Jak fungují úrokové hypotéky?
Pokud chcete měsíční splátku hypotéky, která je nižší než částka, kterou můžete získat u půjčky s pevnou sazbou, můžete vás lákat hypotékou pouze na úroky. Pokud na začátku vaší výpůjční lhůty několik let neprovedete platby jistiny, budete mít lepší měsíční cash flow.
Co se však stane, když vyprší doba zájmu? Kdo tyto půjčky nabízí? A kdy má smysl je získat? Zde je krátký průvodce tímto typem hypotéky.
Jak jsou strukturovány pouze úrokové hypotéky
Nejzákladnější je, že hypotéka pouze na úroky je hypotéka, ve které platíte úroky pouze za prvních několik let - obvykle pět nebo deset - a jakmile toto období skončí, začnete platit jistinu i úrok. Pokud chcete provádět splátky jistiny během úrokového období, můžete, ale to není požadavek na půjčku.
Obvykle uvidíte pouze úroky půjčky strukturované jako hypotéky s nastavitelnou úrokovou sazbou 3/1, 5/1, 7/1 nebo 10/1. Věřitelé tvrdí, že výběr 7/1 a 10/1 je u dlužníků nejoblíbenější. Období pouze pro úroky se obecně rovná období s pevnou sazbou pro půjčky s nastavitelnou sazbou. To znamená, že pokud například máte 10/1 ARM, platili byste úrok pouze za prvních deset let.
U ARM pouze pro úroky se po skončení úvodního období úroková sazba upraví jednou ročně (odtud pochází „1“) na základě referenční úrokové sazby, jako je LIBOR plus marže stanovená věřitelem. Sazba benchmarku se mění s tím, jak se mění trh, ale marže je předem stanovena v době, kdy si půjčujete úvěr.
Limity sazeb omezují změny úrokových sazeb. To platí o všech ARM, nejen o ARM zaměřených pouze na zájem. Počáteční limit úrokových sazeb na 3/1 ARM a 5/1 ARMS je obvykle dva, říká Casey Fleming, úvěrový referent ve společnosti C2 Financial Corp v San Diegu a autor knihy The The Loan Guide: Jak získat nejlepší možnou hypotéku. To znamená, že pokud je vaše počáteční úroková sazba tři procenta, pak se období, kdy úrokové období končí pouze ve čtvrtém nebo šestém roce, nebude nová úroková sazba vyšší než pět procent. U 7/1 ARM a 10/1 ARM je počáteční limit rychlosti obvykle pět.
Poté je zvýšení sazeb obvykle omezeno na dvě procenta ročně, bez ohledu na to, jaké úvodní období ARM bylo. Celoživotní limity jsou téměř vždy pět procent nad počáteční úrokovou sazbou půjčky, říká Fleming. Pokud je tedy vaše počáteční sazba tři procenta, může se v osmém roce zvýšit na pět procent, v devítém roce na sedm procent a v desátém roce maximálně na osm procent.
Jakmile skončí období pouze pro úroky, budete muset začít splácet jistinu po celou dobu trvání půjčky - na plně amortizované bázi, v půjčování. Dnešní úročené půjčky nemají placené platby; obvykle nejsou dokonce podle zákona povoleni, říká Fleming. Pokud je tedy celé období 7/1 ARM 30 let a období úroků pouze sedm let, v osmém roce bude vaše měsíční platba přepočítána na základě dvou věcí: první, nová úroková sazba a druhá, splácení jistiny za zbývajících 23 let.
Úvěry s pevnou úrokovou sazbou
Hypotéky s pevnou úrokovou sazbou nejsou tak běžné. U 30leté úrokové půjčky s pevnou úrokovou sazbou můžete platit úrok pouze za deset let a poté zbývajících 20 let platit úrok plus jistinu. Za předpokladu, že během prvních deseti let nepřidáte na jistinu nic, vaše měsíční platba by v roce 11 podstatně vyskočila nejen proto, že byste začali splácet jistinu, ale protože byste spláceli jistinu pouze za 20 let místo 30 let. Protože neplatíte jistinu během období úroků, kdy se sazba obnoví, je vaše nová platba úroků založena na celé výši půjčky. Půjčka 100 000 dolarů s 3, 5% úrokovou sazbou by stála během prvních deseti let jen 291, 67 $ měsíčně, během zbývajících 20 let 579, 96 $ měsíčně (téměř dvojnásobek).
Během 30 let by vás stála půjčka 100 000 $ 174 190, 80 $ - počítáno jako (291, 67 x 120 plateb) + (579, 96 x 240 plateb). Pokud byste si vzali 30letou půjčku s pevnou sazbou se stejnou 3, 5% úrokovou sazbou (jak je uvedeno výše), vaše celkové náklady za 30 let by činily 161 656, 09 $. To je o 12 534, 71 $ více úroků z půjčky pouze pro zájem a že další úrokové náklady jsou důvodem, proč nechcete ponechat půjčku pouze pro úroky po celou dobu jejího trvání. Vaše skutečné úrokové náklady však budou nižší, pokud odečtete úrok z hypotéky.
