Financování vlastníka: výhody a nevýhody

Zatímco hypoteční úvěr na bydlení je nejčastějším typem financování používaným na nákup domu, financování vlastníkem je alternativou, která má výhody i nevýhody pro kupující i prodávající.

Financování vlastníka: Přehled

Domov je obvykle největší samostatnou investicí, jakou kdy člověk vydělal. Vzhledem k vysokým nákladům obvykle zahrnuje nějaký druh financování. K financování vlastníka dochází, když kupující z domova financuje nákup přímo prostřednictvím prodávajícího - namísto prostřednictvím běžného hypotečního půjčovatele nebo banky.

S financováním vlastníka (nazývaného také financování prodávajícího) prodávající nepředává kupujícímu žádné peníze, které by hypoteční věřitel poskytl. Místo toho prodávající poskytuje kupujícímu dostatečný kredit na pokrytí kupní ceny domu, snížené o případné zálohy, a poté kupující provádí pravidelné platby, dokud není částka zaplacena v plné výši. Kupující podepíše směnku prodávajícímu, který upřesňuje podmínky půjčky, včetně úrokové sazby, splátkového kalendáře a důsledků prodlení. Vlastník si někdy ponechá vlastnické právo k domu, dokud kupující splácí úvěr.

Většina obchodů s financováním vlastníků je krátkodobá a typická dohoda by mohla zahrnovat amortizaci půjčky po dobu 30 let, ale s konečnou platbou balónu splatnou po pěti. Teorie je taková, že po pěti letech by měl kupující mít doma dostatek vlastního kapitálu a / nebo měl dostatek času na zlepšení své finanční situace, aby se mohl kvalifikovat pro klasický hypoteční úvěr.

Financování vlastníkem může být dobrou volbou pro kupující i prodávající, existují však rizika. Zde je pohled na výhody a nevýhody financování vlastníka, ať už jste kupující nebo prodávající.

Výhody financování vlastníka

Financování vlastníka může být dobrou volbou pro obě strany při transakcích s nemovitostmi:

Výhody pro kupující

• Rychlejší uzavření - žádné čekání na to, aby úředník bankovní půjčky, upisovatel a právní oddělení žádost zpracovali a schválili.
• Levnější uzavření - žádné bankovní poplatky ani náklady na hodnocení.
• Flexibilní záloha - žádná banka ani vláda nepotřebují minimum.
• Dobrá volba pro kupující, kteří nejsou schopni zajistit hypotéku.

Pros pro prodejce

• Může prodávat „tak, jak je“ - potenciál prodávat bez nutnosti nákladných oprav, které mohou tradiční půjčovatelé vyžadovat.
• Dobrá investice - potenciál vydělat lepší sazby za peníze, které jste získali z prodeje vašeho domu, než byste investovali tuto částku jinými způsoby.
• Možnost jednorázové platby - směnku lze prodat investorovi a okamžitě vám poskytne jednorázovou platbu.
• Ponechat titul - pokud kupující prodlení, ponecháte si zálohu, všechny peníze, které byly zaplaceny, plus dům.
• Prodávejte rychleji - potenciál prodávat a uzavírat rychleji, protože kupující se vyhýbají hypotečnímu procesu.

Je třeba konzultovat kvalifikovaného právníka s nemovitostmi, který zodpoví veškeré dotazy a napíše kupní smlouvu a směnku.

Nevýhody financování vlastníka

Ačkoli financování vlastníka může být výhodné jak pro kupující, tak pro prodávající, má také některé právní, finanční a logistické nevýhody:

Nevýhody pro kupující

• Vyšší úrok - úrok, který zaplatíte, bude pravděpodobně vyšší než to, co byste zaplatili bance.
• Stále potřebuje souhlas prodejce - i když je prodávající hrou pro financování vlastníkem, nemusí se stát vaším věřitelem.
• Splatnost doložky o prodeji - má-li prodávající hypotéku na nemovitost, může jeho banka nebo věřitel požadovat okamžitou úhradu dluhu v plné výši, pokud je dům prodán (vám). Je tomu tak proto, že většina hypoték má klauzule „splatná při prodeji“ a pokud není věřiteli zaplaceno, může banka vyloučit. Abyste se tomuto riziku vyhnuli, ujistěte se, že prodávající vlastní dům bezplatně a jasně, nebo že jeho věřitel souhlasí s financováním vlastníka.
• Platby balónem - s mnoha dohodami o financování vlastníka je po pěti letech splatná velká platba balónem. Pokud do té doby nemůžete zajistit financování, můžete ztratit všechny dosud zaplacené peníze plus dům.

Nevýhody pro prodejce

• Zákon o reformě Dodd-Frank Wall Street a zákon o ochraně spotřebitele - Na základě tohoto zákona byla na financování vlastníka použita nová pravidla. Platby balónem nemusí být možné a možná budete muset zapojit původce hypotečního úvěru v závislosti na počtu nemovitostí, které vlastník každý rok financuje.
• Výchozí - kupující mohl kdykoli přestat provádět platby. Pokud k tomu dojde a on nejen odejde, můžete nakonec projít procesem uzavření trhu.
• Náklady na opravu - pokud nemovitost z jakéhokoli důvodu vezmete zpět, můžete nakonec zaplatit za opravy a údržbu v závislosti na tom, jak dobře se o nemovitost staral kupující.

Klíč s sebou

• Financování vlastníka může prodejcům pomoci rychleji prodat a pomoci kupujícím dostat se do domů, i když by nemohli zajistit tradiční hypotéku.
• Existují výhody a nevýhody, které by si měli kupující i prodávající být vědomi při zvažování nebo zapojení do dohody o financování vlastníka.
• Kupující i prodávající se musí obrátit na kvalifikovaného právníka s právními předpisy, aby zodpověděli dotazy a řádně usnadnili prodej / nákup.