Hypotéka s pevnou nebo variabilní sazbou: Která je teď lepší?
K 28. březnu 2018, průzkum společnosti Bankrate.com, věřitelé, uvedl, že hypoteční sazby byly 4, 30% za 30letou fixní, 3, 72% za 15letou fixní a 4, 05% za prvních pět let s nastavitelnou 5/1 - hypotéka (ARM). Toto jsou národní průměry; sazby hypotéky se liší podle místa a jsou velmi závislé na vašem kreditním skóre.
Prvním krokem při rozhodování, zda je hypotéka s pevnou úrokovou sazbou nebo ARM nejlepší volbou na dnešním trhu, je tedy promluvit si s několika věřiteli, aby zjistili, na jakou sazbu máte nárok a jaké úvěrové podmínky pro vás mají smysl vzhledem k vašemu kreditnímu skóre, příjmu, dluhy, zálohy a měsíční platby, které si můžete dovolit.
Jakmile víte, co vám půjčí sazba a termín, jak si vybrat mezi hypotékou s pevnou sazbou a ARM? Zvažte tyto faktory.
Opraveno vs. ARM: Měsíční rozdíl plateb
Za každých 100 000 $, které si půjčíte, zaplatíte za každý z hlavních typů hypoték měsíčně průměrné úrokové sazby uvedené výše:
- 30 let, hypotéka s pevnou sazbou: 495 USD
- 15 let, hypotéka s pevnou sazbou: 726 $
- Hypotéka s nastavitelnou úrokovou sazbou 5/1: 480 $ za prvních 60 měsíců
Při pohledu pouze na měsíční splátku se hypotéka s nastavitelnou sazbou zdá být lepší volbou. Je to nejlevnější varianta o 15 $ měsíčně. Čím větší je vaše hypotéka, tím větší měsíční úspory. Pokud si půjčíte půl milionu, ušetříte měsíčně 73 USD s nastavitelnou sazbou.
Je tento rozdíl dostatečně velký, aby převzal další rizika spojená s ARM?
Druhy hypotéky s nastavitelnou sazbou
ARM přicházejí v mnoha typech. Nejoblíbenější je hybridní ARM, a z toho nejoblíbenější možností je 5/1 ARM, následovaný 3/1, 7/1 a 10/1 ARM.
Takto fungují hybridní ARM: Například 5/1 ARM má pevnou úrokovou sazbu pro prvních pět let, která se nazývá úvodní období. Poté se úroková sazba upravuje jednou ročně po zbývající dobu trvání úvěru (řekněme, dalších 25 let). Existují ARM, které se upravují méně často než jednou ročně, například 3/3 a 5/5 ARM, ale ty mohou být obtížné přijít. Čím delší je počáteční období, tím menší bude rozdíl mezi úrokovou sazbou ARM a úrokovou sazbou hypotéky s pevnou sazbou.
Ve Spojených státech je úroková sazba pro většinu ARM založena na americké státní pokladně, ale asi 20% ARM je založeno na londýnské mezibankovní nabídkové sazbě (LIBOR). Sazby státní pokladny jsou v současné době velmi nízké, takže pokud si nyní vyberete ARM, je zde velká šance, že se vaše úroková sazba zvýší po skončení úvodního období ARM. Federální rezervní systém zvýšil úrokové sazby jednou v březnu a očekává se, že tak učiní ještě dvakrát v roce 2018, přičemž každé zvýšení činí 0, 25%.
Tolerance rizika a plány do budoucna
Když uzavřete hypotéku s pevnou sazbou, víte před podepsáním závěrečných dokumentů přesně, jak bude vaše splátka hypotéky každý měsíc po celou dobu trvání hypotéky. Mnoho lidí si tuto stabilitu cení.
Na ARM se vztahuje úrokové riziko nebo možnost, že se úroková sazba změní. Po počátečním období se úroková sazba pro tento typ hypotéky upraví tak, aby odrážela současné tržní podmínky. Jak víte, jaká bude úroková sazba ARM, když se po úvodním období obnoví?
Podrobnosti o konkrétním ARM - tzv. Struktuře stropu úrokových sazeb - vám říkají, jak vysoká by vaše měsíční platba mohla jít. Například 5/1 ARM může mít strukturu stropu 2–2–6, což znamená, že v šestém roce (po uplynutí pětiletého úvodního období) se úroková sazba může zvýšit o 2%, v následujících letech úroková sazba se může zvyšovat o další 2% ročně a celkové zvýšení úrokové sazby nesmí během trvání půjčky nikdy činit více než 6%.
