Hypotéka na 30 let a na 15 let: Jaký je rozdíl?

Může být k dispozici ohromující řada hypoték, ale pro většinu domácích kupujících je v praxi pouze jedna. 30letá hypotéka s pevnou sazbou je prakticky americkým archetypem, jablečným koláčem finančních nástrojů. Je to cesta, kterou se generace Američanů vydaly k prvnímu majiteli domu.

Podle Freddie Mac v roce 2017 si 90 procent domácích kupců vybralo 30letou hypotéku s pevnou sazbou. Mnoho z těchto kupujících by však mohlo být lépe vybaveno, kdyby se místo toho rozhodly pro 15letou hypotéku s pevnou sazbou.

Půjčky jsou strukturálně podobné - hlavní rozdíl je termín. Krátkodobější půjčka znamená vyšší měsíční splátku, což způsobí, že se 15letá hypotéka zdá být méně dostupnou. Ale kratší doba činí půjčku levnější na několika frontách. Po celou dobu trvání půjčky bude 30letá hypotéka stát dražší než dvojnásobek 15leté opce.

Jak hypoteční termín ovlivňuje náklady

Hypotéka je prostě zvláštní typ termínovaného úvěru - úvěr zajištěný nemovitostmi. V případě termínovaného úvěru dlužník platí úrok vypočtený na ročním základě oproti zůstatku úvěru. Úroková sazba i měsíční platba jsou pevné.

Protože je měsíční platba pevně stanovena, mění se v průběhu času část platící úroky a část platící jistinu. Na začátku, protože zůstatek úvěru je tak vysoký, většina platby je úrok. Ale jak se zůstatek zmenšuje, úrokový podíl platby klesá a podíl na jistině se zvyšuje.

30letá hypotéka

U 30leté půjčky se však tato bilance zmenšuje mnohem pomaleji - ve skutečnosti si dlužník pronajímá stejné množství peněz více než dvakrát tak dlouho. (Je to více než dvakrát tak dlouho, než jen dvakrát tak dlouho, protože u 30leté hypotéky neklesá hlavní zůstatek tak rychle jako u 15leté půjčky.) Čím vyšší je úroková sazba, tím větší mezera mezi oběma hypotékami. Když je například úroková sazba 4 procenta, dlužník skutečně zaplatí téměř 2, 2krát více úroků, aby si půjčil stejnou částku jistiny po dobu 30 let ve srovnání s 15letou půjčkou.

Hlavní výhodou 30leté hypotéky je relativně nízká měsíční splátka. A i když dostupnost není problém, existují i ​​další výhody:

• Nižší platba může dlužníkovi umožnit, aby si koupilo více domů, než by si mohli dovolit s 15letou půjčkou, protože stejná měsíční platba by dlužníkovi umožnila vzít větší půjčku po dobu 30 let.
• Nižší platba umožňuje dlužníkovi vytvářet úspory.
• Nižší platba uvolňuje prostředky na jiné cíle.

15letá hypotéka

Protože 15leté úvěry jsou pro banky méně riskantní než 30leté úvěry a protože to stojí banky méně, aby poskytovaly krátkodobější úvěry než dlouhodobější úvěry, 30letá hypotéka obvykle přichází s vyšší úrokovou sazbou. Spotřebitelé platí méně za 15letou hypotéku - kdekoli od čtvrtiny procenta do plného procenta (nebo bodu) méně a v průběhu desetiletí, které se mohou skutečně sčítat.

Vládní agentury, které podporují většinu hypoték, jako je Fannie Mae a Freddie Mac, ukládají dodatečné poplatky, nazývané úpravy cen úvěrových úrovní, které zvyšují 30leté hypotéky dražší. Tyto poplatky se obvykle vztahují na dlužníky s nižším kreditním skóre, menšími zálohovými platbami nebo obojím. Federální správa bydlení také účtuje vyšší pojistné na hypoteční pojištění 30letým dlužníkům.

„Některé úpravy cen úvěrových úrovní, které existují za 30 let, neexistují za 15 let, “ říká James Morin, senior viceprezident pro retailové půjčky v Norcom Mortgage v Avonu, CT. Většina lidí podle Morina tyto náklady převádí na hypotéku jako součást vyšší sazby, než aby je platila přímo.

Představte si tedy půjčku ve výši 300 000 $, která je k dispozici na 4 procenta po dobu 30 let nebo na 3, 25 procenta na 15 let. Kombinovaný efekt rychlejší amortizace a nižší úrokové sazby znamená, že půjčení peněz za pouhých 15 let by stálo 79 441 USD, oproti 215 609 USD za 30 let, což je téměř o dvě třetiny méně.

