Porozumění Indexu bydlení-Shiller Housing Index

Pravděpodobně jste slyšeli opakovaně zmíněný index Case-Shiller ve zprávách. Možná víte, že to má něco společného s cenami domů a na trhu s bydlením. Co je však tento index přesně a jak to ovlivňuje vás?

Co je to Case-Shiller Index?
Index Case-Shiller vyvinuli v 80. letech tři ekonomové: Allan Weiss, Karl Case a Robert Shiller. Trio později založilo společnost prodávat jejich výzkum; tuto společnost koupila společnost Fiserv, Inc., která uvádí údaje za indexem. Data jsou poté distribuována společností Standard & Poor's.

Index, formálně známý jako index cen domácích cen S & P / Case-Shiller, ve skutečnosti vůbec není jedním indexem. Existuje opravdu několik indexů:

• Národní index cen domů, který zahrnuje devět hlavních divizí sčítání lidu. Vypočítává se čtvrtletně a zveřejňuje se poslední úterý v únoru, květnu, srpnu a listopadu.
  
• Kompozitní index 10 měst, který zahrnuje Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, New York, San Diego, San Francisco a Washington, DC.
  
• 20-městský složený index, který zahrnuje všechna výše uvedená města plus Atlantu, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle a Tampa.
  
• Dvacet indexů oblasti metra pro každé z výše uvedených měst.

Indexy, kromě národního indexu, jsou zveřejňovány poslední úterý každého měsíce v 9:00 EST. V údajích, které jsou hlášeny, existuje dvouměsíční zpoždění, takže zpráva vydaná v květnu se týká pouze prodeje domů do března.

Každý index měří změny cen rodinných domů, samostatně stojících (známých také jako domy), pomocí metody opakovaného prodeje, která porovnává prodejní ceny stejných nemovitostí v čase. Nová výstavba je vyloučena - protože tyto domy nebyly dosud prodány, neexistuje způsob, jak spočítat, jak se jejich prodejní ceny změnily, dokud neměly dva vlastníky (v tomto okamžiku již nejsou novostavbou). Condos a co-ops nejsou zahrnuty v žádném z hlavních indexů; existuje však samostatný index bytů, který sleduje ceny bytů na pěti hlavních trzích: Boston, Chicago, New York, Los Angeles a San Francisco.

Typy prodejů sledované indexy Case-Shiller se nazývají transakce s prodejem na dálku. Jedná se o transakce, při nichž byl dům prodán za tržní hodnotu a údaje o prodejní ceně lze použít k získání přesného přehledu o trhu s bydlením. Transakce, ve které matka prodala svůj dům svému synovi za příznivou cenu nižší než tržní, by nebyla zahrnuta do žádného indexu Case-Shiller, protože přesně neodráží celkovou aktivitu na trhu s bydlením. Prodejy na uzavření trhu jsou zahrnuty do indexů, protože prodej mezi bankou a jednotlivcem je považován za prodej zbraní i za opakovaný prodej.

Z indexu jsou rovněž vyloučeny nemovitosti, jejichž označení se mění (vlastnost, která byla nedávno považována za dům, ale nyní není součástí bytu), prodej těsně před nebo po dramatické změně nemovitosti (jako přestavba domu se dvěma ložnicemi) do domu s pěti ložnicemi) a transakce, u nichž se zdá, že mají datové chyby (například dům, který byl jednou prodán za 100 000 $, později vykázán jako prodaný za 10 000 $).

Proč ceny domů záleží
Samozřejmě, pokud hledáte ke koupi nebo prodeji rezidenční nemovitosti, bude vás zajímat, zda ceny domů stoupají nebo klesají a kolik. Pokud prodáváte a zdá se, že ceny rostou, možná budete chtít pozastavit prodej, zatímco budete čekat a zjistit, zda ceny stále stoupají. Pokud kupujete a vidíte, že ceny stoupají, možná budete chtít urychlit své rozhodnutí o nákupu, zatímco ještě budete muset obchodovat. Nebo pokud ceny klesají, možná budete chtít zjistit, zda se váš nákup může odkládat, zatímco ceny stále klesají. Žádná osoba ani index samozřejmě nemohou předvídat, co se stane s cenami domů.

I když nekupujete nebo neprodáváte dům, ceny domů jsou ukazatelem výkonnosti širší ekonomiky. Cítí se lidé přesvědčeni, že je nyní vhodná doba k velké a drahé investici? Jak dobrý je hospodářský výkon konkrétní zeměpisné oblasti? Jak fungují podniky, které mají velký podíl v sektoru bydlení? Index Case-Shiller poskytuje vhled do všech těchto otázek.

