Jak se vyhnout přežití vaší reverzní hypotéky
Zatímco reverzní hypotéky jsou někdy inzerovány jako zajištění bezpečného zdroje příjmu po zbytek vašeho života - a mohou za správných podmínek - vyčerpání výnosů dříve, než jste očekávali, je jedním z hlavních rizik uzavření tohoto typu půjčka. Reverzní hypotéka je typ půjčky, kde majitelé domů, kteří mají ve svém bydlišti značný kapitál, mohou tuto hodnotu použít k zapůjčení.
Existuje šest různých způsobů, jak získat zpětný výnos z hypotéky, a ten, který si vyberete, ovlivní, jak rychle a snadno můžete využít svou schopnost půjčit si u svého domu.
- Paušální reverzní splátka hypotéky s pevnou sazbou
- Reverzní hypoteční linka
- Termín reverzní hypotéka
- Upravený termín reverzní hypotéka
- Reverzní hypotéka držby
- Upravená držba reverzní hypotéky
Všech šest platebních plánů představuje pro dlužníky různé riziko. Tady je pohled na různé okolnosti, za kterých by vám mohla docházet hypoteční hypotéka, probíhá příliš brzy - a jak tomu scénáři zabránit.
(Další informace naleznete v úplném průvodci reverzní hypotékou a jak si vybrat plán splácení hypotéky .)
# 1. Paušální částka s pevnou sazbou
Pevná úroková sazba má pouze jeden splátkový hypoteční splátkový plán, jednorázová jednorázová výplata. Uzavření pevné částky s pevnou úrokovou sazbou je obvykle půjčka s nízkým rizikem. V podstatě budete přesně vědět, kolik budete muset splatit. S reverzní hypotékou však tato struktura úvěru představuje jedinečná rizika.
Majitelé domů často uzavírají reverzní hypotéky, když jejich vlastní kapitál je jejich jediným aktivem a nemají jiné možnosti, jak získat peníze, které potřebují. Lidé, kteří si tyto půjčky vezmou, ale neplánují správně, však mohou snadno spravovat velkou částku. Jakmile tyto peníze vyčerpali, možná už nebudou mít žádné další peněžní zdroje, na které by mohli čerpat. V ideálním světě by povinné reverzní hypoteční poradenství odrazovalo rizikové dlužníky od výběru této možnosti, ale ve skutečném světě se to vždy nestane.
Úřad pro finanční ochranu spotřebitelů (CFPB) označil stále populárnější možnost jednorázové platby za potenciálně rizikovou, zejména pro mladší dlužníky s delší životností, kteří nemají jiné prostředky na odchod do důchodu. Tito důchodci v raném věku jsou ohroženi tím, že předčasně odejdou do důchodu.
Reverzní hypotéka umožňuje zůstat ve vašem domě na celý život i poté, co jste vyčerpali výtěžek. Pokud však nezůstanou žádné peníze, dlužník bude mít nejen potíže s placením životních nákladů, ale může skončit i vyloučením. Je to proto, že i nadále platí pojištění domácností a daně z vlastnictví - a udržování domu v dobrém stavu - to vše jsou podmínky pro to, aby bylo možné i nadále mít reverzní hypotéku.
CFPB zjistil, že dlužníci s pevnou úrokovou sazbou ve skutečnosti neplní své reverzní hypotéky častěji než dlužníci s nastavitelnou úrokovou sazbou kvůli nesplnění těchto běžných nákladů. Uzavření paušální částky také vystavuje reverzní hypoteční dlužníky většímu riziku podvodů, protože velká částka, kterou si půjčili, je atraktivním cílem pro zloděje - nebo chamtivé příbuzné.
(Další informace naleznete v části Úskalí s reverzními hypotékami, pozor na tyto reverzní hypoteční podvody a 5 značek, že reverzní hypotéka je špatný nápad. )
# 2. Úvěrová linka
Vaše šance na vyčerpání peněz s platebním plánem pro úvěrové linky - ať už jsou použity samostatně nebo v kombinaci s termínem nebo plánem držby, jak je popsáno v následujících částech - závisí na tom, jak tento plán používáte. Na rozdíl od běžné úvěrové linky pro domácí kapitál (HELOC) je reverzní hypoteční linka neodvolatelná. Termín neodvolatelný znamená, že nemůže být zrušen nebo snížen kvůli změnám ve vašich financích nebo domácí hodnotě.
