Reverzní hypoteční úskalí

Reverzní hypotéky jsou způsob, jak mohou starší majitelé domů čerpat příjem (buď ve splátkách, nebo jednorázovou částku) oproti kapitálu, který si vybudovali ve svých domovech. Pro mnoho seniorů, kteří potřebují finanční prostředky, aby žili dál, to není nic jiného než požehnání, ale existují určitá úskalí procesu, o kterém by se měl kdokoli, kdo to zvažuje, zamyslet. Zjistěte si, co potřebujete vědět, než začnete klesnout.

Obsah

• Dejte si pozor na vysoké náklady
• Vaše děti nemusí zdědit rodinný dům
• Reverzní hypotéky mohou mít dopad na výhody Medicaid
• Další možné úskalí

Dejte si pozor na vysoké náklady

Většina reverzních hypoték, známých jako hypotéky na konverzi do vlastního kapitálu (HECM), jsou pojištěny federální vládou a jsou k dispozici prostřednictvím poskytovatelů úvěrů Federal Housing Authority (FHA). Reverzní hypotéky přicházejí s řadou poplatků. Některé jsou placeny předem, jako je poplatek za hodnocení nebo poplatek za kreditní zprávu; jiní jsou placeni v průběhu času, jako je vaše pojistné na hypotéku nebo servisní poplatek. Tady je pohled na náklady, které mohou okusovat příjem, který dostanete z reverzní hypotéky.

1. Poplatky třetích stran - Závěrečné náklady třetích stran mohou zahrnovat hodnocení (průměrná cena je 450 $, ale může být mnohem vyšší v závislosti na lokalitě), vyhledávání titulů (liší se podle výše půjčky a regionu), pojištění, průzkumy, inspekce, poplatky za záznam, daně z hypotéky, kontroly kreditu, kontrola škůdců (asi 100 $), povodňový certifikační poplatek (20–30 $) a další poplatky.

2. Poplatek za zahájení - tento poplatek kompenzuje věřiteli za zpracování vaší půjčky HECM. Poplatky se liší od věřitele k věřiteli, ale jsou omezeny FHA. U domů, které jsou oceněny na 125 000 USD nebo méně, je počáteční poplatek stanoven na 2 500 USD. U domů s hodnotou vyšší než 125 000 USD může věřitel účtovat až 2% z prvních 200 000 USD a 1% z hodnoty domu nad 200 000 USD, maximálně však 6 000 USD.

3. Pojistné na hypoteční pojištění - Rovněž vám vzniknou náklady na pojištění hypotéky FHA. Hypoteční pojištění zaručuje, že dostanete očekávané zálohy na půjčky. V rámci vaší půjčky můžete financovat pojistné na hypotéku (MIP).

4. Servisní poplatek - věřitelé nebo jejich zástupci poskytují servis po celou dobu životnosti HECM. Servis zahrnuje zasílání výpisů z účtu, výplaty výpůjčky a zajištění toho, že budete držet krok s požadavky na půjčky, jako je placení daní z nemovitostí a pojistné za nebezpečné pojištění. Věřitelé mohou účtovat měsíční servisní poplatek ve výši nejvýše 30 $, pokud má půjčka každoročně upravenou úrokovou sazbu nebo pevnou úrokovou sazbu, a ne více než 35 $, pokud se úroková sazba upravuje měsíčně. Při uzavření půjčky si půjčovatel odloží poplatek za údržbu a odečte poplatek z vašich dostupných prostředků. Každý měsíc se k zůstatku vašeho úvěru připočítává měsíční servisní poplatek. Věřitelé se mohou také rozhodnout zahrnout servisní poplatek do hypoteční úrokové sazby.

Vzhledem k podstatným nákladům spojeným s tímto procesem by majitelé domů, kteří potřebují likviditu a kteří uvažují o prodeji svých domů v příštích několika letech, byli pravděpodobně lepší než požádat o tradiční úvěr, půjčku na vlastní kapitál nebo osobní půjčku. Reverzní hypotéka nebo půjčka na domácí kapitál? podrobnosti o rozhodovacích krocích.

Vaše děti nemusí zdědit rodinný dům

Rodiče často chtějí rodinný dům předat nové generaci. Pokud je však reverzní hypotéka uzavřena, přestože půjčující instituce nepřevzává nárok na domov, má hypotéka povinnost splatit půjčku v souladu s podmínkami dohody. V mnoha případech se toto splacení provádí prodejem domu a poté předáním výtěžku (nebo jeho části) bance.

