Měli byste si koupit dům na aukci?

Chcete získat nemovitost? Nemusíte se omezovat na tradiční kanály vyhledávání nemovitostí a práce s realitními agenty. Můžete si také koupit nemovitost v aukci.

Měli byste si koupit dům na aukci?

Klady a zápory aukcí

Mezi výhody nákupu v aukci patří rozšíření možností a možná nákup se slevou. Možná budete čelit menší konkurenci při koupi nemovitosti ve srovnání s nákupem tradičním způsobem, ale budete také jednat s jinou skupinou potenciálních kupců - často se zkušenými investory.

Asi největším rizikem nákupu v aukci je to, že budete mít omezené znalosti o nemovitostech určených k prodeji, takže drahocenný omyl bude velmi reálnou možností. A stejně jako při každém nákupu nemovitosti budete muset číst, porozumět a podepsat spoustu papírování (ideálně s pomocí právníka).

Realitní tradice je bohatá na příběhy domů koupených v aukci za výrazně pod tržní hodnotou, a takové dohody existují. Aukce jsou však obecně riskantnější způsob, jak získat nemovitost než nákup obvyklým postupem. Vzhledem k této realitě je životně důležité být dobře vzdělaný o tom, jak fungují aukce nemovitostí, a uvážlivě ohledně nemovitostí, o kterých uvažujete, že budou nabízet.

"Mnoho lidí nesprávně věří, že aukční domy jsou dobré, " říká John Myers, realitní makléř a kvalifikovaný makléř se společností Myers & Myers Real Estate v Albuquerque, NM "Některé aukční domy jsou dobré a jiné mohou být velkou chybou." . “

V tomto článku vám vysvětlíme základy aukcí rezidenčních nemovitostí, abyste se vyhnuli velké chybě, abyste se mohli rozhodnout, zda by pro vás tato možnost mohla fungovat - zda chcete v nemovitosti bydlet nebo ji použít pouze jako investici.

Co potřebuješ vědět

• Nákup domu v aukci je riskantnější než nákup obvyklým postupem. Je důležité být dobře poučen o tom, jak fungují aukce nemovitostí.
• Domácí aukce můžete najít prostřednictvím místních vlád, realitních kanceláří a online stránek, jako je RealtyTrac a Auction.com.
• Aukční vlastnosti často neumožňují domácí prohlídku ani žádný legální způsob, jak si prohlédnout interiér osobně. Pokud si nemůžete dovolit riziko nákupu nemovitosti ve špatném stavu, držte se aukcí, které vám umožní prohlídku nemovitosti před podáním nabídky.
• Přečtěte si a pochopte všechna aukční pravidla a proveďte náležitou péči o veškerý majetek, který vás zajímá - například kontrolu pohledávek, zástavních práv a cestujících - dříve, než na něj podáte nabídku.

Vlastnosti uzavření

Pokud majitel domu hypotéku nezaplatil alespoň několik měsíců, může dojít k selhání a skončit v procesu uzavření trhu. Když k tomu dojde, banka podá u okresního zapisovače oznámení o výchozím nastavení. Pokud majitel domu nezaplatí dlužnou částku - nebo znovu sjedná hypotéku s věřitelem - může věřitel uvést dům do aukce a donutit majitele domu k nezaplacení. Tyto aukce uzavření trhu pořádají správci najatí bankami.

Výchozí daň z nemovitosti

Dalším způsobem, jak dům skončí v aukčním bloku, je, když majitel neplatí vyměřené daně z nemovitosti. V těchto případech je majetek zabaven spíše nezaplaceným daňovým úřadem než bankou. Výsledná aukce s daňovým zástavním právem je vedena místním šerifem, úředníkem nebo úřadem správce okresního úřadu nebo místního úřadu.

Účast na aukci

Bez ohledu na typ aukce se tyto události mohou konat na fyzických místech, jako jsou soudní budovy místní vlády a hotelové konferenční místnosti, a tyto osobní aukce se rychle dokončují. Aukce nemovitostí se také stále častěji konají online a aukce online mohou trvat dny nebo týdny.

Podle Earla Whitea, spoluzakladatele společnosti House Heroes LLC, investiční společnosti na Floridě, která nakupuje domy, byty a neobsazené rezidenční pozemky, bylo a bude populární nákup domů v aukci. "Uživatelé vlastníků rozpočtu a realitní profesionálové migrují do zdrojů, kde je menší konkurence, " říká. „Aukční nemovitosti přirozeně generují méně nabídek, což má za následek nižší prodejní cenu.

„Aukce uzavření trhu však neposkytují slevy, které existovaly v době krize [bydlení], “ pokračuje White a vysvětluje, že když je k dispozici méně nemovitostí, jsou kupující vysoce motivováni kvůli ocenění domů a příznivým hypotečním úrokům a online aukce zvýšily konkurenci a zvýšily ceny.

