Zisk z hypotečního dluhu s MBS

Podle Federální rezervní banky v New Yorku tvořily hypoteční zůstatky největší složku zadlužení domácností ve druhém čtvrtletí 2018. K 30. červnu vykazovaly zprávy o spotřebitelských úvěrech v hypotečním dluhu celkem 9 bilionů dolarů, což představuje nárůst 60 miliard dolarů od prvního čtvrtletí roku. Přestože se očekává, že se zvýší hypoteční sazby, poptávka po bydlení spojená s nízkou nezaměstnaností může hypoteční trh ještě podnítit. To znamená, že tato půjčka se musí rozšířit. Tato situace vytváří příležitost pro vychytralé investory, kteří mohou použít cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS) k vlastnictví části tohoto dluhu.

Mějte na paměti, že tato aktiva hrála klíčovou roli ve finanční krizi v roce 2008. Banky odstraňovaly mnoho omezení v oblasti hypotečních úvěrů, z nichž některé dokonce nesnižovaly peníze a plně financovaly půjčky na bydlení. Většina nových majitelů domů si však nemohla dovolit své platby, což podle všeho nepůsobilo na věřitele. Stále byli schopni vydělat peníze zabalením půjček a jejich prodejem investorům. To zase vytvořilo bublinu, která skončila prasknutím v roce 2007. Trickle efekt zasáhl Lehman Brothers, způsobil kolaps banky a poslal rázové vlny v celé globální ekonomice.

Takže si stále můžete dovolit investovat do těchto aktiv? V tomto článku vám ukážeme, jak můžete použít MBS k doplnění dalších aktiv s pevným příjmem.

Klíč s sebou

• Cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS) jsou nástroje s pevným výnosem, které sdružují jednotlivé hypotéky do jediného cenného papíru.
• Zatímco MBS diverzifikují riziko v oblasti nemovitostí, jsou také vysoce riziková a částečně byla odpovědná za finanční krizi a rozpad hypotečního trhu v roce 2008.
• Od té doby lidé začali zkoumat jednotlivé nabídky MBS a jsou schopni identifikovat ziskové cenné papíry.
• Pro jednotlivé investory je obtížné získat přístup k MBS, ale může to být možné nepřímo prostřednictvím podílových fondů, které investují do MBS.

Jak se formují

Cenné papíry zajištěné hypotékou jsou dluhové závazky nakoupené od bank, hypotečních společností, spořitelních a úvěrních družstev a jiných finančních institucí a poté jsou sloučeny do seskupení státním, kvazivládním nebo soukromým subjektem. Tyto subjekty poté prodávají cenné papíry investorům. Tento proces je ilustrován níže:

1. Kupující nemovitostí si půjčují od finančních institucí
2. Finanční instituce prodávají hypotéky subjektům MBS.
3. Subjekty MBS tvoří hypoteční fondy a vydávají cenné papíry zajištěné hypotékou.
4. Jednotlivci investují do fondů MBS.

Typy MBS

Existují dva typy MBS. Osvědčení o předání nebo účasti představuje přímé vlastnictví v souboru hypoték. Získáte poměrný podíl všech plateb jistiny a úroků provedených do fondu, protože emitent obdrží měsíční platby od dlužníků. Hypoteční fond bude mít obvykle splatnost od pěti do 30 let. Peněžní tok se však může měnit z měsíce na měsíc v závislosti na tom, kolik hypoték je splaceno včas. Zde leží riziko předplacení. Když současné úrokové sazby klesnou, mohou dlužníci refinancovat a splácet své půjčky. Investoři se pak musí pokusit najít výnosy podobné jejich původním investicím v prostředí s nižší úrokovou sazbou. Naopak, investoři mohou při zvyšování úrokových sazeb čelit úrokovým rizikům. Dlužníci zůstanou u svých půjček a nechají investory uvíznout s nižšími výnosy v rostoucím prostředí současných úrokových sazeb.

Druhým typem MBS je zajištěný hypoteční závazek (CMO). Jedná se o soubor průchozích hypoték.

Existuje několik typů SOT, které jsou navrženy tak, aby snížily riziko předplacení investorů. V sekvenční CMO s postupným placením emitenti CMO rozdělí peněžní tok držitelům dluhopisů z řady tříd, nazývaných tranše. Každá tranše drží cenné papíry zajištěné hypotékou s podobnou splatností a peněžními toky. Každá tranše se liší od ostatních v rámci společné organizace trhu. Například společná organizace trhu může mít čtyři tranše s hypotékami, které jsou průměrně každé dva, pět, sedm a dvacet let. Jakmile dojde k splácení hypotéky, emitent CMO nejprve zaplatí držitelům dluhopisů uvedenou kuponovou úrokovou sazbu v každé tranši. Plánované a neplánované platby jistiny půjdou nejprve investorům v prvních tranších. Jakmile budou spláceny, budou investoři do pozdějších tranší dostávat platby jistiny. Cílem je převést riziko předplacení z jedné tranše na druhou. Některé společné organizace trhu mohou mít 50 nebo více vzájemně závislých tranší. Proto byste měli před investováním pochopit vlastnosti ostatních tranší v společné organizaci trhu. Existují dva typy tranší:

