Strategie amortizace hypotéky
Pro mnoho lidí je nákup domu největší samostatnou finanční investicí, jakou kdy provedou. Kvůli statné cenovce většina lidí obvykle potřebuje hypotéku. Hypotéka je druh amortizované půjčky, ve které je dluh splácen v pravidelných splátkách po dobu. Doba amortizace se vztahuje na dobu, po kterou se dlužník v letech rozhodne splácet hypotéku.
Zatímco nejoblíbenějším typem je 30letá hypotéka s pevnou sazbou, kupující mají i jiné možnosti, včetně 25letých a 15letých hypoték. Doba amortizace ovlivňuje nejen to, jak dlouho bude trvat splácení úvěru, ale také to, kolik úroku bude splaceno po celou dobu trvání hypotéky. Delší doby amortizace obvykle zahrnují menší měsíční platby a vyšší celkové úrokové náklady po celou dobu trvání půjčky. Kratší období amortizace na druhé straně obecně znamená větší měsíční platby a nižší celkové úrokové náklady. Je to dobrý nápad pro každého, kdo na trhu s hypotékou, zvážit různé možnosti amortizace najít ten, který poskytuje nejlepší fit, pokud jde o správu a potenciální úspory. Zde se podíváme na různé strategie amortizace hypotéky pro dnešní kupce domů.
Klíč s sebou
- Výběr období, během kterého byste měli splácet hypotéku, je kompromisem mezi nižšími měsíčními splátkami a nižšími celkovými náklady.
- Splatnost hypotečního úvěru se řídí splátkovým kalendářem, který udržuje rovnoměrné měsíční splátky a zároveň upravuje relativní výši jistiny vs. úrok z každé platby.
- Čím delší je odpisový plán (řekněme 30 let), tím dostupnější jsou měsíční platby, ale zároveň největší úrok, který má být zapůjčen věřiteli po celou dobu trvání půjčky.
Amortizační plány
Přesná výše jistiny a úroků, které tvoří každou platbu, je uvedena v hypotéce plán amortizace (nebo tabulka amortizace). Na začátku bude více z každé měsíční platby směřovat k úrokům. Úrok z hypotéky je daňově uznatelný. Pokud jste ve vysoké daňové kategorii, bude mít tento odpočet větší hodnotu než pro ty s nižšími daňovými sazbami. S každou další platbou stále více a více splátek platí jistině, a méně úrokům, dokud není hypotéka splacena v plné výši a věřitel podá uspokojivost hypotéky u krajského úřadu nebo katastrálního úřadu.
Delší doby amortizace snižují měsíční platby
Úvěry s delší dobou odpisování mají menší měsíční splátky, protože máte více času na splacení půjčky. Toto je dobrá strategie, pokud chcete, aby platby byly lépe spravovatelné. Následující obrázek ukazuje zkrácený příklad plánu amortizace úvěru s pevnou sazbou ve výši 200 000 $ na 30 let ve výši 4, 5%:
Obrázek 1 Hypoteční splátka pro tuto 30letou hypotéku s fixní sazbou 4, 5% je vždy stejná každý měsíc (1, 013, 37 $). Částky, které směřují k jistině a úrokům, se však každý měsíc mění. Zde jsou uvedeny první tři měsíce amortizačního plánu a poté platby v 180, 240, 300 a 360 měsících.
Shrnutí 30leté půjčky s fixní sazbou 4, 5%:
- Částka hypotéky = 200 000 USD
- Měsíční platba = 1 013, 37 $
- Výše úroku = 164 813, 42 $
- Celkové náklady = 364 813, 20 $
Kratší doby amortizace vám ušetří peníze
Pokud zvolíte kratší dobu amortizace - například 15 let - budete mít vyšší měsíční platby, ale také výrazně ušetříte na úrokech po celou dobu trvání půjčky a svůj domov budete dříve vlastnit. Úrokové sazby z kratších půjček jsou obvykle nižší než úrokové sazby z dlouhodobějších důvodů. To je dobrá strategie, pokud můžete pohodlně splnit vyšší měsíční platby bez zbytečných potíží. Pamatujte, že ačkoli je doba amortizace kratší, stále zahrnuje provedení 180 sekvenčních plateb. Je důležité zvážit, zda můžete tuto úroveň platby zachovat či nikoli.
Obrázek 2 ukazuje, jak vypadá plán amortizace pro stejnou půjčku ve výši 200 000 $ 4, 5%, ale s 15letou amortizací (opět zkrácenou verzí kvůli jednoduchosti):
Obrázek 2 Stejná půjčka ve výši 200 000 $ 4, 5%, ale s 15letou amortizací. Jsou zobrazeny první tři měsíce rozpisu odpisů spolu s platbami 60, 120 a 180 měsíců.
