Právo na vykoupení
Právo na vykoupení je zákonné právo hypotéky nebo dlužníka, který vlastní nemovitý majetek, aby po splnění určitých podmínek získal zpět svůj majetek. Právo na vykoupení dává vlastníkům nemovitostí, kteří splatí své zpětné daně nebo zástavní práva na svůj majetek, možnost zabránit uzavření trhu nebo dražbu svého majetku, někdy i poté, co došlo k dražbě nebo prodeji. Zaplacená částka musí obecně zahrnovat také náklady vzniklé v procesu uzavření trhu plus celkovou částku hypotéky, pokud k výplatě dojde po uzavření trhu nebo dražbě.
Pochopení práva na vykoupení
Pojem právo na vykoupení lze také použít v jiném smyslu. Dlužníci mají právo zaplatit svým věřitelům částku rovnající se reálné tržní hodnotě aktiv zajišťujících zástavní právo. Mohou tak získat zpět svůj osobní majetek.
K uzavření trhu dochází, protože když osoba získá hypotéku na koupi domu, domov sám slouží jako zajištění úvěru. Protože domov funguje jako kolaterál, majitel domu souhlasí s tím, že propadne vlastnictví domu v případě, že budou splácet. Když je dům vyloučen, půjčovatel obvykle nemovitost prodá, aby získal zpět peníze ztracené z půjčky.
Na rozdíl od práva na splacení obsahuje mnoho hypotečních poukázek právo na uzavření trhu, které popisuje schopnost věřitele převzít majetek prostřednictvím právního procesu nazývaného uzavření trhu. Věřitelé mohou uplatnit své právo na uzavření trhu, když majitel domu splácí hypoteční splátky. Podmínky hypotéky stanoví podmínky, za kterých má věřitel právo vyloučit. Právo na uzavření trhu upravuje také státní a vnitrostátní zákony. Právo na uzavření trhu nedává věřitelům právo převzít vlastnictví domu bez předchozího upozornění. Věřitelé musí dodržovat zvláštní postupy, aby bylo uzavření trhu legální. Zaprvé musí dlužníkovi poskytnout oznámení o prodlení a upozornit je na skutečnost, že jejich půjčka je v prodlení se zmeškanými platbami.
Majitel domu pak má obecně stanovené množství času na to, aby napravil případné zmeškané platby a vyhnul se uzavření trhu. Pravděpodobně budou muset kromě jakéhokoli zůstatku zaplatit také poplatky za pozdní platbu. Tuto dobu mohou také použít k boji proti uzavření trhu, pokud se domnívají, že věřitel ve skutečnosti nemá právo vyloučit majetek.
Klíč s sebou
- Právo na vykoupení je právní proces, který umožňuje delikventnímu hypotečnímu dlužníkovi získat zpět svůj domov nebo jiný majetek, který je vyloučen, pokud jsou schopni včas splatit své závazky.
- Toto právo může být vykonáno, i když byl dům znovu prodán věřitelem, pokud k němu dojde během časového období vykoupení a jsou splněny všechny podmínky.
- Úspěšné vykoupení bude také obvykle vyžadovat, aby dlužník uhradil veškeré náklady vzniklé půjčovateli nebo jiným stranám v důsledku procesu uzavření trhu.
Jak lze uplatnit právo na vykoupení
Právo na vykoupení může být uplatněno v časovém rámci zvaném období vykoupení, které může být před nebo někdy po uzavření dražební aukce. Každý stát umožňuje dlužníkům vykonávat svá práva na splacení před ukončením řízení o uzavření trhu. Právo na vykoupení lze uplatnit po uzavření trhu v přibližně polovině všech států. Tomu se říká zákonné právo na vykoupení a pravidla splácení se mohou lišit od splacení veškerého nezaplaceného dluhu, který existoval před prodejem.
Navzdory možnosti podniknout kroky před prodejem uzavření trhu, běžně mají dlužníci tendenci uplatnit právo na zpětný odkup po uzavření trhu, pouze pokud mají prostředky, aby se o to vůbec pokusili. Důvodem je, že dlužníci, kteří již mají dostatek finančních prostředků na pokrytí nákladů na splacení celého nesplaceného dluhu plus další poplatky, pravděpodobně nespadnou do prodlení.
Je možné, aby dlužník za určitých okolností dosáhl zisku, když uplatní právo na splacení po uzavření prodeje. V aukci uzavření trhu se nemovitost může prodat pod tržní hodnotou. Pokud stát dlužníka umožní uplatnění práva na splacení po takovém prodeji, mohli by potenciálně převzít vlastnictví. Dlužník by zaplatil zpět prodejní cenu uzavření trhu plus dodatečné poplatky, které by mohly být nižší než dluh z hypotéky. Mohli by pak dům dále prodat za tržní hodnotu nebo nad ní a ponechat rozdíl jako zisk. V závislosti na zákonech každého státu by zákonné právo na zpětné odkupování mohlo stále vyžadovat úplné splacení dluhu, nikoli prodejní cenu pro uzavření trhu.