Hodnocení domů: Váš klíč k úspěšnému refinancování

Když refinancujete hypotéku, vše závisí na ocenění. Pokud je hodnota vašeho domu tak nízká, že jste pod vodou, nemůžete refinancovat. Pokud vaše hodnotící hodnota zvýší váš domovský kapitál na méně než 20%, uvíznete v platbě za soukromé hypoteční pojištění (PMI) nebo přinesete hotovost na stůl, abyste provedli refinancování v hotovosti. A co víc, možná nebudete mít nejnižší úrokovou sazbu, protože věřitelé považují dlužníky s menším kapitálem za rizikovější. Pokud uvažujete o refinancování, měli byste pochopit zásadní roli hodnocení v tomto procesu.

Co je hodnocení domů?

Hodnocení je licencovaný nebo certifikovaný odborný názor na hodnotu domu poskytovaný nezajímavou třetí stranou. Znalec dostane zaplaceno za poskytování služby oceňování vašeho domova, ale nemá žádnou hru ve hře, pokud jde o to, zda jste schopni refinancovat v důsledku hodnoty, k níž se dostanou. Při refinanční transakci hodnocení chrání banku tím, že zajistí, aby dlužníkovi nepůjčilo více peněz, než je hodnota nemovitosti. Pokud se nemovitost později z jakéhokoli důvodu dostane do vyloučení, půjčovatel chce mít možnost nemovitost prodat a získat zpět své peníze.

Odhadce navštíví váš dům po dobu 30 až 45 minut, aby změřil jeho rozměry, prozkoumal jeho vybavení a vyhodnotil jeho celkový stav, uvnitř i vně, fotografoval exteriér, garáž a každou vnitřní místnost. Poté prozkoumají záznamy o vlastnostech podobných těm vašim - ideálně o nemovitosti ve vašem okolí, které se nedávno prodaly. Na základě domovské návštěvy a těchto záznamů dospěje odhadce k profesionálnímu názoru, za kolik by se vaše nemovitost prodala, kdybyste ji uvedli na trh. Banka používá tuto hodnotu - spolu s vašimi příjmy, aktivy a úvěrovou historií - k určení, kolik vám půjčí.

Klíč s sebou

• Majitel domu, který plánuje refinancovat hypotéku, musí nejprve získat ocenění, které obvykle stojí 300 až 500 USD za jeden rodinný dům.
• Znalec, nezávislý odborník, důkladně vyhodnotí dům - osobně - a prozkoumá podobné vlastnosti, než dospěje k ocenění domu.
• Osvěžení domácí malířské práce, odstranění nepořádku a poukazování na skryté prvky mohou pomoci zvýšit pravděpodobnost vysokého hodnocení.
• Pokud je hodnocení nízké, může vám hotovostní refinancování pomoci dosáhnout 80% vlastního kapitálu a vyhnout se soukromému hypotečnímu pojištění. Pokud jste pod vodou, možná budete muset počkat, až se zvýší domácí hodnoty.

Domácí hodnocení: Klíč k úspěšnému refinancování

Jak dnešní domácí hodnocení fungují

Dva typy refinančních transakcí nevyžadují hodnocení - racionální refinancování Federální správy bydlení a Refinanční půjčka na snížení úrokové sazby Správy veteránů. Všechny ostatní typy refinančních transakcí vyžadují posouzení.

Federální předpisy diktují, jak se věřitelé a odhadci musí chovat v průběhu procesu hodnocení. Po krizi v oblasti bydlení chtěla vláda zvýšit nezávislost odhadce, aby se zabránilo možnosti půjčování na základě nafouknutých domácích hodnot. Zákon Dodd-Frank a Zákon o pravdě v půjčování nyní vyžadují, aby se hodnocení prováděla „nezávisle a bez nevhodného vlivu a nátlaku“.

Protože federální požadavky na nezávislost odhadce definují úzký rozsah přijatelných interakcí mezi odhadcem a úředníky pro půjčky, věřitelé se obávají, že by jakýkoli kontakt s odhadci mohl být vykládán jako porušení zákona tím, že by se pokusil ovlivnit posudek odhadce před dokončením hodnocení. Věřitelé se mýlí na straně opatrnosti, aby se zabránilo možnosti závažného disciplinárního řízení. Úvěrové důstojníci a makléři si nemohou vybrat znalce, ani vypůjčitele. Dlužníci také nemohou předložit hodnocení, které bylo provedeno pro jiného věřitele, ačkoli „mohou říct bance, že existuje jiné ocenění, a banka si může vyžádat zprávu o hodnocení přímo od jiné instituce“.

Věřitel si často objedná ocenění prostřednictvím třetí strany zvané společnost pro správu a hodnocení (AMC). "Použití AMC není požadavek, ale to je běžný přístup k nezávislosti odhadce, " říká Joe Parsons, senior poradce při půjčce v Pinnacle Capital Mortgage of Dublin v Kalifornii, regionální bankéř a hypoteční makléř.