Tento neodvolatelný stav znamená, že vám nehrozí ztráta přístupu k penězům. Kromě toho vaše dostupná úvěrová linka klesá, jakmile ji vyčerpáte, a pojistné na úroky a hypotéky platíte pouze za peníze, které si půjčíte. A co víc, s úvěrovou linkou získáte v průběhu času přístup k dalším fondům, protože nevyužitá část roste každý rok, ať už se hodnota vašeho domova zvyšuje nebo ne. Nevyužitá část vaší reverzní hypoteční linky roste se stejnou úrokovou sazbou, jakou platíte za peníze, které jste si půjčili.
Obecně můžete získat přístup až k 60% svého dostupného limitu jistiny v prvním roce, kdy máte kreditní hranici. Ve druhém roce a poté můžete čerpat zbývajících 40% - nadbytek toho, co jste nepoužili v prvním roce. Samozřejmě, pokud vyčerpáte celý svůj dostupný úvěrový limit brzy, nebudete mít v budoucnu k dispozici nic k ničemu, pokud nezaplatíte část nebo vše, co jste si půjčili, což zvýší váš hlavní limit.
Ano, můžete provádět platby na reverzní hypotéku, abyste snížili zůstatek své půjčky během svého života, a za to nemáte žádnou zálohu. Váš věřitel je povinen provést částečné splácení nejprve na úrok, který dlužíte, poté na jakékoli poplatky za půjčku a poslední na jistinu.
# 3. Termín reverzní hypotéka
Z pěti platebních plánů s nastavitelnými úrokovými sazbami vás termínové a modifikované termíny také vystavují riziku přežití vašich výnosů z reverzní hypotéky. Plány termínovaných plateb poskytují stejné měsíční platby s předem stanoveným datem ukončení.
S termínem platebního plánu dosáhnete limitu jistiny vaší půjčky - maxima, které si můžete půjčit - na konci období. Po tomto okamžiku již nebudete moci získat další výtěžek z vaší reverzní hypotéky. Budete však moci zůstat doma, přičemž výše uvedené námitky - placení probíhajících daní a údržby - v sekci paušální částky.
# 4. Reverzní hypotéka s pozměněným termínem
Upravené termínové plány vám dávají pevnou měsíční platbu na předem stanovený počet měsíců plus přístup k úvěrové linii. Měsíční platba bude menší, než kdybyste zvolili přímý termínový plán, a úvěrová hranice bude menší, než kdybyste si vybrali přímý úvěrový plán.
S upraveným termínovým plánem budete dostávat pouze měsíční platby na předem stanovené období, ale úvěrový limit zůstane k dispozici, dokud jej nevyčerpáte. S tímto plánem se můžete vyhnout, pokud použijete úvěrový limit opatrně. Také můžete rychle docházet peníze, pokud vyčerpáte úvěrový limit brzy.
Bezpečnější volbou je spoléhat se především na termínované platby do konce období, což vám umožní zvýšit vaši kreditní hranici a teprve poté se spolehnout na tuto kreditní hranici. Pokud úvěrový rámec nikdy nepoužíváte, můžete mít dostatek vlastního kapitálu, který vám poskytne budoucí flexibilitu při prodeji vašeho domu, splacení půjčky a pohybu.
# 5. Tenure Reverse Hypotéka
Plány s nejmenším rizikem vyčerpání peněz jsou držba nebo změněný plán držby - pokud dlužník drží krok s pojištěním majitele domu, daně z nemovitosti a opravy domu. Pokud neučiníte žádnou z těchto věcí, půjčka se stane splatnou a splatnou.
Plány držby držby mají nastavitelnou úrokovou sazbu a poskytují stejné měsíční splátky na celý život, dokud alespoň jeden dlužník stále žije v domácnosti jako své primární bydliště.
# 6. Upravená reverzní hypotéka na držbu
Modifikované funkční období poskytuje fixní měsíční splátky na celý život a úvěrovou linii. Poskytuje vám menší měsíční platbu, než kdybyste si vybrali rovný držební plán, a váš úvěrový limit bude menší, než kdybyste zvolili přímý úvěrový plán.
Opět platí, že pokud nikdy nepoužíváte úvěrovou linii, dlužíte méně, takže tato kombinace je dobrou volbou, pokud chcete zaručený příjem na celý život s menším rizikem vyčerpání veškerého vlastního kapitálu a nemůžete si dovolit pohybovat .
