Základy zdanění REIT

Investiční fondy pro nemovitosti (REIT) se etablovaly jako prostředek pro menší investory, aby se přímo podíleli na vyšších výnosech z nemovitostí. V minulosti byly tyto svěřenecké fondy považovány za drobné odnože svěřeneckých fondů podílových listů, ve stejné kategorii jako svěřenské fondy související s energetikou nebo jinými odvětvími, ale když standard pro klasifikaci průmyslového odvětví udělil REITs status samostatné třídy aktiv, pravidla změnil a jejich popularita stoupala.

V tomto článku si vysvětlíme, jak funguje REIT, a prozkoumáme jedinečné daňové důsledky a úspory, které nabízejí stálým investorům.

Základní charakteristika REIT

REIT jsou fond nemovitostí a hypoték spojených do jednoho celku a nabízených jako zajištění ve formě podílových fondů. Každá jednotka v REITu představuje poměrný zlomek vlastnictví v každé ze základních vlastností. REIT na NYSE měla od března 2019 tržní limit přes 1 bilion dolarů. V roce 2019 bylo 226 REIT aktivně obchodováno na burze v New Yorku a na dalších trzích.

Obvykle jsou REIT obvykle hodnotnější než růstově orientované a jsou složeny hlavně z malých a středních kapitalizací.

IRS vyžaduje, aby REITs vyplatily nejméně 90% svého příjmu podílníkům. To znamená, že REIT poskytují vyšší výnosy než ty, které se obvykle nacházejí na tradičních trzích s pevným příjmem. Mají také tendenci být méně volatilní než tradiční akcie, protože se houpají s realitním trhem.

Tři typy REIT

REIT lze rozdělit do tří kategorií:

• Akcie REIT: Vlastní a / nebo pronajímají nemovitosti a shromažďují výnosy z pronájmu, dividendy a kapitálové zisky z prodeje nemovitostí. Díky trojnásobnému zdroji příjmů je tento typ velmi populární.
• Hypoteční REIT: Tyto trusty nesou větší riziko, protože jsou vystaveny úrokovým sazbám. Pokud úrokové sazby vzrostou, hodnota hypotečních REIT může výrazně poklesnout.
• Hybrid REIT - tyto nástroje kombinují první dvě kategorie. Mohou být otevřeny nebo uzavřeny (podobné otevřeným a uzavřeným podílovým fondům), mohou mít omezenou nebo neurčitou životnost a investovat do jedné skupiny projektů nebo do více skupin.

Zdanění na úrovni důvěryhodnosti

REIT musí dodržovat stejná pravidla jako všechny ostatní podílové fondy. REIT musí být zdaňovány nejprve na úrovni důvěryhodnosti, poté příjemcům. Musí však dodržovat stejnou metodu sebehodnocení jako korporace. REITs tedy mají stejná pravidla oceňování a účetnictví jako korporace, ale místo toho, aby procházely zisky, předávají peněžní tok přímo přímo podílníkům.

Existuje několik dalších pravidel pro REIT, které přesahují pravidla pro jiné investiční fondy.

1. Příjem z pronájmu je považován za obchodní příjem REIT, protože vláda považuje nájemné za podnikání REIT. To znamená, že všechny náklady spojené s pronájmem mohou být odečteny stejně jako obchodní náklady mohou být odepsány korporací.
2. Běžné příjmy vyplácené podílníkům nejsou dále zdaněny REIT, ale pokud je příjem rozdělován příjemci nerezidentovi, musí tento příjem podléhat 30% srážkové dani z běžných dividend a 35% sazbě z kapitálových zisků, pokud není sazba podle smlouvy nižší.

Pro všechny praktické účely jsou REIT obecně osvobozeny od zdanění na úrovni důvěry, pokud rozdělují nejméně 90% svých příjmů svým podílníkům. Avšak i REIT, kteří se řídí tímto pravidlem, stále čelí dani z příjmu právnických osob z jakéhokoli nerozděleného příjmu.

Zdanění podílníků

Dividendy vyplácené společností REIT jsou zdaněny podílníkovi jako běžný příjem, pokud se nejedná o kvalifikované dividendy, které jsou zdaněny jako kapitálové zisky. V opačném případě bude dividenda zdaněna podle nejvyšší mezní daňové sazby podílníka.

Část dividend vyplácených REIT může také představovat nezdanitelnou návratnost kapitálu, která nejen snižuje zdanitelný příjem podílníka v roce, kdy je dividenda přijata, ale také odvádí daně z této části, dokud není kapitálová aktiva prodána. Tyto platby také snižují nákladovou základnu pro podílníka. Nezdanitelné části jsou pak zdaněny jako dlouhodobé nebo krátkodobé kapitálové zisky / ztráty.

Protože REIT jsou zřídka zdaněny na úrovni důvěryhodnosti, mohou nabídnout relativně vyšší výnosy než akcie, jejichž emitenti musí před výpočtem výplaty dividend zaplatit daně na podnikové úrovni.

Příklad - výpočet daně podílníka
Jennifer se rozhodne investovat do REIT, které v současné době obchoduje za 20 USD za jednotku. REIT má prostředky z operací 2 $ na jednotku a distribuuje 90%, nebo 1, 80 $, z toho podílníkům. 0, 60 $ za jednotku této dividendy však pochází z odpisů a jiných nákladů a považuje se za nezdanitelnou návratnost kapitálu. Proto pouze 1, 20 $ (1, 80 - 0, 60 $) této dividendy pochází ze skutečných příjmů. Tato částka bude podléhat Jennifer jako běžný příjem, přičemž její nákladová základna bude snížena o 0, 60 $ na 19, 40 USD za jednotku. Jak bylo uvedeno výše, toto snížení základu bude zdaněno jako dlouhodobý nebo krátkodobý zisk / ztráta při prodeji jednotek.

Sečteno a podtrženo

Jedinečné daňové výhody, které nabízí REIT, se mohou promítnout do vynikajících výnosů pro investory hledající vyšší výnosy s relativní stabilitou. Teoreticky je možné, že podílník dosáhne záporné nákladové základny, pokud jsou jednotky drženy dostatečně dlouhou dobu. I když je to sotva běžné, investoři by měli pochopit potenciál pro realizaci možného zisku nebo ztráty tímto způsobem.