Jsou tyto typy půjček široce dostupné?
Vzhledem k tomu, že tolik dlužníků se během bublinových let dostalo do potíží s půjčkami pouze pro úroky, banky váhají s nabídkou tohoto produktu dnes, říká Yael Ishakis, viceprezident FM Home Loans v Brooklynu v New Yorku a autor knihy „Kompletní průvodce nákupem“ domov."
Fleming říká, že většina z nich jsou půjčky s proměnlivou úrokovou sazbou s fixní dobou pěti, sedmi nebo deseti let. Jumbo půjčka je typem nesplňujícího úvěru. Na rozdíl od konformních půjček nejsou nesplňující úvěry obvykle způsobilé k prodeji státem sponzorovaným podnikům, Fannie Mae a Freddie Mac - největší kupci hypoték, které vyhovují, a důvod, proč jsou konformní půjčky tak široce dostupné.
Když Fannie a Freddie nakupují půjčky od hypotečních půjčovatelů, dávají věřitelům více peněz na vydání dalších půjček. Nesouladné úvěry, jako jsou pouze úroky, mají omezený sekundární hypoteční trh, takže je těžší najít investora, který si je chce koupit. Na tyto půjčky se podílí více věřitelů a opravují je interně, což znamená, že mají méně peněz na další půjčky. Úrokové půjčky proto nejsou tak široce dostupné. I když půjčka pouze pro zájem není půjčkou jumbo, stále se považuje za nesplňující.
Protože úročené půjčky nejsou tak dostupné jako například 30leté půjčky s pevnou úrokovou sazbou, „nejlepší způsob, jak najít dobrého věřitele, je pouze prostřednictvím renomovaného makléře s dobrou sítí, protože to zabere několik seriózní nakupování k nalezení a porovnání nabídek, “říká Fleming.
Porovnání nákladů
"Zvýšení úrokové sazby pro funkci pouze pro úroky se liší podle věřitele a podle dne, ale zjistíte, že v úrokové sazbě zaplatíte alespoň 0, 25 procentní prémii, " říká Fleming.
Podobně Whitney Fite, prezident společnosti Angel Oak Home Loans v Atlantě, uvádí, že úroková sazba hypotéky pouze na úroky je zhruba 0, 125 až 0, 375 procent vyšší než sazba amortizační půjčky s fixní sazbou nebo ARM, v závislosti na konkrétních údajích.
Zde je příklad, jak by vaše měsíční platby vypadaly s úrokem poskytnutým pouze na úroky ve výši 100 000 USD ve srovnání s půjčkou s pevnou úrokovou sazbou nebo plně amortizující ARM, každá s typickou sazbou pro tento typ půjčky:
- 7 let, ARM pouze pro zájem, 3, 125 procenta: 260, 42 $ měsíční platba
- 30letá konvenční půjčka s pevnou sazbou (nikoli pouze úroky), 3, 625 procent: měsíční splátka 456, 05 $
- 7 let, plně amortizující ARM (30letá amortizace), 2, 875 procenta: 414, 89 $ měsíční platba
Při těchto sazbách vás v krátkodobém horizontu stojí ARM pouze pro úroky o 195, 63 $ méně za měsíc na 100 000 $ vypůjčených během prvních sedmi let ve srovnání s 30letou půjčkou s pevnou sazbou a 154, 47 $ méně za měsíc ve srovnání s plně amortizací 7/1 ARM.
Je nemožné vypočítat skutečné celoživotní náklady na úročenou půjčku s nastavitelnou úrokovou sazbou, když ji vyjmete, protože nemůžete předem vědět, co se úroková sazba každý rok vynuluje. Fleming také tvrdí, že neexistuje způsob, jak náklady na krytí nákladů snížit, ačkoli z vaší smlouvy můžete určit strop úrokových sazeb na celý život a podlahu. To vám umožní vypočítat minimální a maximální náklady na celou dobu životnosti a vědět, že vaše skutečné náklady se někde mezi nimi sníží. "Přesto by to byl obrovský rozsah, " říká Fleming.
Sečteno a podtrženo
Hypotéky pouze pro úroky mohou být obtížné pochopit a vaše platby se po skončení období pouze pro úroky podstatně zvýší. Pokud je vaše půjčka pouze pro úroky ARM, vaše platby se zvýší ještě více, pokud se zvýší úrokové sazby, což je bezpečná sázka v dnešním prostředí nízké sazby. Tyto půjčky jsou nejlepší pro sofistikované dlužníky, kteří plně chápou, jak fungují a jaká rizika jdou.