Rent-to-own Homes: Jak tento proces funguje

Pokud jste jako většina kupujících domů, budete potřebovat hypotéku na financování nákupu nového domu. Chcete-li se kvalifikovat, musíte mít dobré kreditní skóre a hotovost pro zálohu. Bez nich nemusí být tradiční cesta k vlastníkovi domu alternativou.

Existuje však i jiná alternativa: smlouva o nájmu k pronájmu, ve které si na určitou dobu pronajmete dům, s možností jej koupit ještě před vypršením doby pronájmu. Smlouvy o pronájmu se skládají ze dvou částí: standardní nájemní smlouvy a opce na koupi. Zde je přehled toho, co je třeba sledovat a jak funguje proces nájemného. Je to složitější než pronájem a budete muset přijmout další opatření k ochraně svých zájmů. Pokud tak učiníte, pomůže vám to zjistit, zda je dohoda dobrou volbou, pokud hledáte koupi domu.

Klíč s sebou

• Smlouva o nájmu k pronájmu je dohoda, ve které se zavazujete pronajmout si nemovitost na určité časové období, s možností jeho koupě před vyčerpáním nájemní smlouvy.
• Nájemní smlouvy zahrnují standardní nájemní smlouvu a také možnost koupit nemovitost později.
• Pochopte, že leasingové opční smlouvy vám dávají právo na koupi domu po vypršení leasingu, zatímco leasingové smlouvy vyžadují, abyste si jej koupili.
• Platíte nájemné po celou dobu pronájmu a v některých případech se pro kupní cenu použije procentuální částka platby.
• U některých smluv o pronájmu na vlastní náklady budete možná muset udržovat nemovitost a platit za opravy.

Rent-to-own Homes: Jak tento proces funguje

Nelze vrátit peníze předem

V dohodě o nájmu na vlastní náklady platíte (jako kupující) prodávajícímu jednorázový, obvykle nevratný, počáteční poplatek, který se nazývá opční poplatek, opční peníze nebo opce. Tento poplatek vám dává možnost koupit si dům do budoucna. Poplatek za opci je často obchodovatelný, protože neexistuje standardní sazba. Přesto se poplatek obvykle pohybuje mezi 2, 5% a 7% z kupní ceny.

Lease-Option vs. Lease-Purchase

Je důležité si uvědomit, že existují různé typy smluv o nájmu k pronájmu, z nichž některé jsou vstřícnější ke spotřebitelům a pružnější než jiné. Smlouvy o leasingu vám dávají právo, nikoli však povinnost, koupit dům po vypršení nájmu. Pokud se rozhodnete nekupovat nemovitost na konci pronájmu, možnost jednoduše vyprší a můžete odejít bez jakékoli povinnosti pokračovat v placení nájemného nebo kupovat.

Dejte si pozor na leasingové smlouvy. S těmito by jste mohli být ze zákona povinni koupit dům na konci pronájmu, ať už si to můžete dovolit nebo ne. Aby bylo možné nakupovat bez závazku, musí to být smlouva o nájmu. Vzhledem k tomu, že pro právníky může být náročné dešifrovat, je vždy dobré zkontrolovat smlouvu s kvalifikovaným právníkem v oblasti nemovitostí před podepsáním čehokoli, takže znáte svá práva a přesně to, do čeho se dostáváte.

Souhlas s kupní cenou

Smlouvy o nájmu by měly specifikovat, kdy a jak je určována kupní cena domu. V některých případech se vy a prodejce dohodnete na kupní ceně při podpisu smlouvy, často za vyšší cenu, než je aktuální tržní hodnota. V jiných situacích je cena stanovena po vypršení nájmu na základě aktuální tržní hodnoty nemovitosti. Mnoho kupujících upřednostňuje „uzamčení“ kupní ceny, zejména na trzích, kde ceny domů rostou.

Použití nájemného na příkazce

Platíte nájemné po celou dobu pronájmu. Otázkou je, zda část každé platby je použita na případnou kupní cenu. Například, pokud platíte každý měsíc nájemné 1 200 $ po dobu tří let a 25% z toho je připsáno na nákup, získáte úvěr na nájem 10 000 $ (1 200 x 0, 25 = 300 $; 300 $ x 36 měsíců = 10 800 $). Obvykle je nájemné o něco vyšší, než je běžná sazba pro danou oblast, aby se vyrovnal úvěr, který obdržíte. Ale ujistěte se, že víte, co získáváte za zaplacení této prémie.