Jak se vyhnout vyčerpání výnosů
Čekání, dokud můžete uzavřít reverzní hypotéku, je jedním ze způsobů, jak omezit vaše šance na přežití. CFPB varuje, že mladší důchodci s delší délkou života mají větší šanci, že využijí veškerý svůj domovský kapitál s reverzní hypotékou. To není problém, pokud jsou schopni stárnout na svém místě - zůstat ve svých domovech po celý život -, ale je to problém, pokud chtějí nebo potřebují jít později.
Poté, co prodali dům a zaplatili to, co dluží za reverzní hypotéku, důchodci v raném věku možná nebudou mít dost peněz na to, aby se přestěhovali nebo platili za pokračující životní a zdravotní výdaje.
Budoucí zvýšení úrokových sazeb by mohlo snížit, kolik si můžete půjčit, i když jste starší. Jack M. Guttentag, profesor emeritus financí na Wharton School na University of Pennsylvania, studoval problém. Zjistil, že 62letý člověk, který čekal do věku 72 let, aby získal reverzní hypotéku, a který se rozhodl pro plán platebního úvěru, by mohl zvýšit svou kreditní hranici o 17% tím, že by čekal těch 10 let, pokud by úrokové sazby zůstaly stejné. Pokud by se však úrokové sazby zdvojnásobily, měl by stejný dlužník přístup k 69% menší linii. Ve skutečnosti tedy může mít smysl uzavřít co nejrychleji reverzní hypoteční linii úvěrového plánu a poté ponechat linii tak dlouho, jak je to možné, aby se maximalizoval její růstový potenciál.
Změna aktuálního plánu
Pokud jste již vzali zpětnou hypotéku a domníváte se, že vám hrozí riziko vyčerpání výnosu, promluvte si se svým věřitelem o změně platebního plánu. Dokud jste nešli cestou jednorázové paušální částky s pevnou sazbou, můžete změnit svůj platební plán - za předpokladu, že zůstanete v limitu jistiny vaší půjčky. Velkou otázkou je, zda jste již dosáhli nebo jste blízko dosažení hlavního limitu. Změna platebního plánu je mnohem jednodušší než refinancování a vyžaduje pouze správní poplatek ve výši 20 $.
Dilemma nepůjčujícího manžela
Bez ohledu na to, jaký platební plán si vyberete, pokud máte mladšího, nepůjčujícího manžela, hrozí mu, že přežije, pokud zemřete jako první. Zákony, které vstoupily v platnost v roce 2015, chrání kvalifikované nepůjčující manžele před nutností vystěhovat se, pokud jim jejich výpůjční manžel předešel. Nesmožní manželé však nesmí po smrti dlužníka dostávat žádné další platby. Toto pravidlo usnadňuje přeživším, nepůjčujícím manželům efektivní přežívání výnosů z reverzní hypotéky.
Pozůstalý manžel / manželka může být schopen dům prodat a splácet hypotéku. Avšak v závislosti na tom, jak dům stojí a jak vysoký je zůstatek půjčky, nemusí prodej ponechat pozůstalému manželovi dostatek vajíčka z hnízda, aby mohl žít. Pokud má pozůstalý manžel / manželka dostatečný příjem k tomu, aby se kvalifikoval pro pravidelnou hypotéku, může být možné refinancovat z reverzní hypotéky.
Pokud je zpětný zůstatek hypotéky vyšší než to, co stojí za dům, nejlepší možností je, aby pozůstalý manžel / manželka zůstal / a v domě - prodej nebo pronájem věřitele vyloučení opustí pozůstalého bez místa k životu a bez peněz z domova .
(Viz také: Reverzní hypotéka: Mohla by vaše vdova (er) ztratit dům?)
Sečteno a podtrženo
Navzdory tomu, co některé reverzní hypoteční reklamy vedou seniory k přesvědčení, existuje mnoho způsobů, jak přežít výnosy z reverzní hypotéky. Než vy nebo váš blízký uzavřete tento typ půjčky, je důležité pochopit okolnosti, za nichž reverzní hypotéka nemusí poskytovat finanční zabezpečení na celý život. Využijte tuto znalost, zda chcete vzít tento druh půjčky a který plán má největší smysl a poskytuje nejlepší zabezpečení.
(Viz také Porovnání reverzních hypoték s hypotékami vpřed, 5 nejlepších alternativ k reverzní hypotéce a pravidla pro získání reverzní hypotéky FHA.)