypotéku. Věřitelé rozdělí váš měsíční čistý příjem hypotečními náklady, aby posoudili pravděpodobnost, že na hypotéku půjdete. Většina věřitelů bude vyžadovat DSCR větší než jeden. Čím vyšší je poměr, tím větší je pravděpodobnost, že budete moci pokrýt výpůjční náklady a čím menší riziko půjčí věřitel. Čím vyšší je DSCR, tím je pravděpodobnější, že věřitel sjedná úvěrovou sazbu, protože i při nižší sazbě dostane věřitel lepší výnos upravený o riziko.

Z tohoto důvodu uveďte jakýkoli typ kvalifikačního příjmu, který můžete získat při jednání s hypotečním úvěrem. Někdy může práce na částečný úvazek nebo jiná společnost vytvářející příjmy znamenat rozdíl mezi kvalifikací nebo nekvalifikací na půjčku nebo obdržením nejlepší možné sazby.

Hypotéky s fixní vs. pohyblivou sazbou

Dalším hlediskem je, zda získat hypotéku s pevnou nebo pohyblivou sazbou. U hypotéky s pevnou sazbou se sazba nemění po celou dobu trvání půjčky. Zřejmou výhodou získání půjčky s pevnou sazbou je, že víte, jaké budou měsíční náklady na půjčku po celou dobu půjčky. Hypotéka s pohyblivou úrokovou sazbou, jako je hypotéka pouze na úroky nebo hypotéka s nastavitelnou sazbou (ARM), je navržena tak, aby pomohla osobám, které se nacházejí v první době, nebo lidem, kteří očekávají, že jejich příjmy během doby půjčky výrazně vzrostou.

Úvěry s pohyblivou sazbou obvykle umožňují získat nižší úvodní sazby během prvních několika let půjčky, což vám umožňuje získat nárok na větší půjčku, než kdybyste se pokusili získat dražší půjčku s pevnou sazbou. Ačkoli půjčka s pohyblivou sazbou může být pro některé dlužníky užitečná, mohou být riskantní, pokud váš příjem neroste v souladu s nárůstem úrokové sazby. Druhou nevýhodou je, že změna kurzu je nejistá, protože je obvykle spojena s budoucí tržní sazbou.

Nejběžnější typy ARM jsou jednorázové, pětileté nebo sedmileté ARM. Počáteční úroková sazba je obvykle stanovena na určité časové období a poté se pravidelně obnovuje, často každý měsíc. Jakmile se ARM resetuje, přizpůsobí se tržní sazbě, obvykle přidáním určitého předem stanoveného rozpětí (v procentech) k převládající sazbě americké státní pokladny. Ačkoli je zvýšení obvykle omezeno, úprava ARM může být dražší než převládající hypoteční úvěr s pevnou sazbou, aby se věřiteli kompenzovalo za nabídnutí nižší sazby během úvodního období.

Úrokové půjčky jsou typem ARM, ve kterém platíte pouze hypoteční úrok, a nikoli jistinu, během úvodního období, dokud se půjčka nevrátí k pevné, splátce jistiny. Takové půjčky mohou být pro první dlužníky velmi výhodné, protože pouze splácení úroků výrazně snižuje měsíční náklady na půjčky a umožní vám získat nárok na mnohem větší půjčku. Protože však během počátečního období nezaplatíte žádnou jistinu, zůstatek na úvěru se nezmění, dokud nezačnete splácet jistinu.

Zvažte výhodu získání větší půjčky s rizikem. Úrokové sazby obvykle vznášejí během úrokového období a často se přizpůsobí reakci na změny tržních úrokových sazeb. Zvažte také riziko, že váš disponibilní příjem nezvýší spolu s možným zvýšením nákladů na půjčky.

Sečteno a podtrženo

Pokud hledáte hypotéku na bydlení poprvé, bude pro vás obtížné třídit všechny možnosti financování. Udělejte si čas na rozhodnutí, kolik domova si můžete skutečně dovolit, a poté podle toho financujte. Pokud si můžete dovolit snížit podstatnou částku nebo mít dostatečný příjem k vytvoření nízké LTV, budete mít více vyjednávací síly s věřiteli a nejvíce možností financování. Pokud usilujete o největší půjčku, může vám být nabídnuta vyšší sazba upravená o riziko a soukromé hypoteční pojištění. Dobrý hypoteční makléř nebo hypoteční bankéř by měl být schopen vám pomoci ve všech různých programech a možnostech, ale nic vám nepomůže lépe, než znát své priority pro hypoteční úvěr. (Související informace najdete v části „Úspora zálohy: kde si mohu ponechat své peníze?“)