V některých smlouvách mohou být všechny nebo některé z opčních peněz, které musíte zaplatit, použity na konečnou kupní cenu při uzavření.

Údržba domu k pronájmu

V závislosti na podmínkách smlouvy můžete být zodpovědní za údržbu nemovitosti a za opravy. Obvykle je to zodpovědnost pronajímatele, proto si pečlivě přečtěte drobný tisk své smlouvy. Protože prodejci jsou v konečném důsledku odpovědní za jakékoli poplatky, daně a pojištění majitelů domů, vždy je to jejich dům, obvykle se rozhodnou tyto náklady pokrýt. V každém případě budete potřebovat pojistku nájemce k pokrytí ztrát na osobním majetku a zajištění odpovědnosti, pokud je někdo zraněn v domácnosti nebo pokud někoho omylem zraníte.

Ujistěte se, že požadavky na údržbu a opravy jsou ve smlouvě jasně uvedeny (požádejte svého právníka o vysvětlení svých povinností). Udržování majetku, např. Sekání trávníku, hrabání listů a čištění okapů atd., Se velmi liší od výměny poškozené střechy nebo uvedení elektrické energie do kódu. Ať už budete odpovídat za všechno, nebo jen budete sekat trávník, nechte si dům zkontrolovat, objednat si posudek a ujistit se, že majetkové daně jsou aktuální před podpisem.

Nákup nemovitosti

Co se stane, když smlouva skončí, závisí částečně na tom, jaký typ smlouvy jste podepsali. Pokud máte smlouvu o pronájmu a chcete nemovitost koupit, budete pravděpodobně muset získat hypotéku (nebo jiné financování), abyste zaplatili prodejci v plné výši.

A naopak, pokud se rozhodnete dům nekoupit nebo nejste schopni zajistit financování do konce doby pronájmu, možnost vyprší a vystěhujete se z domu, jako byste pronajímali jakýkoli jiný majetek. Pravděpodobně propadnete veškeré peníze zaplacené do tohoto okamžiku, včetně opčních peněz a všech získaných úvěrů na nájem, ale nebudete mít žádnou povinnost pokračovat v pronájmu nebo kupovat dům.

Pokud máte smlouvu o nájmu na splátky, můžete být ze zákona povinni nemovitost koupit po vypršení nájmu. To může být problematické z mnoha důvodů, zejména pokud nejste schopni zajistit hypotéku. Smlouvy o nájmu jsou téměř vždy upřednostňovány před smlouvami o koupi na leasing, protože nabízejí větší flexibilitu a riskujete, že nebudete žalováni, pokud nechcete nebo nemůžete koupit dům po skončení nájmu.

Zacházejte s postupem stejným způsobem jako v případě, že jste si kupovali dům přímo: proveďte náležitou péči, prozkoumejte oblast, porovnejte ceny s okolními domy, prozkoumejte smlouvu a prozkoumejte historii prodejce.

Ideální kandidát na pronájem

Smlouva o pronájmu k pronájmu může být vynikající volbou, pokud jste ctižádostivý majitel domu, ale nejste zcela připraveni, finančně řečeno. Tyto smlouvy vám dávají šanci dostat své finance do pořádku, zlepšit své kreditní skóre a ušetřit peníze za zálohu, zatímco „zamknete“ dům, který chcete vlastnit. Pokud možnost peněz a / nebo procenta z nájemného půjde k kupní ceně, kterou často dělají, dostanete také stavět vlastní kapitál.

Zatímco dohody o nájemném byly tradičně zaměřeny na lidi, kteří se nemohou kvalifikovat na vyhovění půjčkám, existuje druhá skupina kandidátů, kteří byli z velké části přehlíženi průmyslem nájemného: lidé, kteří nemohou získat hypotéky drahé, nesouladné úvěrové trhy. „Na vysoce nákladných městských trzích s nemovitostmi, kde jsou jumbo (nekonformní) půjčky standardem, existuje velká poptávka po lepším řešení pro finančně životaschopné lidi, kteří si zaslouží úvěr, kteří zatím nemohou získat nebo nechtějí hypotéku. “, Říká Marjorie Scholtz, zakladatelka a generální ředitel Verbhouse, start-up se sídlem v San Franciscu, který předefinuje trh nájemného.

