Obchodujte s nemovitostmi, abyste udrželi daňového poplatníka na uzdě

Pokud jste někdy obchodovali s přítelem baseballové karty, když jste byli malí, už jste obeznámeni se základním principem „výměny typu“. Možná váš přítel opravdu miloval José Canseco a chtěl vaši nováček z Canseco nováček, přesto jste měli podezření, že jeho kariéra může skončit špatně. Vy dva jste souhlasili s tím, že si vyměníte Canseco za několik svých vyhlídkových karet. Vypočítali jste hodnotu své karty a na oplátku jste se rozhodli, které z jejích karet jste chtěli, a poté vyměnili. Je to bezpečná sázka, že se IRS nedostal do konce akce.

Podobná burza (také nazývaná burza podle oddílu 1031) umožňuje investorům v oblasti nemovitostí dělat podobnou věc tím, že při koupi nebo prodeji nemovitosti odloží kapitálové zisky nebo ztráty. Výměna podobného druhu v zásadě umožňuje vyměnit investiční nemovitosti s jiným investorem a udržet daňového poplatníka mimo obchod až mnohem později, kdy je nemovitost nakonec prodána za hotovost. Proces samozřejmě není tak snadný jako výměna několika karet baseballu, ale tento článek vám ukáže, jak se to dělá.

Proč byste měli zvážit výměnu
Možnost odložit daňové povinnosti prostřednictvím směny 1031 (pojmenované pro oddíl 1031 zákoníku o vnitřních příjmech) vybízí investory, aby znovu vyvážili portfolia nemovitostí a využili výhodnější způsoby využití peněz, které by jinak platili v daních. Schopnost vyvážení je zvláště důležitá v oblasti nemovitostí, protože na rozdíl od jednotlivých akcií a dluhopisů může jedna nemovitost tvořit významnou část hodnoty portfolia.

Vzhledem ke koncentrované povaze investice do nemovitostí je důležité, aby manažeři portfolia měli flexibilitu, aby znovu vyvážili svá portfolia a učinili taktické sázky v různých sektorech nemovitostí nebo v investičních regionech. Burza 1031 podporuje takové vyvažování tím, že umožňuje investorům pohybovat se a vystupovat z majetkových expozic prostřednictvím výměny jednoho majetku za druhý bez břemene okamžitého zdanění kapitálových výnosů. Při nepřetržitém používání 1031 směn při získávání a vyřazování majetku mohou investoři odložit daň z kapitálových výnosů, dokud není čas na likvidaci některého nebo celého portfolia, dokud nedojde k příznivé změně v daňovém zákoně, nebo dokud nenarostou dostatečné kapitálové ztráty kompenzovat povinnost kapitálového zisku. (Pro více informací o tom, jak pro vás část 1031 pracovat, podívejte se na inteligentní transakce s nemovitostmi .)

Přehled
Aby se investoři mohli kvalifikovat pro toto daňové zacházení, musí dodržovat určité požadavky a omezení týkající se typů nemovitostí, které si mohou vyměnit, umístění nemovitostí a načasování určitých klíčových událostí. V další části najdete podrobný popis různých požadavků, ale je důležité si nejprve uvědomit, že primární bydliště se nekvalifikuje, takže bohužel nebudete moci zaměnit svůj příměstský byt za plážový dům v Malibu. (Pro více informací o prodeji osobního bydliště si přečtěte článek Bude váš prodej domů opustit daňový šok? Je pravda, že můžete prodat svůj dům a neplatit daň z kapitálových výnosů? )

Koordinace nezbytných prvků může být poněkud náročným úkolem. Aby investorům usnadnili nezbytné obchody a dokumentaci, musí použít zúčtovací středisko třetích stran nazvané „kvalifikovaný zprostředkovatel (QI)“, které nakládá se všemi prostředky souvisejícími s nákupem, prodejem a výměnou nemovitostí. Protože finanční prostředky neproudí přímo prostřednictvím účtů poplatníka a daňový poplatník nikdy nemá kontrolu nad žádnou z peněz vytvořených transakcí, investor skutečně převedl kapitálové zisky do vyměněných nemovitostí a může odložit daň z kapitálových výnosů až do prodeje nemovitý majetek za hotovost.

Nastavení a provedení směny 1031 a odpovídající daňové zacházení s transakcí může být velmi složité. V další části bude uveden stručný a zjednodušený popis požadavků a kroků nezbytných k provedení výměny 1031.