Hledání aukcí nemovitostí

Jedním ze způsobů, jak najít aukce, je přímý kontakt s místními vládami nebo navštěvování jejich webových stránek s informacemi a poté telefonické sledování a potvrzení podrobností. Další je prostřednictvím webů jako RealtyTrac a Auction.com. Online informace však nejsou vždy přesné.

Mohou být uvedeny vlastnosti, které jsou v předběžném uzavření, protože majitel je pozadu s platbami. Tyto nemovitosti se nikdy nemohou prodat, protože jejich majitelé dohánějí platby nebo se dohodnou s věřiteli.

Cennými zdroji mohou být také místní realitní makléři a makléři. Možná je ale nebudete chtít pomoci, protože agenti a makléři automaticky nevydělávají provize za živé aukce. Tyto realitní kanceláře však mohou vydělávat provize prostřednictvím online aukcí.

Data služby více výpisů

Zprávy o přímém vícenásobném výpisu (MLS) jsou potenciálním kupcům mnohem cennější než online výpisy, podle Whitea, protože obsahují úplná data pro výpis, včetně fotografií a nejdůležitějších neveřejných komentářů brokerů. „Neveřejné komentáře jsou důležité, protože specifikují kritické informace ovlivňující prodejní cenu a dny na trhu. Například [tyto zprávy MLS obsahují informace o] majetkových vadách, možnostech financování, obsazenosti a nájmu nájemců. "

Nejlepší způsob, jak posoudit aukční nemovitost, je spolupráce s realitními agenty, odhadci, dodavateli a dalšími, kteří rozumí nákladům na výstavbu a přestavbu a mohou přesně odhadnout hodnotu nemovitosti a náklady na práci, kterou potřebuje.

Zatímco pravidla se liší podle umístění, MLS a záznamy krajů jsou často dostupné pouze pro držitele nemovitostí, White říká. Podle jeho zkušeností obvykle rádi bezplatně pomohou, pokud se s nimi spojíte.

White také poznamenává, že osobní aukce mizí, protože i menší země převáděly své osobní aukce na aukce online. Miami a Palm Beach jsou dvě místa, kde jsou nyní aukce daní a uzavření trhu plně online.

Mějte na paměti, že aukce zabraňující uzavření trhu jsou často odloženy nebo zrušeny, a to i na poslední chvíli. Půjčovatel možná nezískal veškerou potřebnou papírování nebo vypůjčitel mohl vypracovat řešení, aby se vyhnuli uzavření trhu.

Co uchazeči potřebují vědět

Před podáním nabídky na aukci nemovitostí musíte pochopit riziko, které podstupujete. Špatný nákup by vás mohl pronásledovat roky. Musíte se také seznámit s pravidly aukce a být připraveni je dodržovat před pokusem o účast.

Budete se muset zaregistrovat a vložit vratnou zálohu ve výši 5% až 10% očekávané prodejní ceny nemovitosti subjektu, který je aukcí. Pokud se aukce koná osobně, nezapomeňte se přihlásit alespoň hodinu před plánovaným začátkem a získat oficiální kartu, kterou zvýšíte, až budete připraveni podat nabídku.

Vítězství nemovitosti v aukci může fungovat dvěma různými způsoby.

• V aukci s potvrzením věřitele nemusí věřitel nabídku přijmout, i když jste nejvyšší uchazeč.
• V absolutní aukci získává vítězná nabídka nemovitost.

Vyvolávací cenou aukce může být zůstatek na hypotéce nebo nižší částka určená k podnícení nabídky. V aukci zabraňující uzavření nesmí věřitel z aukce profitovat. Tyto vlastnosti se často prodávají se ztrátou; je-li zisk, má se po zaplacení hypotéky a dalších zástavních práv jít k vyloučenému majiteli domu. Aukční nemovitosti nejsou vždy skvělé nabídky - například dražebník mohl nastavit skrytou rezervní cenu na nemovitost, což je minimum, které musí být nabídnuto.

„Ať už se kupující účastní aukce osobně nebo online, musí mít na paměti, že existuje prahová cena pro každou nemovitost, kde se moudrý nákup může stát bláznivým nákupem, a nesmí dovolit akci, místo konání nebo jejich emoce. rozhodnout Ron Humes, realitní makléř od roku 2000 a současný viceprezident pro postmoderní marketing v Lexingtonu v Kyjevě.

Problém přístupu k nemovitosti

Aukční nemovitosti zřídka poskytují potenciálním kupcům stejnou úroveň přístupu, jakou mají tradičně prodávané nemovitosti. Pravděpodobně nebudete moci projít nemovitostmi se svým agentem podle vašeho pohodlí, i když některé aukční společnosti nabízejí otevřené domy.

