Jak získat a porozumět vaší hypotéce
Jedním z největších finančních rozhodnutí, které lidé v životě dělají, je koupit si dům. Proč tolik lidí přijímá tak velký finanční závazek, když je pronájem levnější a je mnohem kratší, flexibilnější?
Jedním z důvodů je to, že vlastnictví domu umožňuje jednotlivcům budovat kapitál a odečíst hypoteční úrok z daní, což z něj činí jediné největší daňové úlevy. Výhodou je také investice do domu, který v průběhu času, doufejme, zvýší hodnotu. Existují také nehmotné výhody, jako je větší kontrola nad renovací.
Když si jednotlivec koupí dům, jeho měsíční výplaty se zvýší, ale vlastnictví vašeho domu může být prospěšné, pokud se od začátku učiní správná rozhodnutí.
Krok 1: Vymazání existujícího dluhu
Řádná příprava je polovinou bitvy, aby bylo možné získat hypotéku. První věc, kterou musí potenciální dlužník udělat, je získat kopii své kreditní zprávy, aby určila své skóre FICO a jejich bonitu. V roce 2018 požadovala Federální správa bydlení nebo FHA úvěrové skóre alespoň 500 pro půjčku FHA; mnoho věřitelů však vyžaduje skóre 620 až 640. Pokud je vaše skóre nízké, měli byste se ho pokusit zlepšit udržováním nízkých zůstatků na kreditních kartách, včasným placením účtů a splácením vysokého úroku. Nevyužívejte nevyužité kreditní karty, protože by to mohlo negativně ovlivnit vaše skóre FICO a poměr využití kreditu (další informace o tomto poměru naleznete v části „ Ukazatel využití kreditu“ ). Jen udržujte rovnováhu na nízké úrovni. Zkontrolujte také případné chyby nebo nesrovnalosti při hlášení věřitelů a nechte je opravit.
Zároveň byste měli za své zálohy ušetřit co nejvíce peněz. Důležitější je však splácení dluhu s vysokou úrokovou sazbou. Sazby kreditních karet, které mají úrokovou sazbu vyšší než dvojnásobek hlavní sazby, jsou příliš vysoké. Například, pokud je aktuální základní sazba 6%, měli byste se pokusit splatit všechny své kreditní karty s úrokovou sazbou 12% nebo vyšší, nebo hledat jiného věřitele s lepší sazbou, na kterou převést svůj dluh.
Krok 2: Nakupujte věřitele
Jakmile je vaše kreditní skóre tam, kam chcete, měli byste nakupovat pro půjčovatele. Za předpokladu, že máte dobrou perspektivu, nechte o své podnikání soutěžit tři nebo čtyři věřitelé. Nedávejte každému věřiteli souhlas s přístupem k vaší kreditní zprávě. Získejte předběžnou kopii „odhadu dobré víry“ (formulář HUD-1) a analyzujte každý náboj. Pouze v případě, že jste si vybrali věřitele, měli byste jim povolit zkontrolovat si kredit.
Poplatky věřitelů dlužníkovi jsou vysoce kreativní a variabilní. Poplatky, jako je vznik půjčky, poplatky za zpracování. a poplatky za upisování mohou být často sjednány alespoň o 50% nebo dokonce mohou být ze strany věřitele zproštěny, pokud chtějí vaši firmu. Vyhýbejte se bodům, pokud můžete. Když platíte body, platíte předem (1 bod = 1 procento) paušální částku předem, abyste získali nižší sazbu z vaší hypotéky s pevnou sazbou, což v podstatě zvyšuje částku vaší zálohy. Body jsou zbytečné dodatečné poplatky ze strany věřitele. Odmítněte platit tyto poplatky, nebo své podnikání jinde.
V některých případech může být užitečné najmout právníka, který dokáže zjistit zbytečné náklady. Znalý realitní makléř vás také může informovat o tom, jaké náklady jsou obvyklé a které by mohly být potenciálně eliminovány. Například náklady na titul ve státě Florida jsou odpovědností kupujícího (pokud se prodávající nedohodne na vyzvednutí nákladů), takže musíte vědět, že tyto náklady by se měly objevit na vašem odhadu dobré víry. Pokud je váš věřitel mimo státem věřitel, mohou mít odlišné poplatky (obvykle vyšší než 1 000 $) a mohou se ve výpisu zúčtování HUD-1 zobrazit před překvapením jako překvapivé náklady.
Proč půjčovatelé milují PMI
Věřitelé mohou kořistit prvním majitelům domů. Většina věřitelů si účtuje soukromé hypoteční pojištění (PMI), pokud se vám nedaří provést zálohu ve výši 20% nebo více na vašem domě. Toto pojištění chrání věřitele, ne vy, v případě prodlení s vaší půjčkou. Věřitel bude obecně považovat půjčku financovanou za více než 80% hodnoty domu za větší riziko selhání a bude vyžadovat platbu PMI. Jaká je tato platba za PMI? Pokud žádáte o půjčku ve výši 200 000 $ s 10% zálohy, můžete očekávat, že za platbu PMI zaplatíte alespoň 100 $ měsíčně. Není neobvyklé vidět platby PMI v rozmezí 150 až 200 USD měsíčně.