Transakční požadavky

Kvalifikační vlastnosti
Výměna funguje pouze pro investice do nemovitostí nebo obchodních nemovitostí. Investice do nemovitosti je nemovitost, která je zakoupena za účelem pronájmu a získání výnosů. Obchodní nemovitost je vlastněna a používána podnikem a je držena v rozvaze jako aktivum. Všechny skutečné vlastnosti v USA, ať už vylepšené nebo nezlepšené, jsou obvykle podobné povahy. Nemovitost mimo území Spojených států je považována za nemovitost „nepodobného druhu“. Oddíl 1031 se nevztahuje na výměnu zásob, akcií, dluhopisů, směnek, jiných cenných papírů nebo osobního majetku jakéhokoli druhu. (Přehled různých typů nemovitostí naleznete v našem tutoriálu Zkoumání investic do nemovitostí a investování do nemovitostí .)

Aktiva nekvalifikující a spouštěcí
Pokud transakce zahrnuje nekvalifikovaná aktiva (nikoli podobného) nebo hotovost, pak musí investor uznat zisk z prodeje a podle toho zaplatit daně. Za předpokladu, že hodnota jednoho z vyměněných nemovitostí je vyšší než hodnota druhého, nekvalifikovaná aktiva použitá k vyrovnání hodnoty mezi burzami se nazývají „spouštěcí“ a stále podléhají běžným daním z kapitálových výnosů.

Načasování
I když transakce nemusí být simultánní, existují určité omezení pro určité prvky časování transakcí. Například, aby kvalifikoval transakci jako směnu 1031, musí investor identifikovat nemovitost, která má být vyměněna před uzavřením, a identifikovat náhradní nemovitost do 45 dnů od uzavření prodeje prvního aktiva. Kromě toho musí být transakce k získání náhradní nemovitosti provedena do 180 dnů od provedení prodeje prvního obchodu. Pro většinu investorů je jedním z nejtěžších úkolů identifikace náhradních aktiv do 45 dnů od prodeje vzdaného aktiva. Přesto je důležité, aby tak činily, protože tato časová omezení jsou velmi přísná a IRS neuděluje rozšíření.

Kvalifikovaný zprostředkovatel
Vzhledem ke složitosti těchto ujednání a požadavkům a omezením spojeným s burzou musí investoři sponzorující burzu k usnadnění obchodování využít kvalifikovaného zprostředkovatele. Kvalifikovaný zprostředkovatel, definovaný jako korporace, která podniká na plný úvazek při zprostředkování výměn 1031, neposkytuje právní ani daňové poradenství. Nemůže to být obchodní strana, jako je firma CPA, advokát nebo realitní agent, která měla s danou osobou jakýkoli vztah do 24 měsíců před první transakcí s nemovitostmi. Přednostně by QI měla být obchodní činnost třetí strany, která dříve neposkytovala žádnou z těchto služeb žádným účastníkům transakce.

QI provádí různé facilitační služby a funguje jako most mezi zúčastněnými stranami, aby pomohl strukturovat a provádět výměnu. Mezi jeho povinnosti patří:

• Příprava veškeré požadované dokumentace a jednání jako zúčtovací středisko, aby se zajistilo, že dokumentaci obdrží všechny příslušné strany.
• Zajištění toho, aby prostředky byly drženy na zabezpečeném a pojištěném bankovním účtu a aby veškeré výplaty byly prováděny na vázané účty po dokončení transakcí.
• Předložení úplného zaúčtování transakcí pro záznamy daňových poplatníků a poskytnutí formuláře 1099 daňovým poplatníkům a IRS dokládající všechny požadované daně a všechny zaplacené daně z kapitálových výnosů.

Přísná pravidla IRS týkající se určitých požadavků podtrhují hodnotu kvalifikovaného zprostředkovatele a důležitost výběru vhodného. Jednou z hlavních služeb QI je udržovat účastníky transakcí na trati a zajistit, aby splňovali požadavky nezbytné pro daňové poplatníky, aby se kvalifikovali na preferenční daňové zacházení se svými zisky z nemovitostí, takže je důležité, aby investoři pečlivě prozkoumali a vybrali zprostředkovatele své transakce. (Pro související čtení si přečtěte výhody použití realitní kanceláře .)

Následující část se bude zabývat burzami s více nemovitostmi a základní časová linie, kterou musí investoři dodržovat.