Shrnutí 15leté půjčky s fixní sazbou 4, 5%:
- Částka hypotéky = 200 000 USD
- Měsíční platba = 1 529, 99 $
- Výše úroku = 75 397, 58 $
- Celkové náklady = 275 398, 20 $
Jak je vidět z těchto dvou příkladů, delší 30letá amortizace vede k dostupnější platbě ve výši 1 013, 37 USD oproti 1529, 99 $ za 15letou půjčku, což je rozdíl 516, 62 $ každý měsíc. To může znamenat velký rozdíl pro rodiny s omezeným rozpočtem nebo pro ty, kteří chtějí jednoduše omezit měsíční výdaje. Oba scénáře také ukazují, že 15letá amortizace šetří úrokové náklady ve výši 89 416 USD. Pokud si dlužník může pohodlně dovolit vyšší měsíční platby, lze s kratší dobou odpisování dosáhnout značných úspor.
Zrychlené platební možnosti
I při hypotéce s delší amortizací je možné díky zrychlené amortizaci ušetřit peníze na úrokech a rychleji splácet úvěr. Tato strategie zahrnuje přidání dalších plateb do vašeho měsíčního hypotečního účtu, potenciálně vám ušetří desítky tisíc dolarů a umožní vám být bez dluhů (alespoň pokud jde o hypotéku) o roky dříve. Vezměte si z výše uvedeného příkladu hypotéku ve výši 200 000 $, 30 let. Pokud by se na jistinu každý měsíc použila platba 100 USD navíc, půjčka by byla splacena v plné výši za 25 let místo 30 a dlužník by realizoval úspory úroků ve výši 31 745 USD. Přiveďte to až na 150 $ navíc každý měsíc a půjčka by byla uspokojena za 23 let s úsporami $ 43, 204, 16. Dokonce i jednorázová zvláštní platba, která se provádí každý rok, může snížit výši úroku a zkrátit amortizaci, pokud platba směřuje k jistině, a nikoli úrok (ujistěte se, že váš věřitel zpracovává platbu tímto způsobem). Přirozeně, neměli byste se vzdát potřeb nebo vydělat peníze z výnosných investic k provedení dalších plateb. Omezení zbytečných výdajů a uvedení těchto peněz na další platby však může mít dobrý finanční smysl. A na rozdíl od 15leté hypotéky vám poskytuje flexibilitu při placení méně některých měsíců.
Tip: Online kalkulačky s amortizací hypotéky vám mohou pomoci rozhodnout se, která hypotéka je pro vás nejvhodnější, a vypočítat dopad dalších hypotečních plateb. Hypoteční kalkulačky lze navíc použít k určení nejlepších dostupných úrokových sazeb. Nejprve zkuste kalkulačku níže.
Další možnosti
Hypotéky s nastavitelnou sazbou vám umožní platit ještě méně měsíčně než 30letá hypotéka s pevnou sazbou a budete moci upravit platby jinými způsoby, které by odpovídaly očekávanému zvýšení osobního příjmu. Měsíční platby za ně však mohou stoupat - jak často závisí na ekonomických ukazatelích a na tom, jak je smlouva napsána - as hypotečním úrokem stále na téměř historických minimech jsou pravděpodobně pro většinu majitelů domů nerozumnou sázkou. Podobně platí, že úrokové a jiné typy hypoték na balónky mají často nízké platby, ale na konci doby půjčky vám zanechají obrovský zůstatek, také riskantní sázku.
Sečteno a podtrženo
Rozhodování o tom, kterou hypotéku si můžete dovolit, by nemělo být ponecháno pouze na věřiteli: Dokonce i v současném úvěrovém klimatu s jeho přísnějšími standardy můžete být schváleni pro větší půjčku, než skutečně potřebujete. Pokud se vám líbí kratší doba amortizace, takže můžete platit méně úroků a vlastnit svůj dům dříve - ale nemůžete si dovolit vyšší platby - zvažte hledání domu v nižší cenové kategorii. S menší hypotékou by se vám mohlo hodit vyšší platby, které přicházejí s kratší dobou odpisování.
Protože tolik faktorů může ovlivnit, která hypotéka je pro vás nejlepší, je důležité vyhodnotit vaši situaci. Pokud uvažujete například o velké hypotéce a jste ve vysoké daňové kategorii, bude vaše hypoteční odpočet pravděpodobně výhodnější, než kdybyste měli malou hypotéku a jste v nižší daňové kategorii. Nebo, pokud získáváte dobré výnosy ze svých investic, nemusí mít finanční smysl omezovat budování portfolia, aby bylo možné provádět vyšší splátky hypotéky. Co má vždy dobrý finanční smysl, je zhodnotit vaše potřeby a okolnosti a věnovat čas určení nejlepší strategie odpisování hypotéky pro vás.