Mnoho věřitelů - zejména malých, místních - má přímý vztah se doporučeními s malým panelem odhadců a nepoužívá AMC. Nebo věřitel může mít vlastní nezávislé oceňovací oddělení. Znalec by měl mít místní znalosti o dané oblasti (nazývané tržní kompetence). Od odhadců se očekává, že budou dodržovat Jednotné standardy profesionálního hodnocení vydané profesní organizací Appraisal Foundation, i když tyto standardy nejsou zákonem.

Poplatky za domácí hodnocení

Poplatky za hodnocení se liší podle státu, ale odhadci musí za tuto oblast účtovat obvyklé a přiměřené poplatky. Očekávejte, že zaplatíte 300 až 500 USD za hodnocení standardního rodinného domu. „Složitější vlastnosti jsou dražší, protože inspekce zabere více času, “ říká Erin Benton, viceprezident Decorum Valuation Services, společnosti zabývající se hodnocením v Ellicott City, Md.

Poplatek musíte zaplatit předem v době hodnocení, nikoli při uzavření, protože bez ohledu na to, zda se vaše půjčka uzavře, odhadce stále pracoval. I když se poplatek může zdát užitečný, pokud vám umožní získat požadované refinanční podmínky, může to vypadat jako plýtvání penězi, pokud nízké ocenění znamená, že nemůžete refinancovat.

Vzhledem k tomu, že věřitelé nemohou v době přiřazení prodiskutovat hodnotu domova nebo očekávanou „cílovou hodnotu“ s odhadcem, nemohou majitelé domů získat odhad odhadku ballpark odhadce, zda je jejich domov schopen odhadnout dost vysoko, aby refinancovali dříve, než zaplatí. za službu, jak mohli před novými předpisy. V nejlepším případě můžete vyhledávat nedávné srovnatelné prodeje na webových stránkách, jako jsou Zillow a Redfin, ale jejich záznamy mohou být neúplné.

Další možností je požádat realitního agenta, aby provedl srovnávací analýzu trhu a poskytl vám výtisky nedávných srovnatelných prodejů od služby více výpisů, říká Bruce Ailion, agent společnosti RE / MAX Greater Atlanta. Zeptejte se pěkně, protože vám agent udělá laskavost - na rozdíl od prodeje domů nebude vydělávat žádnou provizi z vašeho refinancování.

Nápověda pro špičkové hodnocení

Hodnota, kterou odhadce dává vašemu domovu, do značné míry závisí na nedávných prodejních cenách srovnatelných nemovitostí, ale mýlíte se, pokud si myslíte, že nemůžete udělat nic pro to, aby se váš domov dostal na nejvyšší úroveň jeho potenciální hodnotící hodnoty.

Hodnocení vašeho domova je podobné jako u prvního rande, říká Ailion. I když nemáte ponětí, jak vás váš partner bude chtít nebo vyhodnotit, je dobře udržovaný a výrazně zvyšuje vaše šance být považován za atraktivní. "Tak to je s hodnocením, " říká. "Váš majetek by měl být čistý a čistý, přehledný a snadno kontrolovatelný." Všechna domácí zvířata by měla být uzavřena a zakryta vůní. Nechcete, aby byl odhadce spěchán, aby se dostal ven. “

Zde popsal certifikovaný odhadce obytných domů Ralph J. Vaccari, prezident společnosti Vaccari & Associates v Marblehead, Massachusetts, svůj přístup k práci: „Obecně by nemělo záležet na tom, zda váš trávník není posekán nebo že váš dům je nepořádek. Je však důležité si uvědomit, že špinavý nebo neporušený domov může zvýšit vzhled opotřebení nad normální hodnotu a tento stav může ve skutečnosti ovlivnit hodnotu. “

Podle Vaccariho se odhadce zajímá o následující:

• Vnější a vnitřní stav
• Celkový počet pokojů
• Funkčnost, včetně návrhu a rozvržení interiéru místnosti a funkční zastaralosti
• Vylepšení kuchyní a koupelen, oken, střechy a domácích systémů (vytápění, elektrické a instalatérské práce) za posledních 15 let, díky nimž je dům aktuálnější, funkční a obyvatelnější podle dnešních standardů
• Stav a věk domácích systémů
• Exteriérové ​​vybavení, jako jsou garáže, paluby a verandy
• Umístění
• Neatraktivní prvky, jako je vnější vzhled, který je v rozporu se zbytkem okolí

Je to dobrý nápad poukázat na funkce, které nemusí být okamžitě zřejmé, které by mohly potenciálně přispět k hodnotitelskému názoru na hodnotu, říká Parsons.

