Možnosti pro refinancování vašeho HELOC
Když si vezmete domácí úvěrovou linii úvěru (HELOC), máte nejprve období čerpání, které obvykle trvá 10 let. Během této doby si můžete půjčit peníze podle potřeby a provádět nízké, pouze úrokové platby za to, co jste si půjčili. Mnoho majitelů domů to dělá.
Po uplynutí lhůty pro čerpání si však již nemůžete půjčit ze své linie a musíte začít provádět plně amortizované platby úroků a jistiny. Tato druhá fáze se nazývá doba splácení, která je obvykle 20 let. To znamená, že vaše měsíční platby mohou být výrazně vyšší, než byly v době čerpání, a mnoho majitelů domů končí čelí platebním šokům.
Jedním ze způsobů, jak vyřešit problém s platebním šokem, je refinancování HELOC a existuje několik způsobů, jak to provést. Tento článek vysvětluje, jak se kvalifikovat, jaké jsou vaše možnosti a výhody a nevýhody každého z nich.
Kvalifikace na refinancování vašeho HELOC
Refinancování HELOC je podobné jako odebrání nebo refinancování první hypotéky. Budete se muset kvalifikovat na základě svých příjmů, výdajů, dluhů a aktiv, což znamená poskytování dokumentů, jako jsou výplaty, formuláře W-2, daňová přiznání, výpisy z hypotéky, foto ID, doklad o pojištění a jakékoli další dokumenty, které upisovatel považuje za nutné.
Chcete-li získat nejnižší úrokové sazby, musíte mít „velmi dobré“ až „výjimečné“ skóre FICO: někde v rozmezí 740 až 850. Dalo by se kvalifikovat s tak nízkým skóre jako 620, ale zaplatíte více než dvojnásobek úrokové sazby u někoho, kdo má vynikající skóre, a možná budete mít těžší hledání věřitele, který s vámi bude pracovat.
Budete také potřebovat dostatek vlastního kapitálu ve svém domě po uzavření nové půjčky, abyste splnili pokyny půjčovatele týkající se kombinovaného poměru úvěru k hodnotě - procento, které se vypočítá vydělením celkové půjčky hodnotou nemovitosti. Někteří věřitelé umožní majitelům domů s vynikající úvěrovou půjčkou až 100% hodnoty jejich domu, ale je běžné, že si půjčujeme pouze 80% až 90%. Zde je příklad, jak je to určeno:
- Hodnota nemovitosti: 300 000 $
- Zůstatek první hypotéky: 190 000 dolarů
- Zůstatek HELOC: 50 000 $
- Celková půjčka: 240 000 $
- Kombinovaná půjčka v hodnotě: 80%
- Vlastní kapitál: 20%
V tomto případě, za předpokladu, že chcete pouze refinancovat svůj stávající zůstatek HELOC a nechcete si půjčit více, měli byste mít možnost najít věřitele, který s vámi bude pracovat, zejména pokud máte dobrý kredit. Čím více vlastního kapitálu máte, tím nižší bude vaše úroková sazba.
Možnosti pro refinancování vašeho HELOC
Existují čtyři způsoby, jak refinancovat úvěr na domácí kapitál. Zde jsou vaše možnosti a jejich výhody a nevýhody:
1. Požádejte o změnu úvěru
Jak to funguje: Obraťte se na svého věřitele a vysvětlete, že budete mít problémy s provedením plateb po skončení období čerpání. Zeptejte se, zda věřitel s vámi může spolupracovat na změně podmínek půjčky tak, aby vaše měsíční platby byly dostupné, takže nemusíte výchozí nastavení. Banka Bank of America má například program podpory vlastního kapitálu, který poskytuje kvalifikovaným majitelům domů dlouhodobější, nižší úrokovou sazbu nebo obojí, pokud zažili finanční potíže, jako je ztráta příjmu nebo rozvod.
Plusy: Úvěrová modifikace může být jedinou možností, pokud jste pod vodou.
Nevýhody: Věřitelé nejsou povinni upravovat vaši půjčku, takže tato možnost nemusí být pro vás k dispozici. Pokud ano, budete muset prokázat, že můžete vrátit upravenou půjčku. Ke konci roku 2016 přestaly přijímat dva žadatelé o pomoc pro bojující majitele domů, program pro změnu cenově dostupného druhého lenu pro domácnost a krátký refinancování FHA.
2. Otevřete nový HELOC
Jak to funguje: Nakopnete plechovku dolů po silnici začátkem nového období čerpání a nového období splácení úroků.
Plusy: Koupí vám nějaký čas, aby se zlepšila vaše finanční situace, pokud se snažíte dosáhnout toho, aby se splnily cíle, a nechcete, aby vám byl nastaven výchozí úvěr.
