Proč bubliny na trhu s bydlením Pop

Na rozdíl od akciového trhu, kde většina lidí chápe a akceptuje riziko poklesu cen, většina lidí, kteří si koupí dům, si nikdy nemyslí, že se hodnota jejich domu někdy sníží.

Trh s bydlením nebyl cenovými bublinami obecně ovlivněn jako jiné trhy s aktivy. Je to kvůli vysokým transakčním nákladům spojeným s koupí domu, nemluvě o nákladech na vlastnictví a údržbu domu, které odrazují od spekulativního chování. Trhy s bydlením však procházejí obdobími iracionálního blahobytu.

V tomto článku se budeme zabývat tím, co způsobuje bubliny cen bydlení, spouštěče, které způsobují prasknutí bublin na bydlení, a proč by se kupující v domácnosti měli při rozhodování o bydlení rozhodovat o dlouhodobých průměrech.

Klíč s sebou

• Bubliny na bydlení jsou dočasné události, které mohou trvat roky, a vyznačují se vysokou poptávkou, nízkou nabídkou a nadsazenými cenami.
• Tyto bubliny jsou způsobeny řadou faktorů včetně ekonomické prosperity, nízkých úrokových sazeb, lepší nabídky hypotečních produktů a snadno dostupného úvěru.
• Síly, které dělají bublinu na trhu s bydlením, zahrnují pokles ekonomiky, zvýšení úrokových sazeb a pokles poptávky.

Co je bublina bydlení?

Než se dostaneme k příčinám bublin na bydlení a tomu, co je dělá pop, je důležité porozumět samotné bublině na bydlení. Obecně začínají skokem v poptávce po bydlení, a to navzdory omezenému množství dostupného inventáře. Poptávka se dále zvyšuje, když spekulanti vstupují na trh, čímž se bublina zvětšuje. S omezenou nabídkou a tolik poptávkou ceny přirozeně stoupají.

Bubliny na bydlení mají přímý dopad na realitní průmysl, ale také na majitele domů a jejich osobní finance. Dopad, který může mít bublina na ekonomiku - úrokové sazby, úvěrové standardy a postupy - může lidi přinutit, aby našli způsoby, jak držet krok s jejich splátkami hypotéky, když se časy ztíží. Někteří možná dokonce budou muset kopat hlouběji do svých kapes, pomocí úspor a penzijních fondů jen proto, aby si udrželi své domovy.

Bublina na bydlení je obvykle dočasná událost. Přestože se bubliny na akciovém trhu objevují mnohem častěji, mohou být podle Mezinárodního měnového fondu (MMF) bubliny na bydlení mnohem delší a mohou trvat i několik let.

Běžná událost může obvykle trvat i několik let.

Příčiny bubliny na trhu s bydlením

Cena bydlení, stejně jako cena jakéhokoli zboží nebo služby na volném trhu, je dána nabídkou a poptávkou. Když se poptávka zvyšuje a / nebo klesá nabídka, ceny stoupají. Při absenci přírodní katastrofy, která snižuje nabídku bydlení, ceny rostou, protože trendy poptávky předčí současné trendy nabídky. Stejně důležité je, aby nabídka bydlení reagovala na zvyšování poptávky pomalu, protože stavba domu trvá dlouho a ve vysoce rozvinutých oblastech prostě už není možné stavět. Pokud tedy dojde k náhlému nebo dlouhodobému nárůstu poptávky, ceny jistě porostou.

Jakmile zjistíte, že nadprůměrný růst cen bydlení je způsoben především zvýšením poptávky, můžete se zeptat, jaké jsou příčiny tohoto zvýšení poptávky. Existuje několik možností:

• Vzestup všeobecné hospodářské činnosti a prosperity, který dává více disponibilního příjmu do kapes spotřebitelů a podporuje vlastnictví domu.
• Zvýšení počtu obyvatel nebo demografického segmentu populace vstupující na trh s bydlením.
• Nízká obecná úroveň úrokových sazeb, zejména krátkodobých úrokových sazeb, díky nimž jsou domácnosti dostupnější.
• Inovativní hypoteční produkty s nízkými počátečními měsíčními splátkami, díky nimž jsou domácnosti dostupnější. (Chcete-li se dozvědět více o hypotékách, přečtěte si náš kurz Základy hypotéky .)
• Snadný přístup k úvěru - snížení standardů upisování - to přináší více kupujících na trh.
• Strukturované hypoteční zástavy s vysokým výnosem, jak požadují investoři, poskytují dlužníkům více hypotečních úvěrů.
• Potenciální chybné oceňování rizik hypotečními úvěry a investory do hypotečních zástavních listů, které rozšiřuje dostupnost úvěru pro dlužníky.
• Krátkodobý vztah mezi hypotečním makléřem a dlužníkem, podle kterého jsou dlužníci někdy povzbuzováni k nadměrnému riskování.
• Nedostatek finanční gramotnosti a nadměrné riskování ze strany hypotečních dlužníků.
• Spekulativní a riskantní chování kupujících domů a investorů do nemovitostí poháněné nerealistickými a neudržitelnými odhady cen nemovitostí.

Všechny tyto proměnné se mohou kombinovat a způsobit bublinu na trhu s bydlením. Mají sklon se navzájem krmit. Podrobná diskuse o každém z nich je mimo rozsah tohoto článku. Jednoduše zdůrazňujeme, že obecně, stejně jako všechny bubliny, nárůst aktivity a cen předchází nadměrnému riskování a spekulativnímu chování všech účastníků trhu - kupujících, vypůjčovatelů, půjčovatelů, stavitelů a investorů.

Síly, které roztrhly bublinu

Bublina praskne, když se nadměrné riskování stane všudypřítomným v celém systému bydlení. K tomu dochází, zatímco nabídka bydlení stále roste. Jinými slovy, poptávka klesá při zvyšování nabídky, což má za následek pokles cen.

Tato všudypřítomnost rizika v celém systému je způsobena ztrátami, které utrpí majitelé domů, poskytovatelé hypotéky, hypoteční investoři a investoři do nemovitostí. Tyto ztráty by mohly být vyvolány řadou věcí, včetně:

• Zvýšení úrokových sazeb, které staví majitele domů mimo dosah pro některé kupující a v některých případech způsobuje, že dům je v současné době nedostupný. To často vede k selhání a uzavření trhu, což nakonec zvyšuje současnou nabídku dostupnou na trhu.
• Pokles obecné hospodářské činnosti, který vede k méně disponibilnímu příjmu, ztrátě zaměstnání a / nebo menšímu počtu dostupných pracovních míst, což snižuje poptávku po bydlení.
• Poptávka je vyčerpaná, přináší rovnováhu mezi nabídkou a poptávkou a zpomaluje rychlé tempo zhodnocování cen domů, na které někteří majitelé domů, zejména spekulanti, počítají, aby své nákupy učinili dostupnými nebo ziskovými. Když rychlé zhodnocení cen stagnuje, mohou ti, kteří se na to spoléhají, že si budou moci dovolit své domovy, ztratit své domovy a přivést na trh větší nabídku.

Pointa je, že když dojde ke ztrátám, zpřísní se úvěrové standardy, snadná půjčka hypotéky již není k dispozici, pokles poptávky, zvýšení nabídky, spekulanti opouštějí trh a ceny klesají.

Crash na trhu s bydlením

V polovině roku 2000 zažila americká ekonomika bublinu na bydlení, která měla přímý vztah k Velké recesi. Po dotcom bublině se začaly plazit hodnoty v nemovitostech, což vedlo k nárůstu vlastnictví domů mezi spekulativními kupci, investory a dalšími spotřebiteli. Nízké úrokové sazby, uvolněné úvěrové standardy - včetně požadavků na nízké zálohy - umožnily lidem, kteří by za normálních okolností nikdy nebyli schopni koupit dům, stát se majiteli domů. To vedlo ještě více k růstu cen domů.