Samozřejmě je tu háček. Cena za dlouhodobé úspory tolika peněz je mnohem vyšší měsíční výdaje; platba za hypotetickou 15letou půjčku je 2 108 $, 676 $ (nebo asi 38 procent) více než měsíční platba za 30letou půjčku (1 422 $).

Pokud si investor může dovolit vyšší platbu, je v jejich zájmu jít s kratší půjčkou, zejména pokud se blíží k odchodu do důchodu, když budou závislí na stálém příjmu.

Pro některé odborníky je možné, že si mohou dovolit vyšší platby, mít fond deštivého dne zastrčený. Podle Boba Waltera, hlavního provozního ředitele a prezidenta Quicken Loans, by vaše likvidní úspory měly činit alespoň roční příjem. Finanční plánovači na 15leté hypotéce mají rádi fakt, že se jedná o „nucenou úsporu“ ve formě vlastního kapitálu v aktivu, které se běžně zhodnocuje (i když, jako akcie, růst domů a pokles hodnoty).

Protože 15leté úvěry jsou pro banky méně riskantní než 30leté úvěry a protože to stojí banky méně, aby poskytovaly krátkodobější úvěry než dlouhodobější úvěry, 30letá hypotéka obvykle přichází s vyšší úrokovou sazbou.

Jiná použití za peníze

Existují případy, kdy dlužník může mít motivaci investovat tyto peníze jinde, například na účet 529 pro studium na vysoké škole nebo do daňově odloženého plánu 401 (k), zejména pokud zaměstnavatel odpovídá příspěvkům dlužníka. A s tak nízkými úrokovými sazbami hypotéky by si důvtipný a disciplinovaný investor mohl zvolit 30letou půjčku a umístit rozdíl mezi 15letými a 30letými splátkami do cenných papírů s vyšší výnosností.

Pokud použijeme předchozí příklad, pokud měsíční splátka za 15 let byla 2 108 $ a měsíční splátka za 30 let byla 1 432 $, mohl by dlužník tento rozdíl ve výši 676 USD investovat jinde. Výpočet back-of-the -velop je, kolik (nebo zda) návratnost vnější investice, snížená o dlužnou daň z kapitálových výnosů, přesáhne úrokovou sazbu z hypotéky po vyúčtování odpočtu úroků z hypotéky. Pro někoho z 25% daňové skupiny by odpočet mohl snížit efektivní hypoteční úrokovou sazbu například ze 4 procent na 3 procenta.

Obecně řečeno, dlužník vyjde dopředu, pokud je návratnost investice po zdanění vyšší než náklady na hypotéku snížené o úrokové odpočty.

Tento gambit však vyžaduje sklon k riziku, tvrdí Shashin Shah, certifikovaný finanční plánovač v Dallasu, TX, protože dlužník bude muset investovat do volatilních akcií. "V současné době neexistují žádné investice s pevným příjmem, které by přinášely dostatečně vysokou návratnost, aby se tato práce dala, " říká Shah. Vyžaduje také, aby disciplína systematicky investovala ekvivalent těchto měsíčních rozdílů a čas zaměřit se na investice, které podle něj většina lidí postrádá.

Nejlepší volba z obou světů

Většina dlužníků zjevně také postrádá - nebo alespoň si myslí, že jim chybí - prostředky na provedení vyšších plateb požadovaných 15letou hypotékou. Existuje však jednoduché řešení, jak zachytit většinu úspor kratší hypotéky: Jednoduše provedete větší splátky 15letého plánu na 30letou hypotéku, za předpokladu, že hypotéka nemá žádnou zálohu.

Dlužník je oprávněn směrovat dodatečné platby jistině, a pokud jsou platby konzistentní, hypotéka bude splacena do 15 let. Pokud se časy zkrátí, dlužník se může vždy vrátit zpět k normálním, nižším platbám 30letého plánu.

Klíč s sebou

• Mnohým kupujícím by mohla být lépe poskytnuta volba 15leté hypotéky s pevnou sazbou oproti 30leté hypotéce.
• Spotřebitelé platí méně za 15letou hypotéku - kdekoli od čtvrtiny procenta do plného procenta (nebo bodu) méně.
• Pro některé odborníky, možnost dovolit si vyšší splácení 15leté hypotéky, zahrnuje nechat deštivý denní fond zastrčený.