Je dokonce možné nepřímo využít změny cen nemovitostí investováním do futures a opcí na index cen S&P / Case-Shiller. Tento typ investic se doporučuje podnikům, jako jsou vývojáři nemovitostí a nemovitostí, banky, poskytovatelé hypotečních úvěrů a dodavatelé domů, aby jim pomohli zmírnit riziko jejich velkých podílů v sektoru bydlení. I podniky, které mají s bydlením málo nebo vůbec nic, mohou chtít do těchto produktů investovat, aby diverzifikovaly investiční rizika, jimž jsou vystaveny.

Konečně, mnoho lidí investovalo do svých domovů alespoň tolik, ne-li více, jako do akcií. Pohyby domácích cen tak mají významný dopad na celkovou hodnotu jejich portfolií.

Indexy alternativního bydlení
Indexy Case-Shiller, i když možná nejznámější, nejsou jedinými, které sledují ceny domů.

Federální finanční agentura pro bydlení (FHFA) zveřejňuje čtvrtletní index cen bydlení, který chytře pojmenoval HPI (neboli Index cen bydlení). Pro své výpočty používá metodu opakovaného prodeje Case-Shiller, ale zahrnuje 363 metropolitních oblastí a zahrnuje zpřesnění, nejen prodej. Podle FHFA se tento index vztahuje pouze na „rodinné domy, jejichž hypotéky byly od ledna zakoupeny nebo sekuritizovány společností Fannie Mae nebo Freddie Mac. Velmi velké hypotéky známé jako hypotéky jumbo nejsou zakoupeny ani sekuritizovány společností Fannie Mae nebo Freddie Mac, takže tyto hypotéky nejsou zahrnuty do indexu.

Společnost s názvem First American CoreLogic vyrábí index domácí ceny LoanPerformance . Používá také údaje o opakovaném prodeji, ale je mnohem komplexnější. Podle webových stránek společnosti se jejich údaje týkají „6 070 PSČ (58% z celkové americké populace), 519 základních statistických oblastí (CBSA, 85% z celkové americké populace) a 898 okresů (81% z celkové americké populace) nacházejících se v všech 50 států a okres Columbia. ““

Index cen nemovitostí IAS360 je publikován měsíčně a pokrývá cenové trendy ve čtyřech regionech sčítání lidu v USA, devíti divizích sčítání lidu v USA a 360 okresech v USA pro prodej domů v rodině. Ačkoli IAS360 zahrnuje pouze transakce na volné noze, nepoužívá metodu Case-Shiller a říká, že „významně omezuje počet dostupných transakcí k vymezení trendu, který může být zhoršen za pomalejších tržních podmínek“. Namísto toho IAS360 používá patentovanou technologii, protože se domnívá, že její údaje na úrovni okresu jsou užitečnější než sledování dat „rozsáhlých geografických oblastí“. Jedním z klíčových aspektů indexu je to, že je publikován s pouze měsíční prodlevou ve srovnání se dvouměsíční prodlevou Case Shiller, což z něj činí ukazatel včasnosti.

Indexy cen zahraničních bytů
Navíc Spojené státy nejsou jedinou zemí, která vytváří indexy cen bydlení. Zde je několik příkladů dalších zemí, které produkují indexy bydlení:

• Hlavním indexem Kanady je National Composite House Price Index . Používá také metodu opakovaného prodeje a kombinuje údaje z prodeje rodinných domů ve Vancouveru, Calgary, Torontu, Ottawě, Montrealu a Halifaxu.

• Stálý index cen nemovitostí v Irsku v Irsku produkuje stálá banka v Irsku, která vlastní asi 20% hypotečních úvěrů na bydlení v zemi. Tento index bere v úvahu velikost, typ, umístění a další vlastnosti domu pomocí složité techniky známé jako multivariační lineární regresní analýza.

• Hlavním indexem Velké Británie je index cen House House Halifax, pojmenovaný po Halifaxovi, největším britském hypotečním úvěru. Používá také multivariační lineární regresní analýzu.

Závěr
Index Case-Shiller je široce používaný a uznávaný barometr amerického trhu s bydlením a širší ekonomiky. Nyní, když chápete, co to je a proč je to důležité, až budete příště číst noviny nebo sledovat zprávy, můžete věnovat trochu větší pozornosti, když slyšíte o Indexu Case-Shiller.