Pokud byla vaše úvodní sazba 4%, během prvních pěti let by vaše úroková sazba činila 4%. V šestém roce se může zvýšit až o 2%, v závislosti na jednoleté sazbě americké státní pokladny, takže by vaše sazba mohla dosáhnout až 6%. V sedmém roce by se vaše sazba mohla zvýšit o další 2%, na 8%, a v osmém roce by se vaše sazba mohla opět zvýšit o 2%, čímž by se vaše sazba zvýšila o 10%. V tomto okamžiku byste dosáhli stropu 6%; vaše sazba by nikdy nepřesáhla 10%.
Zatímco limit poněkud snižuje vaše riziko, u hypotéky 200 000, 30 let, rozdíl mezi úrokem 4% a 10% je měsíční splátka ve výši přibližně 955 $ oproti přibližně 1 755 $. Musíte se zeptat sami sebe, pokud je nejhorším scénářem dalších 800 dolarů měsíčně po dobu osmi až 30 let něco, s čím můžete žít.
Zda se vaše sazba někdy upraví tak vysoko, závisí na indexové sazbě ARM. Pokud je vaše ARM indexována na jednoletou státní pokladnu a tato sazba je stejná v šestém roce jako v prvním roce, vaše úroková sazba se v šestém roce nezvýší. Pokud však sazba státní pokladny vzrostla o 3%, vaše úroková sazba se v šestém roce v důsledku stropu nezvýší o více než 2%.
Lidé, kteří dostanou ARM, si často myslí, že dojde k jedné z následujících událostí:
- Budou prodávat dům před obnovením půjčky.
- Jejich příjem se zvýší před obnovením půjčky.
- Budou moci refinancovat před obnovením půjčky.
- Úrokové sazby zůstanou stabilní nebo klesající, což jim poskytne sazbu, která je podobná úvodní sazbě, když se půjčka obnoví.
Pokud jste prožili Velkou recesi, když mnoho dlužníků mělo ARM, které si nemohli dovolit po resetování úrokové sazby, víte, že očekávání lidí a finanční realita se mohou dramaticky lišit. Dlužníci, kteří chtějí uzavřít ARM podle některého z těchto společných předpokladů, by měli zvážit, zda by i nadále byli schopni spravovat hypotéku, pokud se jejich předpoklady nevyskočí, zejména pokud se úroková sazba zvyšuje tak vysoko, jak to půjde. Pokud ne, hypotéka s pevnou sazbou může být lepší volbou.
FHA ARM
Federální správa bydlení (FHA) zaručuje hypotéky s nastavitelnou sazbou a umožňuje jim půjčovatele nabídnout dlužníkům, kteří potřebují mírnější požadavky, aby se kvalifikovali. FHA nabízí jednoleté ARM a 3-, 5-, 7- a 10leté hybridní ARM. Úroková sazba u jednoleté a tříleté verze se po úvodním období nemůže zvýšit o více než 1% ročně nebo o více než 5% po dobu trvání úvěru. Úroková sazba na 5-, 7- a 10leté ARM se po úvodním období nemůže zvýšit o více než 2% ročně a doživotní limit je 6%.
Stejně jako všechny hypotéky FHA, i když FHA ARM může mít mírnější kvalifikaci, vyžaduje, aby dlužníci zaplatili předběžné pojistné na hypotéku ve výši 1, 75% z výše úvěru (což je obvykle vráceno do úvěru a budete za něj platit úroky jako výsledek). Vyžaduje také měsíční splátku pojistného na hypoteční pojištění, jehož náklady závisí na době splatnosti a zálohy. Pokud například provedete minimální požadovanou zálohovou platbu FHA ve výši 3, 5% a uzavřete 30letý úvěr, budete v hypotečním pojištění každý rok platit 0, 85% zbývajícího zůstatku úvěru, dokud úvěr nezaplatíte v plné výši. Tato částka je vydělena 12 a připočtena k vaší měsíční platbě. U půjčky 200 000 $ by vás počáteční pojistné stálo 3 500 USD a měsíční pojistné na hypoteční pojištění by vás stálo asi 142 dolarů měsíčně za první rok a poté by postupně klesalo. Tyto náklady zvyšují náklady na vlastnictví domu v krátkodobém i dlouhodobém horizontu a mohou ho učinit méně dostupným.
