Výplaty v hotovosti proti hypotečním a refinančním půjčkám

„Cash out“ a „rate-and-term“ jsou vaše dvě základní volby, když refinancujete hypotéku, abyste ušetřili nebo získali peníze. Pokud jednoduše refinancujete stávající půjčku, abyste získali nižší úrokovou sazbu nebo změnili podmínky, nazývá se refinancování úrokových sazeb. Nebo možná budete chtít získat část vlastního kapitálu ve vašem domě - možná provést renovaci, splatit dluhy nebo pomoci zaplatit náklady na vysokou školu - s výplatou půjčky. Zde je uvedeno, co tyto dva pojmy znamenají a jak mohou ovlivnit vaši finanční situaci.

Klíč s sebou

• Když refinancujete hypotéku, vaše dvě základní možnosti jsou hotovostní refinancování, kde vytěžíte část vlastního kapitálu ve vašem domě, nebo úrokovou a refinanční sazbu, ve které si vyměníte současný úvěr za nový (doufejme, že lepší) podmínky.
• Výplaty půjček obvykle přicházejí s přísnějšími podmínkami, jako jsou přidané body nebo vyšší úroková sazba, protože pro věřitele představují vyšší riziko.
• Je možné, že z vašeho refinancování budete moci získat nějaké peníze, aniž byste museli vynakládat dodatečné poplatky za výplatu půjčky tím, že využijete překrývání prostředků na konci jedné půjčky a na začátku druhé.

Základy refinancování hypotéky

Za prvé, přemýšlejte o refinancování jako o nahrazení stávající hypotéky jinou, nebo o konsolidaci dvojice hypoték do jediné půjčky. Jak se říká, ven se starým (hypotéka) a s novým. Jakmile refinancujete, vaše stará půjčka nebo půjčky jsou splaceny a na její místo je vložena nová.

Existuje spousta důvodů pro zvážení refinancování. Úspora peněz je zřejmá. V srpnu 2008 měla průměrná 30letá pevná hypotéka úrokovou sazbu 6, 48%. Po finanční krizi sazby pro stejný druh hypotéky neustále klesaly. V prosinci 2012 byla 30letá pevná hypoteční sazba snížena téměř o polovinu ze čtyř let dříve na 3, 35%. Průměrná roční sazba pro rok 2017 se zvýšila až na 3, 99%. Do roku 2018 se podle Freddie Mac zvýšila na 4, 54%. Ale i tyto vyšší sazby by mohly být nižší než u starších hypoték, které byste mohli mít.

V březnu 2019 sazby hypoték klesly na 4, 27%, což je 60týdenní minimum. V týdnu končícím 29. března 2019 vzrostly podle Asociace hypoték bankéři hypoteční žádosti o 18, 6%. Refinanční úroveň vzrostla o 39% na 47, 4% z celkového počtu žádostí, což je nejvyšší úroveň od listopadu 2016. (Největší nedávná vlna hypotečních refinancování zasáhla roky 2011 až 2013 a 2015 až 2016, kdy úrokové sazby byly blízko rekordních minim.) Přestože refinancování index klesl na 44, 1% z celkového počtu aplikací v následujícím týdnu, nízké výpůjční náklady a silný trh práce nadále pohánějí aplikace.

Historicky jsou sazby stále relativně nízké - jeden důvod, proč se majitelé domů se staršími hypotékami s vyšším úrokem (nebo ti, jejichž domácí kapitál vzrostl nebo kteří mají mnohem lepší úvěrové ratingy, než když původně financovali svůj domov), aby se nyní podívali na refinancování. Když se sazby pohybují výše, může refinancování nabídnout možnost převést hypotéku s nastavitelnou úrokovou sazbou na hypotéku s pevnou sazbou a zamknout platby s nižšími úroky dříve, než sazby stoupnou ještě výše. Průmyslové orgány předpovídají, že sazby v roce 2019 porostou

Cash-Out vs. sazba a termín: dva typy půjček

Existují dvě základní refinanční půjčky. Nejjednodušší a nejjednodušší je refinancování sazeb a termínů . V tomto případě se žádné skutečné peníze nemění, mimo poplatky spojené s půjčkou. Velikost hypotéky zůstává stejná; jednoduše si vyměníte své současné hypoteční podmínky za novější (pravděpodobně lepší) podmínky.

