Porovnání reverzní hypotéky vs. forwardové hypotéky
Pokud jste nikdy neslyšeli o „forwardové hypotéce“, má to důvod. Tento termín se týká tradičních hypoték a používá se zřídka, s výjimkou srovnání s jeho polárním opakem, „reverzní hypotékou“. Jak tedy chcete jít? Zda jdeš vpřed nebo vzad, záleží na tom, kde jsi v tomto okamžiku svého života, osobně i finančně.
Obsah
- Rizika při forwardové hypotéce
- Rizika při zpětné hypotéce
Před dalším pokračováním je třeba poznamenat, že pouze lidé ve věku 62 a více let mají nárok na reverzní hypotéku - a 62 let je mladý. Čím jste starší, tím více peněz vám bude banka ochotna půjčit.
Pokud máte méně než 62 let, je pro vás nejbližší ekvivalent reverzní hypotéky úvěr na domácí kapitál (viz reverzní hypotéka nebo půjčka na domácí kapitál?). Toto je stanovené množství peněz, ze kterého můžete kdykoli a z jakéhokoli důvodu čerpat. Buďte velmi opatrní. Sázíte svůj dům na vaši schopnost splácet tyto peníze se zájmem. Úvěrová linka na domácí kapitál je někdy známa jako „druhá hypotéka“. Úvěr na domácí kapitál však lze nazvat jen tehdy, pokud má dlužník stále první hypotéku na místě. Pokud byla první hypotéka splacena, půjčka na vlastní kapitál je jednoduše hypotékou.
To znamená, že forwardové i reverzní hypotéky jsou v zásadě obrovské půjčky, které používají váš domov jako zajištění - a jsou to hlavní finanční závazky. Pár by mohl použít jeden dům jako zástavu dvakrát za život, získat nejprve hypotéku vpřed na nákup a poté, o deset let později, hypotéku na reverz. Funguje to takto:
- Manželský pár, každý asi 30 let, koupí dům s malou zálohou. Slibují, že peníze vrátí v malých měsíčních přírůstcích jistiny plus úroku v průběhu let. Standardem bylo třicet let.
- O více než 30 let později stejný pár žije ve stejném domě a hypotéku splácí v plné výši. I s jejich kombinovanými dávkami sociálního zabezpečení a důchodovými úsporami je obtížné dosáhnout toho, aby se splnily cíle, a tak jdou na reverzní hypotéku. Nebudou nic platit předem a dostanou měsíční šek na doplnění svého příjmu. Ve skutečnosti nikdy nevyplatí hypotéku ani úroky a náklady, které v průběhu let narůstají. V budoucnu to však musí učinit jejich dědici buď prodejem rodinného domu, nebo jednorázovou částkou. (Další informace naleznete v tématu Jak se vyhnout přežití vaší reverzní hypotéky)
Toto jsou jednoduché příklady. Varianty jsou do značné míry neomezené, ale v každé z nich jsou úskalí. Například:
Rizika při forwardové hypotéce
- Pokud půjdete o hypotéku na 15 let nebo dokonce na 10 let, můžete získat lepší úrokovou sazbu a časem můžete ušetřit značné úroky. To vyžaduje přiměřenou jistotu, že váš příjem a výdaje zůstanou stabilní nebo se v nadcházejících letech zlepší. Můžete také zvážit získání 30leté hypotéky a provedení dalších plateb, kdy je to možné. To vám umožní snížit váš dluh a snížit celkovou platbu úroků bez břemene vyšší požadované platby.
- Hypoteční systém je založen na předpokladu, že hodnota nemovitosti se časem zvyšuje. Tento truismus se ukázal jako falešný, když v roce 2008 praskla bublina bydlení . Od srpna 2017 bylo podle průzkumu RealtyTrac stále více než 5, 4 milionu amerických domů - asi 9, 5% všech domů s hypotékami - „vážně pod vodou“. To znamená, že jejich majitelé musí při prodeji i nadále platit nafouknuté hypotéky nebo platit bankám o 25% nebo více vyšší, než je jejich domovní hodnota.