Výběr mezi půjčkou s pevnou sazbou a ARM
Nyní, když víte, jak ARM ve srovnání s úvěry s pevnou sazbou, jak se rozhodnete, který z nich má pro vaši situaci největší smysl?
Sean O. McGeehan, úvěrový referent v Homer Glen, Illinois, těsně před Chicagem, váží tímto způsobem. „Většina našich klientů spadá do skupiny s pevnou sazbou. Jsou to tradičně první homebuyers, kteří kupují byt nebo rodinný dům a neznají své budoucí plány, “říká. "Pokud skončí s dětmi a musí tam zůstat v dlouhodobém horizontu, pevná sazba jim poskytne jistotu a stabilitu při splácení hypotéky."
Vzhledem k tomu, že úrokové sazby mají téměř kam jít, ale na dnešním trhu se většina domácích kupujících nezajímá o riskování ARM.
"Vzhledem k současnému prostředí s nízkými úrokovými sazbami jsem pro první homebuyery využíval 90% času za 30 let fixního úvěru za posledních šest let plus, " říká Lauren Abrams, hypoteční poradce s Absolutní hypotékou Bankovnictví v San Ramonu, Kalifornie.
"Je však důležité vést rozhovor o dlouhodobých plánech kupujícího na nemovitost." Ve většině případů kupující nevědí nebo nemohou předvídat, jaké budou tyto plány, “říká. „Klienti někdy trvají na tom, že je to jen začátečník a že v něm nebudou déle než tři až pět let.“ Podle její zkušenosti může být tento časový rámec ve skutečnosti kratší než jeden rok, pokud dojde k rozvodu., převod zaměstnání, manželství nebo děti, ale tento časový rámec se také může snadno prodloužit na 10 a více let.
Dlužníci, kteří se domnívají, že budou doma kratší dobu a chtějí používat ARM, by mohli zmírnit své riziko tím, že by odsunuli měsíční úspory na úročený účet, aby pokryli potenciálně vyšší budoucí platby, pokud jsou stále v když se sazba upravuje. „Ve skutečnosti však obydlí obvykle tyto peníze nezachrání, “ říká Abrams.
Bohatí klienti a investoři, kteří mají plán, jak dlouho budou mít hypotéku a mohou si později dovolit potenciálně vyšší platby, budou s větší pravděpodobností vidět přitažlivost ARM a častěji budou těžit z jeho zaváděcí sazby.
Pokud si můžete dovolit vyšší měsíční splátky na hypotéku s pevnou úrokovou sazbou na 15 let a máte v plánu zůstat doma dlouho, ušetří vám z dlouhodobého hlediska nejvíce peněz, protože celkové platby úroků budou mnohem nižší. A uzamčení dnešních stále velmi nízkých 15letých sazeb bude téměř jistě levnější než přenášení ARM dlouhodobě, i když ARM je nyní levnější.
Sečteno a podtrženo
Podle údajů CoreLogic a Freddie Mac si v srpnu 2017 vybralo ARM méně než 10% dlužníků.
Pokud chcete použít ARM, protože jeho nižší úroková sazba vám pomůže získat nárok na financování nákupu dražší nemovitosti, zvažte, zda rozdíl v kvalitě nemovitosti, který můžete získat pomocí ARM, činí úrokové riziko užitečné. Budete v pokušení říct: „Ano! Samozřejmě!“ kvůli úžasné školní čtvrti, novým dřevěným podlahám nebo nádhernému sousedství. ale zkuste si představit, jak byste se o této nemovitosti cítili - a zda si ji stále můžete dovolit - pokud se měsíční platba po několika letech zdvojnásobí. Pro většinu dlužníků na tomto rostoucím úrokovém trhu je pevná sazba pravděpodobně obezřetnější.
Pokračovat ve čtení
- Podívejte se na aktuální sazby hypoték
- Jak úrokové sazby fungují na hypotéce
- Pochopení struktury platby hypotéky
- Hypoteční body: Co má smysl?
- Hypotéky: pevná sazba vs. nastavitelná sazba
- Nalezení nejlepších sazeb hypotéky
- Máte dobrou hypotéku? Zamkněte to!
- Nejdůležitější faktory ovlivňující hypoteční sazby
- Prognóza sazby hypotéky: Koupit, prodat nebo Refi?
- Hypotéka s nastavitelnou sazbou: Co se stane, když úrokové sazby stoupají
- Jak úrokové sazby ovlivňují trh s bydlením
- Je cena domu nebo úroková sazba důležitější?
- Nakupování za hypoteční sazby