Jak úrokové sazby ovlivňují hodnoty nemovitosti

Úrokové sazby, zejména sazby na mezibankovních burzách a pokladniční poukázky, mají stejně závažný vliv na hodnotu nemovitostí produkujících příjmy, jako na jakýkoli investiční nástroj. Protože jejich vliv na schopnost jednotlivce kupovat rezidenční nemovitosti (zvýšením nebo snížením nákladů na hypoteční kapitál) je tak hluboký, mnoho lidí nesprávně předpokládá, že jediným rozhodujícím faktorem při oceňování nemovitostí je aktuální hypoteční sazba.

Hypoteční sazby jsou však pouze jedním z úrokových faktorů ovlivňujících majetkové hodnoty. Protože úrokové sazby také ovlivňují kapitálové toky, nabídku a poptávku po kapitálu a požadované míry návratnosti investic od investorů, úrokové sazby řídí ceny nemovitostí různými způsoby.

Jak úrokové sazby ovlivňují hodnoty nemovitosti

Základy oceňování

Abyste pochopili, jak vládní úrokové sazby, kapitálové toky a sazby financování ovlivňují hodnoty nemovitostí, měli byste mít základní znalosti o přístupu k příjmům k hodnotám nemovitostí. Přestože hodnoty nemovitostí jsou ovlivněny nabídkou a poptávkou po nemovitostech v dané lokalitě a reprodukčními náklady na vývoj nových nemovitostí, je pro investory nejběžnějším způsobem oceňování výnosový přístup. Příjmový přístup poskytovaný odhadci komerčních nemovitostí a upisovateli a investory investic do nemovitostí je velmi podobný analýze diskontovaných peněžních toků prováděné u investic do akcií a dluhopisů.

Zjednodušeně řečeno, ocenění začíná předpovídáním důchodů z vlastnictví, které mají podobu očekávaných splátek nájemného nebo, v případě hotelů, očekávané obsazenosti násobené průměrnými náklady na pokoj. Poté, když vezme všechny náklady na úrovni nemovitosti, včetně nákladů na financování, analytik dospěje k čistému provoznímu zisku (NOI) nebo k peněžnímu toku, který zbývá po všech provozních nákladech.

Výsledkem je odečtení všech kapitálových nákladů, jakož i veškerého investičního kapitálu za účelem údržby nebo opravy nemovitosti a dalších výdajů nesouvisejících s majetkem od NOI, což je čistý peněžní tok (NCF). Protože nemovitosti obvykle neponechávají hotovost nebo nemají stanovenou dividendovou politiku, NCF se rovná hotovosti dostupné pro investory a je stejná jako hotovost z dividend, která se používá pro ocenění vlastního kapitálu nebo investic s pevným výnosem. Kapitalizací dividend nebo diskontováním toku peněžních toků (včetně zbytkové hodnoty) za dané investiční období se stanoví hodnota nemovitosti.

Kapitálové toky

Úrokové sazby mohou výrazně ovlivnit náklady na financování a hypoteční sazby, což zase ovlivňuje náklady na úrovni nemovitostí, a tím ovlivňuje hodnoty. Nabídka a poptávka po kapitálu a konkurenčních investicích však mají největší dopad na požadované míry návratnosti (RROR) a hodnoty investic. Protože Federální rezervní rada posunula pozornost od měnové politiky a více k řízení úrokových sazeb jako způsobu stimulace ekonomiky nebo odvrácení inflace, měla její politika přímý vliv na hodnotu všech investic.