"Osobně bych nikdy nedoporučoval klientovi nákup nemovitosti na dálku, aniž bych nejprve provedl oční test, " říká David Roberson, realitní právník a makléř v San Jose v Kalifornii. On a jeho manželka vlastní 22 nájemních nemovitostí ve třech státech a on je vlastníkem a provozovatelem Silicon Valley Property Management Group. Vy nebo váš důvěryhodný investiční tým byste měli důkladně posoudit jak nemovitost, kterou zvažujete, tak lidi, s nimiž jednáte, dříve, než se zavazujete legálně nebo finančně.

Stejně tak Humes varuje, že zdroje, které informují o současné nebo budoucí hodnotě nemovitosti, mohou být velmi nepřesné, pokud odborníci, kteří vědí, jak shromáždit a posoudit všechny potřebné podrobnosti, mohli provést hodnocení na místě. Nejlepší způsob, jak posoudit aukční nemovitost, je spolupráce s profesionály - realitními agenty, odhadci a dodavateli - kteří rozumí nákladům na výstavbu a přestavbu a kteří mohou přesně posoudit současnou a budoucí hodnotu nemovitosti a náklady na práci, kterou potřebuje.

Stav a kontroly majetku

Dům mohl mít všechny druhy problémů - pamatujte, že to byl dům, který patřil někomu, kdo si nemohl dovolit hypotéku nebo majetkové daně, takže si pravděpodobně nemohli dovolit žádnou rutinní údržbu nebo opravy. Jakmile si tento majitel uvědomí, že ztratí domov, mohli jej úmyslně zanedbat nebo jej dokonce vážně poškodit. Také vlastnosti, které se neobsazily, mohly být vandalizovány nebo měly dřepy.

Předpokládejme, že pokud vlastnost vypadá zvnějšně, vypadá to zevnitř strašně hrozně. Aukční vlastnosti se prodávají tak, jak jsou, a budete si muset dovolit jakékoli opravy. Lákavé, i když to může být, neměli byste přestoupit, abyste získali lepší představu o stavu nemovitosti.

Možná jste viděli, jak to ploutve dělají v televizi - vstupující na dvorek, peering dovnitř nebo dokonce lezení okny - ale není to legální. A určitě nechcete rušit nikoho, kdo by zabýval dům, nejen z laskavosti, ale také kvůli vaší bezpečnosti. Vyhledejte informace o historii vlastnictví nemovitosti z záznamů místní správy, promluvte si s místními realitními agenty a uctivě si vyžádejte informace od sousedů.

Aukční vlastnosti často neumožňují domácí prohlídku ani žádný legální způsob, jak si prohlédnout interiér osobně. Pokud si nemůžete dovolit riziko nákupu nemovitosti ve špatném stavu, držte se aukcí, které vám umožní prohlídku nemovitosti před podáním nabídky. Bez těchto informací může být těžké vědět, do čeho se dostáváte, jaké budou náklady na opravu nemovitosti nebo její skutečná hodnota, dokud se nestanete vlastníkem.

I když můžete získat domácí inspekci, každá inspekce má své limity. Problémy za zdmi, stropy a pod podlahou nemusí být patrné, dokud se nepřijmete. Pokud jsou nástroje vypnuty, nemusí být možné zjistit netěsnosti, elektrické problémy, rozbitá zařízení nebo poruchu zařízení HVAC.

Platební možnosti: Plán dopředu

Nákup nemovitosti v aukci obvykle vyžaduje hodně peněz. Každá aukční společnost a okresní vláda má své vlastní požadavky na platbu, ale pravděpodobně budete potřebovat hotovost, abyste si zajistili své právo na nabídku. Částky zálohy a způsoby nákupu často závisí na nemovitosti a aukční síni. Flexibilnější možnosti financování mohou být k dispozici zakoupením nemovitosti ve vlastnictví banky tradičním způsobem: Aukce nejsou jediným způsobem, jak koupit zabavení majetku.

Pokud jde o platby, měli by uchazeči v aukci přinést hotovost, peněžní poukázku nebo šek pokladníka za částku požadovanou držitelem aukce. Obvykle budete muset zaplatit za nemovitost v plné výši ihned po vítězství v aukci. Příležitostně budete muset dokončit platbu až do následujícího dne. Pokud platbu neukončíte, může to vést k propadnutí vkladu a k zablokování budoucích aukcí. Buďte připraveni poskytnout důkaz o finančních prostředcích, které ukazují, že jste schopni dokončit nákup. Pokud nabízíte nabídky jako entita, jako je LLC, trust nebo komanditní společnost, nikoli jako jednotlivec, možná budete muset prokázat dokumenty vaší entity.

