Jak vydělat peníze na nemovitostech

Ať už jste vždy byli zvědaví na investiční potenciál nemovitostí - nebo jste prostě nemocní infomercialů slibujících málo známé způsoby, jak „profitovat ze svého majetku!“ - stojí za to se naučit, jak nemovitost vytváří bohatství.

V tomto článku se nezabýváme nejasnými strategiemi pro investování do nemovitostí nebo nenabízíme základní informace o vlastnictví domu (pro druhé, viz příručka First Time Homebuyer's Guide ). Místo toho se tento článek zaměří na základní způsoby vydělávání peněz prostřednictvím nemovitostí. A naštěstí pro nás se tato po staletí nezměnila, bez ohledu na to, jaký druh lesku se guru v tuto chvíli pokusí obléknout.

Výukový program: Zkoumání investic do nemovitostí

Uznání

Nejběžnější způsob, jakým nemovitost nabízí zisk: oceňuje - to znamená, že zvyšuje hodnotu. Toho je dosaženo různými způsoby pro různé typy nemovitostí, ale je to realizováno pouze jedním způsobem: prodejem. Návratnost investice do nemovitosti však můžete zvýšit několika způsoby. Jedním z nich - pokud jste si půjčili peníze na jejich nákup, je refinancování půjčky s nižším úrokem (k výpočtu současných sazeb refinancování použijte naši hypoteční kalkulačku). Tím se sníží váš nákladový základ pro nemovitost, čímž se zvýší částka, kterou z ní vyjmete.

Surová země

Nejviditelnějším zdrojem uznání nevyvinuté půdy je samozřejmě její rozvoj. Jak se města rozšiřují, půda mimo hranice se stává stále cennější, protože ji mohou vývojáři zakoupit. Vývojáři pak staví domy, které tuto hodnotu ještě více zvyšují.

Ocenění v zemi může také pocházet z objevů cenných nerostů nebo jiných komodit na něm za předpokladu, že kupující na ně samozřejmě má práva. Extrémním příkladem by byl nápadný olej, ale ocenění může také pocházet ze štěrkových ložisek, stromů atd.

Soukromý majetek

Při pohledu na rezidenční nemovitosti je umístění často největším faktorem v ocenění. Jak se okolí v okolí domu vyvíjí, přidávání tranzitních tras, škol, nákupních center, dětských hřišť atd. Může způsobit, že hodnota stoupá. Tento trend může samozřejmě fungovat také opačně, přičemž domácí hodnoty klesají s úpadkem sousedství.

Domácí vylepšení mohou také podnítit ocenění, a to je něco, co může vlastník nemovitosti přímo ovládat. Vložení koupelny navíc, vytápění garáže a přestavba kuchyně pomocí nejmodernějších spotřebičů jsou jen některé ze způsobů, jak se může majitel domu pokusit zvýšit hodnotu domu. Mnoho z těchto technik bylo zdokonaleno provozovateli ploutví, kteří se specializují na přidávání oprav s vysokou návratností domů v krátkém čase.

Přepracování nemovitosti a převrácení nemovitosti mohou být výhodným způsobem, jak rychle a krátkodobě zhodnotit, ačkoli to vyžaduje pečlivé plánování.

Komerční nemovitosti

Komerční nemovitost získává hodnotu ze stejných důvodů jako surová půda a rezidenční nemovitosti: umístění, vývoj a vylepšení. Nejlepší komerční vlastnosti jsou neustále žádané. (Související informace naleznete v 7 krocích k obchodní smlouvě o komerčních nemovitostech .)

Role inflace

Při zvažování zhodnocování je třeba zahrnout jeden hlavní faktor: ekonomický dopad inflace. Roční míra inflace 10% znamená, že váš dolar může v následujícím roce koupit pouze asi 90% stejného zboží, a to včetně majetku. Pokud by v roce 1970 měl pozemek hodnotu 100 000 dolarů a byl by spící, nevyvinutý a nemilovaný po celá desetiletí, stálo by to dnes ještě mnohokrát více. Kvůli utlumené inflaci v sedmdesátých letech a stálému tempu od té doby by nákup nyní vyžadoval více než 500 000 dolarů, za předpokladu, že 100 000 dolarů je v té době reálná tržní hodnota.

Samotná inflace tedy může způsobit zhodnocení nemovitostí, ale je to trochu pyrrhické vítězství. I když můžete díky inflaci získat pětinásobek peněz, mnoho dalších zboží stojí pětkrát tolik, kolik je třeba koupit, takže kupní síla v současném prostředí je stále faktorem. (Další informace naleznete v 5 příbězích inflace mimo kontrolu .)