Než přijde odhadce

Příprava vašeho domu na návštěvu odhadce se však liší od přípravy na potenciálního kupce. "Když otevíráte svůj dům potenciálnímu kupci, chcete vyvolat emocionální reakce, " říká Parsons. „Jako prodávající chcete, aby si kupující mohl představit, jak šťastní a pohodlní tam budou. Na hodnocení se nevztahují žádné takové subjektivní úvahy. “

Vaccari dodává, že majitel domu by neprovedl změnu, jako je vytrhávání starého koberce, aby odhalil podlahy z tvrdého dřeva, za účelem posouzení, jako by mohl pro prodejce. Může však pomoci osvěžení domácí barvy, a to jak zevnitř, tak z vnějšku, stejně jako odstranění nečistot, které umožní plný přístup a prohlížení všech částí domu, včetně suterénu. Nakonec říká Ailion: „Pokud jsou daňové záznamy nesprávné, upozorněte na to.“

V opačném případě Vaccari říká, že je odhadce zodpovědný za objevování problémů a kladení otázek tam, kde je to odůvodněno.

Pokud si zajistíte dobré hodnocení

Gratuluji! Dokončili jste významný krok při refinancování hypotéky. Nyní je čas projít další sérii kroků se svým úvěrovým referentem. Pokud jste zajistili příznivé hodnocení, použijte nástroj, jako je hypoteční kalkulačka Úřadu pro finanční ochranu spotřebitele, abyste zjistili úrokové sazby refinancované hypotéky pro váš domov. Být vyzbrojen těmito čísly vám může dát nějakou vyjednávací sílu, když se setkáte se svým věřitelem.

Pokud se chcete odvolat k nízkému hodnocení, budete mít větší šanci na úspěch, pokud nabídnete silná data na podporu svého případu.

Získání druhého stanoviska

Někdy je hodnota odhadce nejen nižší, než byste chtěli, ale nižší, než si myslíte, že váš domov stojí za to. "Hodnocení je jen názor jedné osoby, " říká Ailion. "I když je to školený a vzdělaný názor, stejně jako u všech profesí, existují dobří a špatní praktici."

Vzhledem k přísným federálním předpisům, kterými se proces řídí, existuje něco, co můžete udělat pro nízké hodnocení? „Pokud se majiteli domu nelíbí hodnota znaleckého posudku, mohou napsat věřiteli nebo AMC odvolání, ale šance, že znalec změní svůj názor, je velmi nízká, pokud majitel domu nemá přesvědčivý důkaz, že hodnota je off, “říká Benton.

Vaše odvolání bude úspěšné, pouze pokud ukážete, že odhadce udělal významnou chybu, například nesprávně uvedl počet čtverečních záběrů nebo počet místností; přehlížení důležité vybavenosti, jako je bazén nebo lázně; nebo nebere v úvahu srovnatelný prodej, který by mohl podpořit vyšší hodnotu, zatímco „vychystávání“ méně srovnatelného, ​​který by naznačoval nižší hodnotu, říká Parsons.

Ailion by také mohl uvést případ, když poukazoval na to, že použité srovnatelné materiály byly v nižším školním obvodu nebo v nižším členění, které nemělo vztah majitele domu s plaveckými bazény a tenisovými kurty, že všechny srovnatelné položky byly nouzi nebo nemovitosti prodeje, nebo že mají jiné negativní externality ovlivňující hodnotu, jako například na rušné ulici. "Vysvětlete, proč se liší a nelíbí se vám." Musíte s vybranými srovnatelnými produkty prokázat, že je něco v omylu, “říká Ailion.

Vaše možnosti, když je hodnocení nízké

Pokud nemůžete úspěšně napadnout nízké hodnocení, jak zajistíte, aby refinancování prošlo? Pokud vás hodnocení stanoví na méně než 80% vlastního kapitálu, nesplníte potřebný poměr půjčky k hodnotě 80% a budete muset zaplatit PMI, pokud se nerozhodnete provést refinancování v hotovosti.

Pokud vám hodnocení poskytne méně než 80% vlastního kapitálu, můžete provést refinancování v hotovosti a na závěr přidat dostatek peněz, abyste se dostali k tomuto magickému poměru půjček k hodnotě 80% a vyhnuli se PMI.

Můžete si také vybrat, zda zaplatíte PMI. Pokud hodnoty domů stále rostou, můžete poskytnout hypotečnímu správci srovnatelné prodeje a požádat o odebrání PMI, i když jste ještě nesplatili velkou část jistiny. Pokud však hodnocení ukáže, že jste pod vodou, vše, co můžete udělat, je počkat, až se trh zlepší, pokud nemáte nárok na program, jako je například možnost Vysokého LTV refinancování od Fannie Mae nebo FMERR (Freddie Mac Enhanced Relief Refinance). Koncem roku 2018 vypršela platnost programu HARP (Program pro domácí cenově dostupný refinancování), který nabídl vládní pomoc majitelům domů, kteří byli pod vodou.

Posouzení domů: Sečteno a podtrženo

Pochopení toho, jak proces hodnocení funguje, vám poskytne nejlepší šanci, jak získat znalce, který vaší nemovitosti přiřadí nejvyšší možnou hodnotu. Hodnocení ne vždy přicházejí na hodnoty, které si dlužníci doufají, a jsou to lidský proces s prostorem pro subjektivitu a chyby. Můžete se odvolat k nízkému hodnocení, ale budete mít úspěch pouze se silnými daty, která vás zálohují.