Se snižováním mezibankovních směnných kurzů se snižují náklady na prostředky a do systému proudí prostředky; naopak, když sazby stoupají, dostupnost prostředků klesá. Pokud jde o nemovitosti, změny sazeb mezibankovního půjčování buď zvyšují nebo snižují množství kapitálu dostupného pro investice. Výše kapitálu a náklady na kapitál ovlivňují poptávku, ale také nabídku - to znamená peníze, které jsou k dispozici na nákup a rozvoj nemovitostí. Například, když je dostupnost kapitálu omezená, poskytovatelé kapitálu mají tendenci půjčovat méně jako procento vlastní hodnoty, nebo ne až tak daleko do „zásobníku kapitálu“. To znamená, že úvěry jsou poskytovány za nižší poměr půjček k hodnotě, čímž se snižují pákové peněžní toky a hodnoty nemovitostí.

Tyto změny kapitálových toků mohou mít také přímý dopad na dynamiku nabídky a poptávky po nemovitostech. Náklady na kapitál a dostupnost kapitálu ovlivňují nabídku poskytováním dalšího kapitálu na rozvoj nemovitostí; ovlivňují také populaci potenciálních kupujících hledajících obchody. Tyto dva faktory společně určují hodnoty vlastností.

Slevové sazby

Nejzjevnější dopad úrokových sazeb na hodnoty nemovitostí je patrný z odvození diskontních nebo kapitalizačních sazeb. Míra kapitalizace může být chápána jako požadovaná dividendová sazba investora, zatímco diskontní sazba odpovídá požadavkům investora na celkový výnos. K obvykle označuje RROR, zatímco kapitalizační sazba se rovná (Kg), kde g je očekávaný růst příjmů nebo zvýšení zhodnocení kapitálu.

Každá z těchto sazeb je ovlivněna převládajícími úrokovými sazbami, protože se rovnají bezrizikové sazbě plus riziková prémie . Pro většinu investorů je bezriziková sazba sazba na americké státní pokladny; zaručené federální vládní úvěr, jsou považovány za bez rizika, protože pravděpodobnost selhání je tak nízká. Protože investice s vyšším rizikem musí dosáhnout přiměřeně vyšší návratnosti, aby kompenzovaly dodatečné nesené riziko, investoři při určování diskontních sazeb a kapitalizačních sazeb přidají k bezrizikové sazbě rizikovou prémii, aby určili výnosem upravenou o riziko pro každou zvažovanou investici. .

Protože K (diskontní sazba) se rovná bezrizikové sazbě plus rizikové prémie, kapitalizační sazba se rovná bezrizikové úrokové sazbě plus rizikové prémie snížené o očekávaný růst příjmů (g). Ačkoli se rizikové prémie liší v důsledku nabídky a poptávky a dalších rizikových faktorů na trhu, diskontní sazby se budou lišit v důsledku změn úrokových sazeb, které je tvoří. Když se zvýší požadovaná návratnost konkurenčních nebo náhradních investic, klesnou hodnoty nemovitostí; naopak, když úrokové sazby klesají, ceny nemovitostí rostou.

Sečteno a podtrženo

Je důležité zaměřit se na hypoteční sazby, protože mají přímý vliv na ceny nemovitostí. Pokud jste potenciálním majitelem domu nebo realitním investorem, snadným způsobem, jak zjistit aktuální úrokové sazby, je použít hypoteční kalkulačku.

Je však důležité si uvědomit, že změna úrokových sazeb ovlivňuje řadu aspektů nemovitostí. Kromě ceny vašeho nového domova ovlivňují úrokové sazby také dostupnost kapitálu a poptávku po investicích. Tyto kapitálové toky ovlivňují nabídku a poptávku po nemovitostech a v důsledku toho ovlivňují ceny nemovitostí.

Úrokové sazby také ovlivňují návratnost náhradních investic a změny cen tak, aby zůstaly v souladu s inherentním rizikem investic do nemovitostí. Tyto změny požadované míry návratnosti nemovitostí se také liší během destabilizačních období na úvěrových trzích. Vzhledem k tomu, že investoři předpokládají zvýšenou variabilitu budoucích sazeb nebo zvýšení rizika, rozšiřují se rizikové prémie, což zvyšuje tlak na snižování cen nemovitostí.