Nevýhody: Jednoho dne budete muset splácet svou půjčku. Čím déle odkládáte splácení, tím více úroků dlužíte, a čím vyšší budou vaše plně amortizované jistiny a úroky, budou každý měsíc. Zadání nového období čerpání také usnadňuje výpůjčky. Pokud jste refinancování, protože máte obavy o splacení stávajícího HELOC, poslední věc, kterou chcete udělat, je přidat k vašemu dluhu.
Jak jste již viděli, je těžké vědět, jaké budou vaše celkové výpůjční náklady nebo vaše měsíční platby u HELOC, protože si sem a tam půjčujete trochu a úroková sazba může kolísat. Dále, když se začne splátkové období vašeho nového HELOCu, mohou být úrokové sazby vyšší než v současnosti, což tyto měsíční platby ještě zvyšuje.
(Další informace naleznete v části Co dělat, pokud nemůžete splácet půjčku na domácí kapitál.)
3. Získejte novou půjčku na domácí kapitál
Jak to funguje: Proměňte svůj zůstatek HELOC s proměnlivou sazbou na úvěr na domácí kapitál s pevnou sazbou. Vyplacení zůstatku vám může trvat až 20 nebo 30 let.
Klady: Cyklus nepřetržitého výpůjčky ukončíte vybráním jednorázové částky, která vám vyplatí HELOC, a pevnou úrokovou sazbou získáte stabilní měsíční platby. Ujistěte se, že znáte své dlouhodobé výpůjční náklady a promítněte je do dlouhodobého finančního plánu vaší domácnosti.
Nevýhody: Někteří věřitelé přestali nabízet půjčky na vlastní kapitál, takže nakupování v okolí bude vyžadovat více úsilí než hledání HELOC. Jsou však k dispozici, zejména pokud jste ochotni se podívat za hranice největších bank - což byste stejně měli udělat, protože velké finanční instituce nemusí nutně mít nejlepší sazby nebo nejschopnější zákaznický servis. Také mějte na paměti, že čím delší je vaše výpůjční lhůta, tím nižší budou vaše měsíční platby, ale čím větší úrok zaplatíte.
4. Refinancování do nové první hypotéky
Jak to funguje: Namísto pouhého refinancování HELOCu refinancujete HELLO i svou první hypotéku do jedné půjčky: novou první hypotéku.
Klady: Můžete získat nejnižší dostupné úrokové sazby. Sazby za první hypotéku bývají nižší než sazby za půjčky na bydlení, protože pokud u svých plateb na splátky použijete výchozí hodnotu, měl váš poskytovatel první hypotéky výtěžek z výnosu z prodeje vyloučeného domu. Na trhu, kde sazby pro HELOC a úvěry na bydlení činí 5, 90%, resp. 5, 57%, mohou být sazby pro hypotéky s první a třicetiletou fixní hypotékou 15 let 4, 73% a 4, 16%. Za předpokladu, že budete refinancovat první hypotékou s pevnou sazbou, získáte také stabilitu stejných měsíčních plateb a znáte své celkové výpůjční náklady předem, stejně jako u výše uvedené možnosti půjčky na vlastní kapitál.
Nevýhody: Uzavření první hypotéky může znamenat placení výrazně vyšších nákladů na uzavření, než byste refinancovali do nového HELOC nebo úvěru na bydlení.
Sečteno a podtrženo
Možná budete moci získat dostupnější měsíční platby za HELOC prostřednictvím úpravy úvěru, refinancování do nového HELOC, refinancování do vlastního kapitálu nebo refinancování s novou první hypotékou. Prozkoumejte své možnosti s několika věřiteli a zjistěte, která možnost nabízí nejlepší kombinaci krátkodobé dostupnosti a nejnižší možné dlouhodobé náklady a náklady na uzavření.
(Související informace naleznete v tématu Jak funguje možnost HELOC s pevnou sazbou, půjčky na domácí kapitál a HELOC, nejchytřejší způsob, jak využít svůj domácí kapitál, refinancování půjčky na domácí kapitál: průvodce, průvodce, 5 důvodů, proč nepoužívat svůj domov Úvěrový kapitál, refinancování vs. úvěr na domácí kapitál, výběr úvěru na domácí kapitál nebo úvěrového rámce, je váš úvěr na domácí kapitál (HELOC) daňově odpočitatelný ?, špatný úvěr? Stále můžete získat úvěr na domácí kapitál, hypotéku vs. půjčka na domácí kapitál: Jak se liší, co dělat, pokud nemůžete splácet půjčku na domácí kapitál)