Vítězové procházejí úschovou a uzavírají se stejně jako při jakémkoli jiném nákupu domů. Uchazeči na aukcích nemovitostí jsou často investoři do nemovitostí, kteří si mohou dovolit platit hotovost. U aukcí, které umožňují financované nákupy, je třeba předem získat předběžnou kvalifikaci.

Některé aukční domy dávají přednost tomu, abyste pracovali s jejich přidruženými věřiteli a tyto věřitele budou mít na aukci na místě. Proveďte však svůj průzkum předem a zjistěte, jaké úrokové sazby jsou k dispozici od konkurenčních poskytovatelů úvěrů. Tyto informace vám mohou poskytnout určitý vliv.

Také se ujistěte, že rozumíte aukčním poplatkům, které budete očekávat. "Domy zakoupené na aukcích mnohokrát mají náklady a poplatky od dražebníků, bank, právníků a dalších společností, které jsou povinny přivést nemovitost do aukce, " uvedl Humes. "Není neobvyklé najít 10% aukčních poplatků, bankovních úroků a penále, právních poplatků, poplatků za prodej ve výši 12%, poplatků za přípravu nemovitosti a podobně, které se předávají kupujícímu."

Zkontrolujte, zda nejsou k dispozici žádné nároky, zástavní práva a obyvatelé

Než podáte nabídku, budete chtít najmout společnost zaměřenou na vyhledávání titulů, abyste zjistili, kdo by mohl zadržovat zástavní právo k nemovitosti. Pokud to vyhrajete, budete zodpovědní za všechna zástavní práva, což znamená více peněz z vaší kapsy.

Mohou existovat i jiné nároky na domácnost - nejen zástavní právo, ale zástavní právo dodavatele nebo druhá hypotéka. Uchazeči by se měli poradit s aukční společností, aby se ujistili, že nemovitost má jasný název. Pokud vyhrajete aukci, budete chtít koupit pojištění titulu během úschovy nebo ihned po uzavření, abyste se ochránili před případnými zástavami, které během vyhledávání titulu neobjevíte.

V některých případech bude (bývalý) vlastník nebo squatter obývat nemovitost, což znamená, že je musíte vystěhovat - proces, který může být přinejlepším nepříjemný, a v nejhorším zdlouhavý a drahý. Chcete-li tento proces zjednodušit, můžete jim nabídnout několik tisíc dolarů dopředu, aby se mohli pohybovat ven a předávat klíče.

Vyhněte se jakémukoli úsilí, dokud nezískáte titul. Vyvarujte se nutkání zahájit renovaci nebo přestěhovat se do nemovitosti ihned po získání certifikátu o prodeji. Pořád budete muset počkat až 10 dní, než obdržíte své osvědčení o vlastnictví. Vlastnictví není skutečně vaše, dokud nevlastníte tento certifikát; majitel si stále mohl zachovat své právo na domov podáním námitky proti prodeji u soudu nebo splácením půjčky.

Sečteno a podtrženo

Uzavřené domy mohou být finančně přitažlivé, ale existuje mnoho překážek, které je třeba zvážit před nákupem. Také to, že je dům v aukci na prodej, neznamená, že jej budete moci získat za dobrou cenu (nebo že dům je za každou cenu dobrý - může to být peněžní jáma). Ale pro důvtipné, inteligentní a motivované jedince stojí za to prozkoumat aukce nemovitostí jako způsob, jak vyzvednout dům nebo investici do nemovitosti levně.

Jak již bylo řečeno, považujte za alternativu neaukční nemovitosti. "Je možné najít lepší řešení při vyjednávání s prodejcem, který má majetek v nemovitosti a může vyjednávat vlastním jménem bez všech přidružených sankcí a poplatků v aukci, " radí Humes. „Můžete také mít větší konkurenci na aukcích od společností, které nakupují nemovitosti, aby se otočily jako obchodní model. Dražené domy nejsou vždy nejlepším řešením pro průměrného obyvatele domu. “

Pokud se chcete pokusit vyzvednout výhodnou nemovitost v aukci, je toho co učit. Aukce jsou riskantnějším způsobem koupě nemovitosti než prostřednictvím realitního makléře. Je důležité být velmi dobře informován o procesu ao vlastnostech, o které máte zájem. Práce s místním realitním agentem nebo makléřem při identifikaci potenciálních nemovitostí může pomoci, i když nemusí mít zájem, pokud nedosáhnete dohody o náhradě.

Nakonec se ujistěte, že jste důkladně zkontrolovali všechna aukční pravidla a proveďte náležitou péči o majetek, než podáte nabídku. Požádejte o radu právníka s nemovitostmi - ideálně toho, kdo má zkušenosti s uzavřením prodeje - abyste se ujistili, že chápete, jaké jsou vaše povinnosti a závazky, pokud jste vítězným uchazečem.