• Tranše PAC využívají koncept klesajícího fondu, který pomáhá investorům snížit riziko předplacení a získat stabilnější peněžní tok. Založí se doprovodný dluhopis, který absorbuje nadbytečné jistiny, protože hypotéky jsou vypláceny brzy. Poté, s příjmy ze dvou zdrojů (PAC a doprovodný dluhopis), mají investoři větší šanci na obdržení plateb podle původního harmonogramu splatnosti.
• Z-tranše jsou také známé jako akruální dluhopisy nebo tranše akrečních dluhopisů. Během časového období není investorům vyplácen úrok. Místo toho se jistina zvyšuje složenou rychlostí. To vylučuje riziko investorů, že budou muset znovu investovat s nižšími výnosy, pokud současné tržní sazby klesnou. Po zaplacení předchozích tranší obdrží držitelé tranší Z kuponové platby na základě vyššího zůstatku jistiny dluhopisu. Navíc obdrží základní splátky z hypotéky. Vzhledem k tomu, že úrok připisovaný během akruálního období je zdanitelný - i když to investoři ve skutečnosti nedostanou - tranše Z mohou být pro účty s odloženými daňami vhodnější.

Stripované hypoteční cenné papíry jsou MBS, které platí pouze investorům jistinu (PO) nebo pouze úroky (IO). Proužky jsou vytvářeny z MBS nebo to mohou být tranše v společné organizaci trhu.

• Pouze jistina (PO): Investoři zaplatí za PO hluboce diskontovanou cenu a obdrží základní splátky z podkladových hypoték. Tržní hodnota PO se může značně pohybovat na základě současných úrokových sazeb. S poklesem úrokových sazeb se mohou zvyšovat zálohy a může se zvyšovat hodnota PO. Na druhé straně, když se zvýší současné sazby a klesají zálohy, může hodnota objednávky klesnout.
• Pouze úrok (IO): IO striktně vyplácí úrok, který je založen na výši nesplacené jistiny. Jelikož hypotéky amortizují a splátky snižují základní zůstatek, peněžní tok IO klesá. Hodnota IO kolísá oproti PO v tom, že se současným poklesem úrokových sazeb a zvyšováním zálohových plateb může příjem klesnout. A když se současné úrokové sazby zvýší, je pravděpodobnější, že investoři dostanou úrokové platby po delší dobu, čímž se zvýší tržní hodnota IO.

Fitch Ratings a další poskytují úvěrové ratingy, kuponové sazby a data splatnosti pro MBS.

Emitenti MBS

Můžete si koupit MBS od několika různých emitentů. Investiční banky, finanční instituce a domácnosti vytvářejí cenné papíry zajištěné hypotékou. Jejich hodnocení bonity a bezpečnosti může být mnohem nižší než hodnocení vládních agentur a podniků sponzorovaných vládou.

Freddie Mac je federálně regulovaný, vládou podporovaný podnik, který nakupuje hypotéky od půjčovatelů po celé zemi. Pak je přebalí do cenných papírů, které mohou být prodány investorům v celé řadě forem. Freddie Macsová není podporována americkou vládou, ale společnost má zvláštní oprávnění půjčovat si od americké státní pokladny.

Fannie Mae je akcionářem vlastněná společnost, která se v současné době obchoduje na přepážce. V roce 2008 byl odstraněn z S&P 500 a v roce 2010 byl z newyorské burzy vyřazen poté, co klesl pod minimální požadavky na cenu. Neobdrží žádné vládní financování ani podporu. Pokud jde o bezpečnost, MBS Fannie Mae podporuje finanční zdraví společnosti - nikoli vláda USA.

Ginnie Maes je jediná MBS, která je podporována plnou vírou a úvěrem americké vlády. Jedná se zejména o půjčky pojištěné Federální správou bytů nebo zaručené Správou veteránů.

Podílové fondy

Pokud se vám líbí myšlenka profitovat ze zvýšení růstu hypoték, ale nejste na výzkumu všech různých typů MBS, možná budete s hypotečními podílovými fondy pohodlnější. Existují fondy, které investují pouze do jednoho typu MBS, jako je Ginnie Maes, zatímco existují i ​​jiné, které do svých ostatních státních dluhopisů začleňují různé typy MBS.

Kromě větší diverzifikace půjček mohou podílové fondy reinvestovat veškeré výnosy jistiny do jiných MBS. To umožňuje investorům přijímat výnosy, které se mění se současnými sazbami a sníží se riziko předčasného splacení a úrokové sazby.

Sečteno a podtrženo

MBS může nabídnout federální vládní podporu, měsíční příjem a fixní úrokovou sazbu. Nevýhodou však je, že tento termín může být nejistý a nemusí se zvyšovat v hodnotě jako ostatní dluhopisy, když současné úrokové sazby klesají. Nezapomeňte také, že při každé měsíční platbě byste mohli získat část jistiny. V důsledku toho nemusí být při splatnosti zbývající částka jistiny pro opětovné investování.