Více výměn nemovitostí
Při podobné výměně není investor povinen provádět výměnu nemovitostí za jednoho. Na každé straně burzy lze použít více vlastností, pokud jsou splněna následující pravidla. Tato pravidla se běžně nazývají pravidla „tři vlastnosti“, „95%“ a „200%“.

• Pravidlo tří vlastnictví - Jakékoli tři vlastnosti se mohou kvalifikovat bez ohledu na tržní hodnotu.
• Pravidlo 95% - Jakýkoli počet nemovitostí se může kvalifikovat, pokud reálná tržní hodnota (FMV) nemovitostí obdržených do konce směnného období nepřesahuje 95% kumulativního FMV všech identifikovaných potenciálních náhradních nemovitostí.
• Pravidlo 200% - Je možné zaměnit libovolný počet vlastností, pokud kumulativní FMV náhradních vlastností není větší než 200% kombinovaného FMV všech vyměněných vlastností k počátečnímu datu převodu.

I když je IRS poměrně flexibilní v počtu aktiv, které umožní směnit, aby pomohl při odkladu daně z kapitálových výnosů, je velmi přísné ohledně načasování identifikace těchto nemovitostí a provádění výměny.

Transakční plán a časová osa
Přestože se plán transakcí a časová osa směny 1031 mohou stát velmi složité, některé položky mají základní formát a jsou podobné pro většinu transakcí.

1. Investor, který si přeje uzavřít podobnou burzu, zpočátku identifikuje nemovitost nebo nemovitosti, které mají být prodány - „vzdaná nemovitost“ - a poté ji s pomocí zprostředkovatele prodá třetí straně. Zprostředkovatel obdrží prostředky jako prodávající a zajišťuje všechny prostředky v úschově.
2. S prostředky v úschově má ​​investor 45 dní na výběr jedné nebo více „náhradních nemovitostí“ pro výměnu, které musí být zakoupeny od prodávajícího třetí strany do 180 dnů od první transakce Zprostředkovatel jedná jako kupující, zajišťuje prostředky v úschova a poté předá příslušné prostředky prodejci nebo prodejcům. (Nápovědu při hledání náhrady najdete v 10 hlavních funkcích rentabilního pronájmu a najděte štěstí v komerčních nemovitostech .)
3. Dále QI připraví veškerou účetní dokumentaci pro daňového poplatníka, která prokazuje, že finanční prostředky prošly zúčtovacím střediskem QI a že účty daňového poplatníka / investora neobdržely žádné prostředky. QI také připravuje formulář 1099 označující veškeré kapitálové zisky vzniklé z vytvoření nekvalifikovaného „boot“ a veškeré daně zaplacené jako součást transakce a předá formulář IRS.
4. Nakonec daňový poplatník podá IRS formulář 8824 spolu s IRS, plus jakýkoli podobný dokument je vyžadován státem, ve kterém jsou nemovitosti umístěny nebo daňový poplatník sídlí. Kvalifikovaný zprostředkovatel kromě usnadnění výměny vyhotoví také všechny výměnné doklady vyžadované transakcemi, jako jsou majetkové listiny a smlouvy o nemovitostech.

Jelikož QI ovládal finanční prostředky jak z prodeje, tak z nákupu vyměněných nemovitostí, a protože investor obdržel nemovitost namísto hotovosti za prodej opuštěného aktiva, kapitálové zisky jsou odloženy. S výjimkou jakéhokoli „spouštění“ mohou být kapitálové zisky průběžně odkládány prostřednictvím podobných burz, dokud se majetek nakonec neprodá za hotovost. V tomto okamžiku budou akumulované kapitálové zisky zdaněny pomocí převládajících metod zdanění.

Závěr
Podobná výměna nemusí být tak snadná jako u baseballových karet vaší mládí, ale umožňuje vám obchodovat s vašimi investičními nemovitostmi a udržet daňovníka mimo obchod. Neustálým vstupem do těchto burz cenných papírů mohou investoři provádět převody nemovitostí za účelem zvýšení nebo snížení angažovanosti vůči některým sektorům nemovitostí a zároveň odložit kapitálové zisky, dokud nemovitosti nejsou nakonec prodány za hotovost. Jakmile pochopíte pravidla hry, jedná se o skvělý způsob, jak efektivně znovu vyvážit své portfolio nemovitostí.

Chcete-li získat více strategií, jak zůstat o krok napřed před daňovým poplatníkem, přečtěte si daňové tipy pro jednotlivé investory a daňové tipy ke konci roku .