Naproti tomu v případě výplaty půjčky, tzv. Hotovostní refinancování, je nová hypotéka větší než ta stará. Spolu s novými úvěrovými podmínkami jste také vyspělými penězi - efektivně berete kapitál ze svého domova ve formě hotovosti.

Můžete mít nárok na sazbu / termín refi s vyšším poměrem půjčky k hodnotě (částka půjčky dělená odhadovanou hodnotou nemovitosti). Získat půjčku je jednodušší, jinými slovy, i když jste horší úvěrové riziko, protože si půjčujete vysoké procento toho, co dům stojí.

Před získáním výplaty úvěru si důkladně promyslete, abyste investovali, protože nemá smysl vkládat prostředky na CD, které vydělá 2, 5%, když je váš hypoteční úrok 5% nebo 6%.

Výplaty půjček přicházejí s přísnějšími podmínkami. Pokud chcete zpět část vlastního kapitálu, který jste si vytvořili ve svém domě, ve formě hotovosti, pravděpodobně vás to bude stát - kolik záleží na tom, kolik vlastního kapitálu jste si doma vytvořili, a na vašem kreditním skóre. Pokud je například skóre FICO dlužníka 700, poměr půjčky k hodnotě je 76% a půjčka je považována za hotovost, půjčovatel by mohl přidat k předběžným nákladům úvěru 0, 750 bodů. Pokud by například výše půjčky činila 200 000 USD, věřitel by k ceně přidal 1 500 USD. (Každý věřitel je jiný.) Alternativně by dlužník mohl zaplatit vyšší úrokovou sazbu - 0, 125% až 0, 250% více, v závislosti na tržních podmínkách.

Proč tvrdší podmínky? Vzhledem k tomu, že výplaty půjček nesou vyšší riziko pro věřitele, podle Casey Fleming, hypotečního poradce, C2 Financial Corporation a autora knihy „The Loan Guide: Jak získat nejlepší možnou hypotéku.“ „Statisticky je dlužník mnohem pravděpodobnější odejít z domu, pokud se dostane do potíží, pokud už z něj vytáhl kapitál. Obzvláště to platí, pokud vytáhl více než původně investoval do zálohy. V důsledku toho je každá půjčka, která je považována za výplatu, za vyšší cenu, která odráží toto riziko, dokud není tolik vlastního kapitálu, že dlužník již pravděpodobně nebude chtít odejít. “

Vyšší kreditní skóre a nižší poměr půjčky k hodnotě však mohou čísla podstatně posunout ve váš prospěch. Například dlužníkovi s úvěrovým skóre 750 a poměrem půjčky k hodnotě menším než 60% nebudou za výplatu půjčky účtovány žádné další náklady; věřitelé se domnívají, že je nepravděpodobné, že půjčku neplní, než když provádí refinanční kurz / termín.

Vaše půjčka může být výplatou, i když nedostanete zpět peníze. Pokud splácíte kreditní karty, půjčky na auta nebo cokoli jiného, ​​co nebylo původně součástí vaší hypotéky, půjčitel to pravděpodobně považuje za výplatu půjčky. Pokud konsolidujete dvě hypotéky do jedné - a jedna byla původně výplatou půjčky - nová konsolidovaná půjčka bude také klasifikována jako výplata.

Ještě jeden důvod přemýšlet dvakrát o výplatách: Vyplácení peněz z výplaty může negativně ovlivnit vaše skóre FICO.

83%

Počet hypotečních úvěrů, které byly ve 4. čtvrtletí 2018 půjčky v hotovosti.

