Zůstane váš prodej domů s daňovým šokem?

Pro mnoho lidí jsou jejich domovy jejich největší aktiva - ty, které by někdy mohly plánovat prodej jednoho dne, aby se přestěhovaly do jiné části země, upgradovaly na větší dům nebo pomohly financovat důchod. Pokud jste v posledních několika letech neprodali dům, možná si neuvědomujete, že revize daňového zákoníku by mohly mít dopad na to, jak moc skončí po prodeji. Zjistěte, jak vás nejnovější daňové zákony ovlivní, pokud se rozhodnete přestěhovat.

Stará pravidla
V minulosti mohli prodejci odložit daně z kapitálových výnosů ze všech minulých zisků, bez ohledu na to, jak velké jsou, pokud splňují následující dva požadavky:

• Koupil si náhradní dům, který stojí více než částka obdržená za prodaný dům.
• Zakoupené náhradní bylo zakoupeno do dvou let před nebo dva roky po datu prodeje.

Předpokládejme například, že jste si koupili dům za 200 000 $ a prodali jste jej za pět let za 300 000 $. Pokud si během dvou let koupíte další za nejméně 300 000 $, můžete se vyhnout dani z kapitálových výnosů ze zisku 100 000 $. Kromě toho byste mohli každý rok pokračovat v tomto procesu a potenciálně vytvářet neomezené množství výnosů odložených daní. Poté, když jste zemřeli, mohl být zisk vytěsněn z důvodu postupného zvyšování základů pro vaše příjemce.

Kromě toho by prodejce, který dosáhl věku 55 let, mohl trvale vyloučit zisky až 125 000 dolarů bez zakoupení jiného domu.

Nová pravidla
Dne 6. května 1997 nabyl účinnosti zákon o osvobození od daně z roku 1997. Tento čin se zbavil neustálého neomezeného odkladu zisků a nahradil jej omezenými výjimkami.

Jednotní daňoví poplatníci mohou nyní z prodeje svého domu vyloučit až 250 000 dolarů. Manželské páry, které podávají společně, mohou ze svého zdanitelného příjmu vyloučit 500 000 dolarů. Věk není faktor a nemusíte kupovat náhradní domov. Po vyloučení můžete koupit levnější dům nebo si dokonce pronajmout. Ještě lepší je, že vám IRS umožní vyloučení použít při každém prodeji vašeho primárního bydliště.

Existují dvě pravidla:

• Musíte vlastnit a používat dům jako své hlavní bydliště alespoň dva z předcházejících pěti let.
• Během předchozích dvou let nemůžete vyloučení použít.

Předpokládejme například, že manželský pár koupil svůj dům před osmi lety za 200 000 dolarů a žil v něm během té doby. Nyní jsou připraveni prodat za 450 000 dolarů a přestěhovat se do většího domu, který stojí v levnější části země 400 000 dolarů, aby se přizpůsobil své rozrůstající se rodině. Kvůli vyloučení nebudou muset platit daň z kapitálových výnosů ze zisku 250 000 dolarů.

Pojďme se podívat do 20 let v budoucnosti, když se náš pár chce odejít do důchodu a zmenšit se na byt. Prodávají svůj velký domov za 1 milion dolarů a kupují byt za 750 000 dolarů. Při prodeji domu budou mít kapitálový zisk 600 000 $ (1 milion - 400 000 $). Budou však muset zaplatit daň pouze ze 100 000 $ zisku kvůli vyloučení 500 000 $. Mohou použít 250 000 dolarů v hotovosti, které zůstanou poté, co si zakoupí byt, jakkoli si budou přát.

Další body
Požadované dva roky vlastnictví a používání během pětiletého období končícího dnem prodeje nemusí být nepřetržité. Proto, pokud jste si pronajali svůj dům během prvního, třetího a pátého roku vlastnictví, ale žili jste v něm druhý a čtvrtý rok, mohli byste vyloučení vyloučit.

Kromě toho existují výjimky z pravidla dvouleté obsazenosti. Mezi ně patří: postižení, odsouzení a rozvod.

Pokud vyloučení vymaže veškerý váš zisk, nemusíte ohlásit prodej ve svém daňovém přiznání. V opačném případě musíte transakci zařadit do Plánu D. V každém případě nezapomeňte uchovat všechny záznamy po dobu nejméně tří let.

Nemyslete si, že toto vyloučení můžete použít, pouze pokud vlastníte jeden rodinný dům, tradiční dům. Zákon se vztahuje na každé obydlí, které považujete za své hlavní bydliště, jako například:

• Houseboat
• Byt nebo městský dům
• Družstevní byt
• Mobilní dům

Jak snížit daň
Přestože vyhýbání se dani ze zisku 250 000 $ (500 000 $ pro společné daňové filtry) je významné, nemusí stačit k úplnému vyrovnání zisků některých prodejců. Existuje několik věcí, které můžete udělat pro zvýšení nákladů a snížení daňové povinnosti.

Vraťte se zpět do svých záznamů a zjistěte, zda jste měli jiné povolené výdaje, včetně:

• Vypořádací poplatky nebo závěrečné náklady, když jste si koupili dům
• Daň z nemovitostí, kterou prodávající dluží, ale za kterou jste zaplatili a nebyli vráceni
• Domácí vylepšení, jako je nová střecha nebo přidání místnosti

Sečteno a podtrženo
Nakonec se podívejte na své další investice. Vlastníte akcie, dluhopisy nebo jiné nemovitosti, jejichž hodnota je nižší, než kolik jste za ně zaplatili? Ty bys mohl prodat a použít ztráty k vyrovnání kapitálového zisku z prodeje domů.