Co byste měli vědět o domácích hodnoceních

Ať už kupujete dům pomocí hypotéky, refinancujete svou stávající hypotéku, nebo prodáváte svůj dům někomu jinému než kupujícímu v hotovosti, domácí hodnocení je klíčovou součástí transakce. Ať už jste kupující, vlastník nebo prodejce, budete chtít pochopit, jak proces hodnocení funguje a jak odhadce určuje hodnotu domu.

Co je hodnocení domů?

Hodnocení je nezaujatý odborný názor na hodnotu domácnosti. Ocenění se téměř vždy používají v transakcích nákupu a prodeje a běžně se používají v refinančních transakcích. V transakci nákupu a prodeje se používá hodnocení k určení, zda je smluvní cena domu přiměřená danému stavu, umístění a vlastnostem domu. Při refinanční transakci hodnocení věřitele ujistí, že nedává dlužníkovi více peněz, než kolik stojí za to doma.

Věřitelé se chtějí ujistit, že majitelé domů si nepůjčují na nemovitost, protože dům slouží jako zajištění hypotéky. Pokud by dlužník měl splácet hypotéku a jít do zabavení, půjčovatel prodá dům, aby získal peníze, které půjčil. Hodnocení pomáhá bance chránit se před půjčováním více, než by bylo možné v tomto nejhorším případě obnovit.

Co byste měli vědět o domácích hodnoceních

Proces hodnocení a způsob stanovení hodnot hodnocení

Protože hodnocení primárně chrání zájmy věřitele, věřitel zpravidla nařídí posouzení. Podle Appraisal Institute, sdružení profesionálních odhadců nemovitostí, by měl být kvalifikovaný odhadce licencován nebo certifikován - jak je požadováno ve všech 50 státech - a měl by být obeznámen s místní oblastí. Podle federálních předpisů musí být odhadce nestranný a nesmí mít žádný přímý ani nepřímý podíl na transakci. Fannie Mae vyžaduje, aby odhadci potvrdili, že mají zkušenosti s hodnocením podobných vlastností ve stejné zeměpisné oblasti.

Hodnotící hodnota nemovitosti je ovlivněna nedávným prodejem podobných nemovitostí a současnými tržními trendy. Vybavení domu, počet ložnic a koupelen, funkčnost půdorysu a záběry z náměstí jsou také klíčovými faktory při hodnocení hodnoty domu. Znalec musí provést kompletní vizuální kontrolu interiéru a exteriéru a poznamenat si všechny podmínky, které nepříznivě ovlivňují hodnotu nemovitosti, jako jsou potřebné opravy.

Zpravidla odhadci používají zprávu o jednotném hodnocení bytových domů Fannie Mae pro rodinné domy. Zpráva žádá odhadce, aby popsal interiér a exteriér nemovitosti, sousedství a blízké srovnatelné prodeje. Znalec poté poskytne analýzu a závěry o hodnotě nemovitosti na základě jeho pozorování.

Zpráva musí obsahovat mapu ulic uvádějící odhadovanou nemovitost a použitý srovnatelný prodej; vnější náčrt budovy; vysvětlení, jak byl vypočítán čtvercový záznam; fotografie domácí přední, zadní a pouliční scény; fotografie z přední strany každé použité srovnatelné nemovitosti; a jakékoli další související informace - jako jsou údaje o tržním prodeji, veřejné pozemkové evidence a veřejné daňové evidence -, které odhadce požaduje, aby určil reálnou tržní hodnotu nemovitosti. Ocenění stojí několik set dolarů a obecně platí, že dlužník platí tento poplatek.

Co kupující z domova potřebují vědět

Když kupujete dům a máte smlouvu, bude hodnocení jedním z prvních kroků v procesu uzavírání. Pokud ocenění přijde za nebo nad smluvní cenu, transakce pokračuje podle plánu. Pokud však ocenění klesne pod smluvní cenu, může transakci zpozdit nebo vykolejit.

Je pravděpodobné, že ani vy ani prodávající nechcete, aby transakce propadla. Jako kupující máte výhodu v tom, že nízké ocenění může sloužit jako vyjednávací nástroj, který přesvědčí prodejce, aby snížil cenu. Banka vám ani jinému potenciálnímu kupci nepůjčí více, než kolik stojí za to doma. Ve skutečnosti je typické 80% až 97% hodnoty v závislosti na typu hypotéky a kvalifikaci dlužníka.

Ačkoli hodnocení pomáhá kupujícím vyhnout se přeplatkům za domovy, prodejce může mít pocit, že nízké hodnocení je nepřesné a zdráhá se snížit cenu. Pokud mezi vámi a vaším nákupem či prodejem domů stojí špatné hodnocení, podívejte se na získání druhého názoru prostřednictvím jiného ocenění od jiné osoby. Odhadci mohou dělat chyby nebo mít nedokonalé informace. Ještě lepší je předložit věcný případ vyšší hodnoty původnímu odhadci. Může s vámi souhlasit a hodnocení zrevidovat.

Co potřebují prodejci domů?

Pokud jde o prodejce, nízké hodnocení, pokud je přesné, znamená, že budete muset snížit cenu svého domova, abyste ji prodali. Zadržení pro kupujícího s úplnou hotovostí, který nevyžaduje ocenění jako podmínku pro dokončení transakce, vám pravděpodobně nepovede k vyšší prodejní ceně. Nikdo nechce přeplatit za dům.

Bohužel, nedávný zoufalý prodej ve vašem okolí může snížit hodnotu vašeho domu pro hodnocení. Pokud máte pocit, že hodnota vašeho domova byla tažena dolů prodejními cenami nedalekého zabavování a krátkým prodejem, možná budete moci přesvědčit odhadce, že váš dům stojí za to, pokud je ve výrazně lepším stavu než tyto vlastnosti. Prodejci by také měli vědět, že federální směrnice, jejichž cílem je odstranit nadsazené hodnotící hodnoty, které přispěly k krizi v oblasti bydlení v roce 2008, někdy způsobují, že se hodnocení ocitne pod tržní hodnotou, a může tak nízké hodnocení obtížně zpochybnit.

Co musí refinancování majitelů domů vědět

Pokud refinancujete konvenční hypotéku, nízké hodnocení vám to může zabránit. Domov musí odhadnout částku, kterou chcete refinancovat, aby byla vaše půjčka schválena. Pokud je však vaše stávající hypotéka hypotékou FHA, můžete refinancovat bez hodnocení prostřednictvím programu FHA Streamline - skvělá volba pro majitele domů pod vodou.

Sečteno a podtrženo

Když vše proběhne hladce, domácí hodnocení je jen dalším okénkem zaškrtávacího políčka. Pokud je hodnota hodnocení nižší, než se očekávalo, může být transakce zpožděna nebo dokonce zrušena. Bez ohledu na to, v jaké situaci se setkáváte při nákupu, prodeji nebo refinancování vašeho domova, základní porozumění tomu, jak funkce procesu hodnocení mohou fungovat pouze ve váš prospěch, zejména pokud kupujete svůj první domov.