- Když už mluvíme o dostatku do potíží, během rozmachu bydlení se pro majitele domů stalo běžným získávat „úvěrovou linku“, která kromě hypotéky používá svůj domov jako kolaterál. Jak majitelé domů, tak jejich bankéři předpokládali, že velký nárůst domácích hodnot by jen pokračoval. Když krach přišel, majitelé domů uvízli v držení dvojitého dluhu za hypotéku a úvěrovou linii. V únoru 2018 vydala společnost Attom Data Solutions svou zprávu o stavu vlastního kapitálu a podvodní akci v USA za rok 2017. Zjistilo se, že podmořské vlastnosti meziročně poklesly ve čtvrtém čtvrtletí 2017 o 0, 3% na 9, 3%, což je nejmenší meziroční pokles podílu podmořských nemovitostí od doby, kdy společnost Attom začala sledovat v roce 2012.
Rizika při zpětné hypotéce
Jako toto Fakta z Národní rady pro stárnutí ukazuje, že reverzní hypotéky jsou regulovány federální vládou, aby se zabránilo dravým věřitelům z chrápání starších občanů. (Více informací naleznete v Pravidlech pro získání reverzní hypotéky FHA .) Vláda však nemůže zabránit starším občanům, aby se sami oklamali. Například:
- Majitelé domů, kteří získají reverzní hypotéku s pevnou sazbou, získají celou částku úvěru při vypořádání, a to bez omezení jeho použití. Očekává se, že splatí své nesplacené dluhy a použije zbývající prostředky k doplnění dalších zdrojů příjmů. Pokušení jsou zřejmá.
- Pokud majitel domu půjde o hypotéku s flexibilní sazbou, mohou být peníze vybírány jednorázově, měsíčně nebo v kombinaci obou. I to je zcela flexibilní. Jakékoli peníze nevybrané při vypořádání jsou k dispozici jako úvěrová linka. Opět se objevuje pokušení.
- Kumulovaný dluh a úrok z reverzní hypotéky plus náklady jsou splatné, když se držitel hypotéky pohybuje, prodává dům nebo umírá. To znamená, že vy nebo vaši dědici musíte rychle a rychle vykašlat velkou částku peněz. Standardní doba odkladu je šest měsíců.
V těchto nejistých dobách však existuje jedna poznámka pro spotřebitele: Banka nemusí požadovat platba, která přesahuje hodnotu domova. Banka hradí ztrátu prostřednictvím pojišťovacího fondu, který byl jednou z nákladů na reverzní hypotéku. Ještě lepší je, že ministerstvo pro bydlení a rozvoj měst, které dohlíží na dominantní reverzní hypoteční program, se na podzim roku 2017 posunulo, aby tento pojišťovací fond podpořilo.
Sečteno a podtrženo
Pokud se zdá, že to zvyšuje spoustu rizik, stále existuje velká odměna za život v domě, který vlastníte, v době, kdy si málokdo může dovolit zaplatit veškerou hotovost. Jak standardní forwardová hypotéka, tak reverzní hypotéka umožňují mnoha z nás to udělat jen ve dvou klíčových fázích našeho života. Vyzbrojeni fakty a určitým zdravým rozumem ohledně utrácení, můžete je bezpečně využít. (Další informace naleznete v části Úskalí s reverzními hypotékami .)
Pokračovat ve čtení
Kompletní průvodce reverzní hypotékou
Máte nárok na reverzní hypotéku?
Reverzní typy hypoték
Jak si vybrat plán splácení hypotéky
Reverzní hypotéka nebo půjčka na domácí kapitál?
5 nejlepších alternativ k reverzní hypotéce
5 Známky reverzní hypotéky je dobrý nápad
5 Známky reverzní hypotéky je špatný nápad
Jak se vyhnout přežití vaší reverzní hypotéky
Pohled na regulaci reverzních hypoték
Pravidla pro získání reverzní hypotéky FHA
Reverzní hypotéka: Mohla by vaše vdova (er) ztratit dům?
Dejte si pozor na tyto reverzní hypoteční podvody
Reverzní hypoteční úskalí