Dosáhla nemovitost nebo akciový trh historicky lépe?

Pro většinu americké historie - nebo přinejmenším za spolehlivými informacemi - se ceny bydlení zvýšily jen o něco více než úroveň inflace v ekonomice. Teprve v období mezi lety 1990 a 2006, známým jako Velké moderování, se bydlení vrátilo konkurenci na akciovém trhu. Akciový trh neustále produkoval více boomů a busty než trh s bydlením, ale také měl celkově lepší výnosy.

Jakékoli výsledky odvozené z porovnání relativního výkonu akcií a cen nemovitostí závisí na sledovaném období. Zkoumání výnosů z 21. století vypadá velmi jinak než výnosy, které zahrnují většinu nebo všechny 20. století.

Historické důkazy

Spolehlivé údaje o hodnotě nemovitostí v USA jsou do 20. let 20. století poměrně kalné. Podle Indexu bydlení-Shiller Housing se průměrná anualizovaná míra návratnosti bydlení mezi lety 1928 a 2013 zvýšila o 3, 7%. Akcie se během stejné doby vrátily o 9, 5%.

Zhodnocení inflace upravené na Dow Jones Industrial Average (DJIA) ve stejném 84letém období činilo 1, 6% ročně. Tento rozdíl vedl v čase k pětinásobně vyšší výkonnosti akciového trhu.

S 84letým investičním horizontem však není mnoho investorů. Vezměte jiné časové období: 38 let mezi lety 1975 a 2013. Investice ve výši 100 USD do průměrného domu (sledovaného indexem cen domů od Federální finanční agentury pro bydlení (FHFA)) v roce 1975 by do roku 2013 vzrostla na zhruba 500 USD. Podobná investice ve výši 100 USD do S&P 500 by v tomto časovém rámci vzrostla na přibližně 1 600 USD.

Jablka a pomeranče

Zatímco ceny akcií i ceny bydlení odrážejí tržní hodnotu aktiva, neměli bychom porovnávat domy a akcie pouze pro tržní výnosy.

Akcie představují vlastnický podíl ve veřejně obchodované společnosti. Nejedná se o hmotný, hmotný majetek a neslouží k ničemu jinému než k ukládání hodnoty a likvidnímu bezpečnostnímu nástroji. I když existuje nějaký důvod se domnívat, že by celkový akciový trh v průběhu času získal skutečnou (na rozdíl od nominální) hodnoty, existuje jen malý důvod se domnívat, že jediná akcie by měla růst natrvalo.

Nemovitost není jako akcie. Někteří lidé spekulují s cenami nemovitostí, ale komerční a rezidenční nemovitosti slouží hmatatelným funkcím. Lidé žijí v domech a kondominiích. Podniky provozují mimo komerční majetek. Fyzická vlastnost má sama o sobě hodnotu.

To představuje dva protichůdné jevy. Na jedné straně by stávající realitní struktury měly přirozeně ztratit hodnotu v průběhu času opotřebením, opotřebením a odpisy. Nemodifikovaný domov nemá žádný důvod k postupnému zvyšování hodnoty; všechny podlahy, stropy, spotřebiče a stáří izolace se stávají méně cennými.

Na druhé straně průměrné domy postavené v roce 2015 byly pravděpodobně lepší než průměrné domy postavené v roce 1915. Zatímco stávající struktury by neměly získávat hodnotu, nové struktury by měly být cennější na základě jejich strukturálních a funkčních vylepšení.

Statistiky poradce

Doug Kinsey, CFP®, AIFA®, CIMA®
Artifex Financial Group, Dayton, OH

Od roku 1968 do roku 2009 se průměrná míra zhodnocení stávajících domů zvýšila o 5, 4% ročně. Mezitím S&P 500 dosáhla v průměru 8, 2% návratnosti; akcie s malou kapitalizací byly v průměru 11, 5% ročně. Míra inflace se pohybovala kolem 4, 5%. Neočekáváme, že investice do nemovitostí porostou mnohem více než inflace.

Ale čísla neřeknou celý příběh představení. Musíte se také podívat na dopad daňových výhod, výnosu z příjmu a na skutečnost, že investice do nemovitostí často umožňují významný pákový efekt (můžete financovat nákup domů, například snížit více než 20% svých vlastních peněz) . Samozřejmě, pokud kupujete nemovitost přímo, musíte také zohlednit svůj čas při správě nemovitostí a nákladů na údržbu a opravy. Porovnání míry návratnosti musí zahrnovat všechny tyto prvky.