Více Američanů si vybírá hotovostní refinancování

Ačkoli mnoho odborníků v oblasti osobních financí nedoporučuje zbavit se svého domu vlastního kapitálu formou hotovostního refinancování, nedávné údaje ukazují, že mnoho Američanů si vybírá tento typ půjčky. Čtvrtletní statistiky refinancování Freddie Macové ukázaly, že ve čtvrtém čtvrtletí roku 2018 (zveřejněném v březnu 2019) představovali výplatní dlužníci 83% všech refinančních půjček, nejvyšší od 3. čtvrtletí 2007.

Zdroj: Freddie Mac, Zpráva o čtvrtletním refinancování, 2018

Mnoho z těchto upřesnění nebylo pro snížení sazeb. Nejčastějším využitím finančních prostředků bylo placení účtů nebo jiných dluhů nebo provádění domácích vylepšení.

Zdroj: Freddie Mac, Zpráva o čtvrtletním refinancování, 2018

Zajímavá mezera na refinancování hypotéky

S pomocí vašeho hypotečního makléře můžete být schopni z vašeho refinancování vygenerovat malou hotovost, aniž by se to považovalo za hotovostní půjčku (a generování dodatečných poplatků, které s tím souvisí). V zásadě funguje tak, že využívá překrývání finančních prostředků na konci jedné půjčky a na začátku druhé. Je to komplikovaný proces, proto věnujte zvýšenou pozornost tomu, jak to popisuje Fleming:

„Máte povoleno financovat závěrečné náklady sazbou / termínem refi. Většina poskytovatelů půjček umožňuje, aby tyto závěrečné náklady zahrnovaly předplacené výdaje, jako je předplacený úrok, nezaplacený naběhlý úrok z vaší stávající hypotéky, peníze potřebné k předfinancování vašeho vázaného účtu a dokonce i daně z majetku a pojištění, pokud to načasujete.

„Když refinancujete, platíte naakumulovaný úrok z vaší stávající hypotéky až do dne, kdy je splacena. Svůj úrok z nové půjčky splácíte ode dne, kdy jste financovali, až do prvního následujícího měsíce a poté další měsíc neprovedete platbu. V rámci nové půjčky jste proto financovali měsíční úrok z vaší hypotéky.

"Pokud máte zabavený (nebo vázaný) účet, abyste mohli platit pojištění a daně s vaší stávající hypotékou, pak váš stávající věřitel drží některé z vašich peněz - alespoň pár měsíců daní a pojištění. Když refinancujete, bude váš nový věřitel potřebovat nějaké peníze po ruce, až budou splatné vaše daňové a pojistné účty, takže budou žádat nějaké peníze předem. Většinou to můžete financovat.

"Poté, co váš úvěr uzavře, vám váš starý věřitel, který drží některé z vašich peněz, pošle šek, který se rovná zůstatku na vašem účtu úschovy, když jste tuto půjčku splatili." Hotovost!

"Protože se některé poplatky trochu mění až do financování, většina poskytovatelů půjček dovolí trochu polštáře - až 2 000 $ v hotovosti zpět v úschově, aniž by byla půjčka považována za hotovost."

„To vše znamená, že můžete financovat„ náklady “, které ve skutečnosti nejsou náklady na poskytnutí půjčky, ale spíše náklady na poskytnutí půjčky. U půjčky s úrokovou sazbou 200 000 USD / termínované půjčky by bylo velmi možné vygenerovat přibližně 4 000 $ v hotovosti - za správných okolností, pokud by byla strukturována pečlivě - bez zaplacení peněžité pokuty. “

Sečteno a podtrženo

Vaším úkolem jako dlužníka je mít dostatek znalostí k projednání možností se svým věřitelem. Pro většinu lidí je nejlepším finančním tahem vyhnout se dodatečným nákladům na výplatu půjčky. Máte-li konkrétní důvod, proč si vybrat hotovost ze svého domu, může být výplata půjčky hodnotná, ale nezapomeňte, že další částka, kterou zaplatíte v zájmu po celou dobu trvání půjčky, může být špatným nápadem.