Získání hypotéky vs. placení hotovosti: Jaký je rozdíl?

Havárie na bydlení zcela restrukturalizovala americký hypoteční trh. Součástí tohoto vývoje byla přísnější omezení při získávání hypoték spojená s množstvím nově dostupných domů na prodej. To zase umožnilo některým investorům koupit druhé nemovitosti za účelem investování a pronájmu.

Při zvažování investic do nemovitostí a způsobu, jak k nim přistupovat, existují dvě hlavní myšlenkové školy: Jeden je přesvědčen, že je moudřejší platit všechny peníze za druhý domov, zatímco druhá strana si myslí, že je využívána na druhý - nebo dokonce třetí nebo čtvrtý vlastnost - je mnohem lukrativnější. Níže jsou uvedeny případy pro oba.

Klíč s sebou

• Investor s pákovým efektem může dosáhnout docela dobrého zisku se třemi nebo čtyřmi nemovitostmi, zatímco kupující v hotovosti může být omezený.
• Hotovostní investoři mohou nakupovat rychle, když existuje dobrá příležitost, než čekat na hypoteční proces.
• Ať už kupujete nemovitost s hypotékou nebo v hotovosti, každá z nich vyžaduje značné množství disponibilního příjmu.

Získání hypotéky

Tato debata je silně pokryta online a několik finančních zpravodajských serverů a blogů uvádí, že pákový efekt dává větší smysl při nákupu investičních nemovitostí. Například, Ali Boone z BiggerPockets.com tvrdí, že návratnost je vyšší a rizika jsou nižší při využití tohoto typu investice. Logika za tím je, že pokud se majetek zvýší, investor bude mít méně peněz, ale pak může získat mnohem více než jeho původní kapitál.

Předpokládejme například, že jste položili 15% na dům 500 000 $. Vaše počáteční investice by pak činila 75 000 dolarů. O dva roky později, pokud se tento dům zvýší na 650 000 USD, můžete prodat a získat mnohem více než původních 75 000 USD. V tomto scénáři se vrátí vaše hlavní investice ve výši 75 000 $ plus dalších 75 000 $. V takovém případě byste v této situaci riskovali mnohem méně, než by investoval kupující v hotovosti, ale přesto byste dosáhli značného zisku.

Znásobte tento vzorec a strategii ve třech nebo čtyřech nemovitostech a důvtipný investor může udělat docela zisk. Investor s pákovým efektem má v těchto situacích více příležitostí než jeho protějšek na nákup peněz. Kupující v hotovosti často kupují dům přímo s většinou peněz, které mají k dispozici na investice. Naproti tomu může investor s pákovým efektem diverzifikovat alokaci těchto peněz na několik různých nemovitostí, a tak z dlouhodobého hlediska pravděpodobně zvýšit míru návratnosti.

Rizika pákového efektu

Převzetí jakéhokoli druhu investice má vlastní riziko - zejména při řešení nejistot na trhu s bydlením. V první řadě je diverzifikace peněz napříč investičními nemovitostmi přístup, který by měl vážně zvažovat pouze dobře informovaný investor. Je nutné důkladně porozumět současným ekonomickým podmínkám, celkovému zdraví na trhu s bydlením obecně a oblasti, do které konkrétně kupujete.

I když existuje několik výhod při čerpání úvěru na nákup investice do nemovitosti, věci by se mohly zhoršit. Předpokládejme, že každá nemovitost pronajatá ostře se odepisuje. Investor s pákovým efektem nyní dluží mnohem více, než kdy on sám položil. Pokud by jste nepatrně překročili trh, mohli byste masivně ztratit, zejména s několika nemovitostmi ve svém portfoliu.

Výhodou je, že banka jistě ztratí víc, než vy, ale vaše kreditní skóre by mohlo být vážně ovlivněno. Potenciál významných výnosů přitahuje mnoho pro tento typ strategie, ale mělo by se k němu přistupovat s jasným ohledem na všechna související rizika. Tato strategie bude samozřejmě také vyžadovat, abyste absolvovali hypoteční proces - v mnoha případech i několikrát - což je další věc, kterou byste měli zvážit.

Platba hotovosti za investice do nemovitosti

Investiční investoři mohou obejít celý proces žádosti o hypotéku a provést rychlou investici, pokud uvidí příležitost, což je velmi výhodné. Další výhodou placení hotovosti za nemovitost předem je to, že nemusíte platit úroky. I s tak nízkými úrokovými sazbami, jaké jsou nyní, bude z dlouhodobého hlediska vždy dražší platit jakýkoli druh úroku, než jaký nemá.

Pro mnoho investorů, kteří mají prostředky, má nákup nemovitosti za peníze smysl, zvláště pokud si myslíte, že trh v následujících několika letech výrazně vzroste.

Řekněme například, že si koupíte dům za 400 000 dolarů a sedíte si na něm, dokud neuvidíte, kdy je ten pravý čas na prodej. Máte-li pravdu o nárůstu a domov si váží hodnoty 500 000 USD, je to přímý zisk 100 000 USD pro investora, aniž byste museli zvažovat platbu bankovních úroků nebo částku, kterou jste si půjčili na hypotéku. Mít 100% vlastní kapitál v domácnosti rovněž usnadňuje investorovi, aby si v budoucnu mohl proti němu půjčit, pokud by to bylo potřeba. Nákup domů přímo v hotovosti může také vytvořit okamžitý peněžní tok pro investora.

Někteří investoři usilují o to, aby svými nemovitostmi vytvářeli pohyblivé příjmy, a správný typ nájemců to může poskytnout.

Nákup nemovitosti s hypotékou nebo s hotovostí vyžaduje značné množství disponibilního investičního příjmu.

Zvláštní úvahy: Rizika placení hotovosti

Vázání všech vašich aktiv do jedné investice je velmi riskantní. Tento přístup pak nemusí být nejlepší strategií pro investora, který má z dlouhodobého hlediska omezené množství peněz.

Zatímco dům může zvyšovat hodnotu, může se stejně rychle odepisovat a peníze, které ztratíte, budou přímo. Diverzifikace je jedním ze základních přikázání investování. Vázání většiny aktiv v jedné třídě aktiv může způsobit obrovské ztráty. Vložení stovek tisíc dolarů do jedné třídy aktiv také váže vaši likviditu, dokud nemáte prodejce.

Klíčové rozdíly

Obě strategie nabízejí výhody, ale pro různé typy investorů. Jednou důležitou věcí je, že každá strategie vyžaduje značné množství disponibilního investičního příjmu. I kupci s pákovým efektem, kteří rozloží své investice na několik nemovitostí, budou muset nést riziko, že se všechny tyto nemovitosti odpisují. Při nákupu nového domu za hotovost dále nepoužívejte penzijní spoření ani pohotovostní fond.

Pro investora, který má velké množství peněz připravených k investování, je náchylnost k riziku tím, co bude skutečně řídit směr rozhodnutí zde. Pákové pozice v investičních nemovitostech budou bezpochyby přinést vyšší výnosy, ale pro méně zapojeného nebo holubického investora, který stále hledá kapitál a návratnost, může být lepší volbou nákup hotovosti. (Související informace naleznete v části „Měli byste zaplatit veškerou hotovost za svůj další domov?“)