"Jak ceny domů rostou a čím dál více měst je cena v souladu s úvěrovými limity a tlačena do jumbo půjček, problém se přesouvá od spotřebitelů k domácímu financování, " říká Scholtz. Díky přísným pokynům pro automatické upisování a požadavkům na zálohy 20% až 40% mohou mít i lidé finančně způsobilí potíže s financováním na těchto trzích.

"Cokoli neobvyklé - například v příjmech - hodí dobré příjmy do stavu" outlier ", protože upisovatelé je nemohou úhledně vložit do krabice, " říká Scholtz. Patří sem lidé, kteří mají netradiční příjmy, jsou samostatně výdělečně činnými nebo smluvními pracovníky nebo nemají zavedený americký úvěr (např. Cizí státní příslušníci) - a ti, kterým prostě chybí obrovské 20% až 40% zálohy, které banky požadují pro nevyhovující půjčky.

Trh s vysokými náklady není zřejmým místem, kde najdete nemovitosti k pronájmu, což Verbhouse dělá neobvyklým. Všichni potenciální kupci domů vlastněných nájemným by však měli prospěch z toho, že by se pokusili napsat své spotřebitelsky zaměřené funkce do smluv o pronájmu nájemných: Poplatek za opci a část každé platby nájemného odkupují kupní cenu dolar za dolar, nájemné a kupní cena jsou uzamčeny až na pět let a účastníci si mohou vybudovat kapitál a získat tržní uznání, i když se rozhodnou nekupovat. Podle Scholtze mohou účastníci „vydělat peníze“ v reálné tržní hodnotě: Verbhouse prodává dům a účastník si udržuje tržní zhodnocení plus jakýkoli kapitál, který nashromáždil prostřednictvím plateb „výkupu“ z nájemného.

Před podepsáním smlouvy

I když si půjčíte dříve, než si koupíte, je to dobrý nápad vykonávat stejnou due diligence, jako kdybyste kupovali dům přímo. Pokud uvažujete o pronajímání nemovitosti, ujistěte se, že:

• Vyberte si správné termíny. Místo smlouvy o koupi na splátky zadejte smlouvu o nájmu.
• Získejte pomoc. Najměte kvalifikovaného právníka v oblasti nemovitostí, který vám vysvětlí smlouvu a pomůže vám pochopit vaše práva a povinnosti. Možná budete chtít sjednat některé body před podpisem nebo se vyhnout dohodě, pokud to pro vás není dost příznivé.
• Zkoumejte smlouvu. Ujistěte se, že rozumíte:
• termíny (co je splatné, když)
• opční poplatek a platby nájemného - a kolik z každého se vztahuje na kupní cenu
• jak je stanovena kupní cena
• jak uplatnit svou možnost nákupu (například prodejce může požadovat, abyste předem písemně oznámili svůj úmysl koupit)
• zda jsou povolena domácí zvířata
• který je zodpovědný za údržbu, poplatky za sdružování majitelů domů, daně z majetku a podobně.
• Prozkoumejte domov. Objednejte si nezávislé znalecké posudky, získejte majetkovou kontrolu, ujistěte se, že majetkové daně jsou aktuální, a ujistěte se, že na majetku nejsou žádná zástavní práva.
• Zkoumejte prodejce. Zkontrolujte úvěrovou zprávu prodávajícího, zda nevykazují známky finančních potíží, a získejte zprávu o titulu, abyste zjistili, jak dlouho prodávající vlastnil nemovitost - čím déle vlastnili a čím větší kapitál, tím lépe.
• Zkontrolovat dvakrát. Za jakých podmínek byste ztratili možnost koupit nemovitost? Podle některých smluv ztratíte toto právo, pokud opozdíte pouze s jednou platbou nájemného nebo pokud prodejci písemně neoznámíte svůj úmysl koupit.

Sečteno a podtrženo

Smlouva o nájmu umožňuje, aby se budoucí kupci domů okamžitě přestěhovali do domu, přičemž několik let musí pracovat na zlepšení svých kreditních skóre a / nebo úspory na záloze, než se pokusí získat hypotéku. Samozřejmě musí být splněny určité podmínky v souladu s dohodou o nájmu. I když realitní makléř s tímto procesem asistuje, je nutné se před podpisem čehokoli poradit s kvalifikovaným právníkem, který může vyjasnit smlouvu a vaše práva.