Příjem

Druhým velkým způsobem, jak nemovitost vytváří bohatství, je pravidelné poskytování příjmů. Obecně označované jako nájemné, mohou příjmy z nemovitostí přijít v mnoha podobách.

Surový příjem z půdy

V závislosti na vašich právech k zemi vám mohou společnosti platit licenční poplatky za jakékoli objevy nebo pravidelné platby za jakékoli struktury, které přidají. Patří sem zvedáky čerpadel, potrubí, štěrkové jámy, přístupové cesty, věže buněk atd. Surovou půdu lze také pronajmout pro produkci, obvykle pro zemědělskou produkci.

Příjmy z rezidenčních nemovitostí

Převážná většina příjmů z rezidenčních nemovitostí má formu základního nájemného. Vaši nájemníci platí pevnou částku za měsíc - a to bude stoupat s inflací a poptávkou - a vy si z ní vyjmete své náklady, zbývající část obdrží jako příjem z pronájmu. I když je pravda, že výplata pojistného bude vyplacena, pokud vaši nájemci spálí místo, výplata pokrývá pouze náklady na náhradu toho, co je ztraceno, a není skutečným příjmem.

Příjem z komerčních nemovitostí

Komerční nemovitosti mohou vytvářet příjmy z výše uvedených zdrojů, přičemž základní nájemné je opět nejběžnějším, ale může také přidat další ve formě příjmů z opcí. Mnoho komerčních nájemců bude platit poplatky za smluvní možnosti, jako je právo prvního odmítnutí, v kanceláři vedle. Nájemci platí prémii za to, aby si tyto možnosti ponechali, ať už je uplatní nebo ne. Možnosti příjmu někdy existují pro surovou půdu a dokonce i rezidenční nemovitost, ale nejsou ani zdaleka běžné.

Alternativy

Investiční fondy do nemovitostí (REIT), cenné papíry zajištěné hypotékou (MBS), společnosti zabývající se hypotečními investicemi (MIC) a skupiny pro investice do nemovitostí (REIG) mohou být v sektoru nemovitostí označovány jako alternativy. Tyto investice jsou obecně považovány za prostředky pro odvozování příjmů z nemovitostí, ale mají různé procesy, jak to dosáhnout, a různé postupy pro vstup.

Při REIT prodává majitel více komerčních nemovitostí akcie (často veřejně obchodované) investorům (obvykle za účelem financování nákupu dalších nemovitostí) a poté převádí příjem z pronájmu ve formě distribuce. REIT je pronajímatelem nájemců (kteří platí nájemné), ale majitelé REIT rekordních příjmů, jakmile jsou náklady na provoz budov a REIT odstraněny. Pro vyhodnocení REIT existuje speciální metoda.

MBS a MIC jsou ještě další krok odstraněny, protože investují spíše do soukromých hypoték než do podkladových nemovitostí. MIC se liší od MBS v tom, že drží celé hypotéky a předávají úroky z plateb investorům, spíše než sekuritizují části jistiny nebo úroku. Přesto oba nejsou tolik investic do nemovitostí, jako jsou dluhové investice.

Mohou existovat i jiné alternativy jako REIGy. REIGy jsou obvykle soukromé investice s vlastní jedinečnou strukturou, které nabízejí investorům kapitálové investice nebo partnerské služby.

K dispozici je několik důvěryhodných alternativ nemovitostí pro vydělávání peněz v tomto odvětví, ale přicházejí s různými výzvami a vstupními body.

Kouř a zrcadla

Podobně jako u jiných alternativ s nemovitostmi, které jsou základem investice, je většina metod „propíchnutí mysli super fantastickým výnosem“ pouze vrstvou nad základními toky příjmů.

Například existují neformální možnosti rezidenčních nemovitostí, kde platíte poplatek nebo prémii, aby jste měli právo koupit dům na určité období za dohodnutou cenu. Poté najdete investory, kteří za nemovitost zaplatí více, než je cena opce. V tomto případě je prémie, kterou získáte, v zásadě poplatkem vyhledávače, který odpovídá osobě hledající investici s osobou, která chce prodat - neliší se od provize realitního agenta. I když se jedná o příjem, nepochází z vlastnictví (tj. Držení listiny) nějaké nemovitosti. (Podrobnější diskuse viz Jak vydělat peníze s nemovitostmi .)

Sečteno a podtrženo

Existuje několik osvědčených strategií pro vydělávání peněz v oblasti nemovitostí. Ocenění, inflace a příjmy jsou na seznamu na prvním místě, existuje však i několik alternativních investic do nemovitostí. Pochopení vašich investic, rizik a toho, zda je celkový proces za to či nikoli, je jen na vás.