Jako možné řešení, jak se vyhnout prodeji rodinného domu, některé rodiny uzavírají pojistku na majitele domu a učiní z dospělého dítěte nebo půjčovací instituce příjemce. Při použití této strategie může být banka splacena bez nutnosti prodat nemovitost po smrti majitele domu. Zvažte konzultaci s pojišťovacím agentem a určete nejlepší způsob, jak zajistit, aby výtěžek z takové smlouvy postačoval k uspokojení nesplacené půjčky.

Reverzní hypotéky mohou mít dopad na výhody Medicaid

Půjčující instituce rychle říkají, že získání reverzní hypotéky nebude mít vliv na platby Medicaid, ale aby to byla pravda, musí být úvěr strukturován velmi pečlivě. Například paušální platba se bude počítat jako aktivum, které byste museli utratit, než budete mít nárok na platby Medicaid.

Podle LongTermCare.gov však z Ministerstva zdravotnictví a sociálních služeb USA: „Dokud utratíte platby, které dostáváte v měsíci, ve kterém jste je obdrželi, peníze nejsou zdanitelné a nezapočítávají se do příjmů ani neovlivňují sociální Výhody zabezpečení nebo Medicare. “ Tyto platby se také „nepočítají jako příjem za způsobilost k Medicaidům“.

LongTermCare.gov také poznamenává, že pokud jsou celkové likvidní zdroje více než 2 000 $ pro jednotlivce nebo 3 000 $ pro pár, mohlo by to učinit někoho nezpůsobilého pro Medicaid. Pokud však dostáváte měsíční platby, které utratíte za své průběžné výdaje a neshromažďují úspory, můžete být v pořádku. Podrobnosti o tom, jak získat výtěžek z reverzní hypotéky, naleznete v části Jak zvolit plán splácení hypotéky.

Jednotlivci, kteří v současné době dostávají - nebo kteří očekávají přijetí - Medicaid, by se měli poradit s účetním a finančním poradcem, aby se ujistili, že jsou si vědomi všech možných důsledků uzavření reverzní hypotéky.

Další možné úskalí

I když půjčovací instituce nemusí jít za svými dědici za peníze, ani není oprávněna brát více, než je odhadovaná hodnota vašeho domova, existuje několik položek obvykle umístěných v drobném tisku těchto smluv, které mohou zvýšit poplachové zvonky.

Můžete být nuceni prodat. Některé reverzní hypotéky mají doložky, které uvádějí, že půjčka musí být splacena, pokud se poslední přežívající dlužník trvale pohybuje mimo domov. To vzbuzuje obavy, že byste (hypoteticky) mohli být v nemocnici, která je léčena pro zdravotní stav, a můžete být propuštěni, abyste zjistili, že váš dům je uzavřen. Ve skutečnosti byste museli žít někde jinde (například dům s pečovatelskou službou nebo zařízení pro asistované bydlení) déle než 12 po sobě jdoucích měsíců - situace, která se počítá jako „trvalý pohyb“ a může vyvolat požadavek na prodej vašeho domu.

Jste zodpovědní za další platby. Protože majitelé domů zůstávají odpovědní za všechny daně, pojištění a údržbu domu, nezaplacení daní nebo zachování přiměřeného pojištění může způsobit, že půjčka bude požadována.

Možná dostanete méně, než jste čekali. Mějte na paměti, že majetek podléhá hodnocení. Takže i když jste v průběhu let mohli do svého domova vložit velké částky peněz, existuje šance, že to bude mít méně peněz, než kolik jste za to zaplatili. V důsledku toho může být výnos, který obdržíte v rámci procesu zpětné hypotéky, nižší, než jste očekávali.

Sečteno a podtrženo

Reverzní hypotéky jsou pro lidi skvělým způsobem, jak využít vlastního kapitálu ve svých domovech, a to buď ve splátkách, nebo jednorázově. Před uzavřením takové dohody je však velmi důležité znát možné nevýhody. (Chcete-li se dozvědět více, podívejte se na 5 známek, že reverzní hypotéka je špatný nápad.)

Pokračovat ve čtení

Kompletní průvodce reverzní hypotékou
Porovnání reverzní hypotéky vs. forwardové hypotéky
Máte nárok na reverzní hypotéku?
Reverzní typy hypoték
Jak si vybrat plán splácení hypotéky
Reverzní hypotéka nebo půjčka na domácí kapitál?
5 nejlepších alternativ k reverzní hypotéce
5 Známky reverzní hypotéky je dobrý nápad
5 Známky reverzní hypotéky je špatný nápad
Jak se vyhnout přežití vaší reverzní hypotéky
Pohled na regulaci reverzních hypoték
Pravidla pro získání reverzní hypotéky FHA
Reverzní hypotéka: Mohla by vaše vdova (er) ztratit dům?
Dejte si pozor na tyto reverzní hypoteční podvody