Mnoho spekulativních investorů však přestalo nakupovat, protože riziko bylo příliš vysoké, což vedlo ostatní kupující k vystoupení z trhu. To zase způsobilo pokles cen. Cenné papíry zajištěné hypotékou byly prodány ve velkém množství, zatímco splátky hypotéky a zabavení hypotéky vzrostly na bezprecedentní úroveň.

Průměrná obrácení

Majitelé domů se příliš často dopouštějí škodlivé chyby spočívající v předpokladu, že současný cenový výkon bude pokračovat i v budoucnu, aniž by nejprve brali v úvahu dlouhodobé sazby zhodnocování cen a potenciál průměrné reverze. Zákony fyziky uvádějí, že když je jakýkoli objekt - který má hustotu větší než vzduch - poháněn vzhůru, nakonec se vrátí na Zemi, protože na něj působí gravitační síly. Finanční zákony říkají, že trhy, které procházejí obdobím rychlého zhodnocování nebo znehodnocování cen, se časem vrátí k cenovému bodu, který je uvede do souladu s tím, kde jejich dlouhodobá průměrná míra zhodnocování naznačuje, že by měly být. Toto je známé jako průměrná reverze.

Ceny na trhu s bydlením se řídí také tímto zákonem průměrné reverze. Po obdobích rychlého zhodnocení cen, nebo v některých případech odpisů, se vrací k místům, kde jejich dlouhodobá průměrná míra zhodnocování naznačuje, že by měly být. Průměrná zpětná domácí cena může být rychlá nebo postupná. Domácí ceny se mohou rychle přesunout do bodu, který je vrátí zpět do souladu s dlouhodobým průměrem, nebo mohou zůstat konstantní, dokud s nimi dlouhodobý průměr nedojde.

Teoretická hodnota uvedená výše byla odvozena výpočtem průměrného čtvrtletního procentního růstu indexu cen bydlení od prvního čtvrtletí 1985 do čtvrtého čtvrtletí 1998 - přibližného bodu, ve kterém ceny domů začaly rychle růst nad dlouhodobým trendem . Vypočtené průměrné čtvrtletní procentuální zvýšení bylo poté použito na počáteční hodnotu uvedenou v grafu a na každou následující hodnotu pro odvození teoretické hodnoty indexu cen bydlení.

Odhady ocenění ceny

Příliš mnoho kupujících z domova používá nedávný cenový výkon jako měřítko toho, co očekávají v příštích několika letech. Na základě svých nerealistických odhadů riskují nadměrná rizika. Toto nadměrné riskování je obvykle spojeno s výběrem hypotéky a velikostí nebo cenou domu, který spotřebitel kupuje. Existuje několik hypotečních produktů, které jsou spotřebitelům velmi nabízeny a jsou navrženy jako relativně krátkodobé půjčky. Dlužníci si vybírají tyto hypotéky na základě očekávání, že z dané hypotéky budou refinancovat během určitého počtu let, a budou tak moci učinit z důvodu vlastního kapitálu, který v daném okamžiku budou mít ve svých domovech.

Nedávný výkon cen domů obvykle není dobrou predikcí budoucího výkonu cen domů. Kupující domů by se měli při důležitých rozhodnutích o financování přihlížet k dlouhodobým cenám zhodnocování domácích cen a zvážit finanční princip průměrné návratnosti. Spekulanti by měli dělat totéž.

Zatímco riskování není ze své podstaty špatné a ve skutečnosti je riskování někdy nezbytné a vhodné, klíčem k dobrému rozhodnutí na základě rizika je pochopit a měřit rizika pomocí finančně spolehlivých odhadů. To platí zejména pro největší a nejdůležitější finanční rozhodnutí, které většina lidí dělá - nákup a financování domu.

Sečteno a podtrženo

Jednoduchým a důležitým principem financování je průměrná reverze. Přestože trhy s bydlením nepodléhají bublinám jako některé trhy, bubliny na trhu s nemovitostmi stále existují. Dlouhodobé průměry poskytují dobrý údaj o tom, kde ceny nemovitostí nakonec skončí během období rychlého zhodnocení následovaného stagnujícími nebo klesajícími cenami. Totéž platí pro období podprůměrného zhodnocení ceny.