Pokud již máte hypotéku s platbou PMI, když v domácnosti dosáhnete určitého procenta vlastního kapitálu (obvykle 20%), můžete PMI zrušit. Za 30 let může měsíční platba PMI 150 USD přidat až 54 000 $! Vzhledem k tomu, že vám půjčovatelé nepřipomenou, že můžete zrušit dodatečnou platbu, mnoho majitelů domů nikdy nebere čas na zrušení samotné platby PMI a věřitelé jsou více než rádi, že vaše peníze stále dostávají.
Krok 3: Pojďte se zálohou
Co můžete dělat, pokud si nemůžete dovolit 20% zálohu na váš úvěr na bydlení? Pokud se díváte na 200 000 $ domů a máte 10 000 USD na zálohu, většina půjčovatelů bude vyžadovat platbu PMI, pokud neuložíte alespoň 40 000 USD na dům (půjčky / půjčky byly z našeho výpočtu úvěru vyloučeny). U většiny osob, které se poprvé ubytují v domácnosti, není záloha ve výši 40 000 $ vyloučena.
Můžete si však vyzkoušet „prasátko-zpět“ své půjčky, aby se půjčky zúčastnili dva věřitelé. To by se mohlo podobat plánu typu 80-15-5: financujete 80% na primární hypotéku, 15% na druhou hypotéku nebo půjčku na vlastní kapitál a 5% jako zálohu. Použitím půjčky na vlastní kapitál plus vaší zálohy můžete využít tuto částku proti kupní ceně vašeho domova a pokrýt 20% požadavek na zálohu, čímž se vyhnete PMI. Domácí kapitál nebo druhá půjčka bude mít s největší pravděpodobností variabilní sazbu nebo sazbu vyšší než vaše primární hypotéka, takže budete muset dohlížet na tuto půjčku a pokusit se ji splácet jako první. Úrok z půjčky na vlastní kapitál je rovněž odpočitatelným úrokem z federálních daní v USA (dluh na domácí kapitál podléhá stropu 100 000 USD pro odpočitatelnost).
Druhy úvěrů
30leté úvěry s pevnou sazbou jsou nejčastějším hypotečním úvěrem, protože úroková sazba se po celou dobu trvání úvěru nemění. Většina majitelů domů dává přednost tomuto typu půjčky, protože jejich měsíční platby zůstanou v průběhu let stabilní. 15letá pevná půjčka se stává stále oblíbenější, protože snižuje časový horizont půjčky, což snižuje částku zaplaceného úroku po celou dobu trvání půjčky. Tyto krátkodobé úvěry mají obvykle vyšší úrokovou sazbu, protože věřitel se vzdává příležitosti vydělávat peníze, zejména pokud úroková sazba roste.
Hypotéky s nastavitelnou sazbou (ARM) nabízejí po určitou dobu nízkou úrokovou sazbu. Úroková sazba může být upravena ročně nebo může být uvedena jako „3-1“, „5-1“, „7-1“ nebo podobně. U úvěru s nastavitelnou sazbou „7-1“ bude výše úvěru stanovena na prvních sedm let a poté bude upravena v osmém roce na základě současných tržních podmínek, které se obvykle zakládají na jednoleté státní pokladně index. Úrokové sazby na ARM mohou být zpočátku od jednoho do tří procentních bodů pod konvenční pevnou hypotékou a poté mohou být obvykle upravovány každoročně po uplynutí stanovené lhůty. Zda je ARM pro vás to pravé, často záleží na tom, jak dlouho plánujete zůstat doma. V případě „7-1“, pokud plánujete zůstat v domácnosti pouze sedm let, může to být ideální půjčka pro vás. Pokud však plánujete zůstat doma déle a úrokové sazby začnou stoupat; vaše měsíční platby se mohou výrazně zvýšit.
Sečteno a podtrženo
Stojí za zvláštní úsilí zkontrolovat prohlášení o narovnání HUD-1 před datem uzávěrky vašeho nového domova; zde uvedená čísla by se měla shodovat s údaji, které vám byly poskytnuty na základě odhadu dobré víry. Pokud jsou údaje nafouknuté nebo vidíte nové poplatky, kontaktujte věřitele a požádejte je o vysvětlení nebo opravu chyb. Koupě domu je dlouhodobý závazek, proto se ujistěte, že plně rozumíte všem podmínkám vaší půjčky, a nepřehlédněte žádné skryté poplatky, které můžete později litovat.