Přístup k nákladům
Nákladový přístup je metoda oceňování nemovitostí, která předpokládá, že cena, kterou by kupující měl zaplatit za kus nemovitosti, by se měla rovnat nákladům na vybudování rovnocenné budovy. Při hodnocení nákladového přístupu se tržní cena nemovitosti rovná nákladům na pozemek plus náklady na výstavbu, snížené o odpisy. Když je nemovitost nová, přináší nejpřesnější tržní hodnotu.
Pochopení přístupu k nákladům
Nákladový přístup je jednou ze tří metod oceňování nemovitostí; ostatní jsou přístup založený na příjmech a srovnatelný přístup.
Namísto zaměření na jiné ceny, podobné domy v oblasti se prodávají nebo schopnost nemovitosti generovat příjem, tato metoda oceňuje nemovitost vypočítáním, kolik by dnes stála budova, kdyby byla zničena a musela být vyměněna. Faktory také ovlivňují hodnotu půdy a odpočty za jakoukoli ztrátu hodnoty, jinak známou jako odpisy.
Logika tohoto přístupu spočívá v tom, že pro kupující nemá smysl platit více za nemovitost, než kolik by stálo od nuly.
Existují dva hlavní typy hodnocení nákladového přístupu:
- Metoda reprodukce: Tento přístup se domnívá, že je vytvořena replika nemovitosti a upozorňuje na zdvojení původních materiálů.
- Metoda nahrazení. V tomto případě se předpokládá, že nová struktura má stejnou funkci jako novější materiály, využívající současné konstrukční metody a aktualizovaný návrh.
Po shromáždění všech odhadů se nákladový přístup vypočítá následujícím způsobem: Náklady na reprodukci nebo reprodukci - odpisy + hodnota pozemku = hodnota nemovitosti.
Klíč s sebou
- Metoda oceňování na základě nákladového přístupu doporučuje, aby cena, kterou by kupující měl zaplatit za kus nemovitosti, měla být stejná jako náklady na vybudování rovnocenné struktury.
- Tržní cena nemovitosti se rovná nákladům na pozemek plus stavební náklady, snížené o odpisy.
- Nákladový přístup je považován za méně spolehlivý než jiné metody oceňování nemovitostí, ale v některých případech může být užitečný.
Výhody a nevýhody nákladového přístupu
Nákladový přístup je obecně považován za méně spolehlivý než příjmy a srovnatelné metodiky. Vyžaduje to určité předpoklady, včetně samozřejmostí, že kupující mají k dispozici dostatečný prostor k vybudování identické nemovitosti.
Pokud navíc není k dispozici srovnatelná volná půda, musí být hodnota odhadnuta, což činí hodnocení méně přesným. Absence podobných stavebních materiálů také snižuje přesnost hodnocení a zvyšuje prostor pro subjektivitu. Výpočet odpisů u starších nemovitostí není přímý a snadno měřitelný.
Přes tato omezení existuje několik případů, kdy může být nákladový přístup užitečný a dokonce nezbytný. Ocenění různých složek nemovitostí samostatně je zvláště užitečné při jednání s nemovitostmi, které jsou nové nebo se liší od ostatních.
Příklady přístupu k nákladům
Vlastnosti zvláštního použití
Je vyžadován nákladový přístup a někdy jediný způsob, jak určit hodnotu budov určených k výhradnímu použití, jako jsou knihovny, školy nebo kostely. Tyto zdroje generují malý příjem a nejsou často uváděny na trh, což zneplatňuje příjmy a srovnatelné přístupy.
Nová konstrukce
Nákladový přístup se často používá také pro novou výstavbu. Stavební věřitelé vyžadují posouzení nákladového přístupu, protože jakákoli tržní hodnota nebo hodnota příjmu závisí na standardech projektu a jeho dokončení. Projekty jsou přehodnocovány v různých fázích výstavby, aby bylo možné uvolnit finanční prostředky pro další fázi dokončení.
Pojištění
Hodnocení pojištění obvykle používá nákladový přístup, protože pojistná je pouze hodnota vylepšení a hodnota pozemku je oddělena od celkové hodnoty nemovitosti. Rozhodujícím faktorem pro vyhodnocení je volba mezi odpisovanou hodnotou a plnou náhradou nebo reprodukcí.
Komerční nemovitosti
A konečně se přístup k nákladům občas spoléhá na ocenění komerčních nemovitostí, jako jsou kancelářské budovy, maloobchody a hotely. Hlavní metodou používanou v tomto případě je přístup založený na výnosech, ačkoli přístup k nákladům může být implementován, pokud návrh, konstrukce, funkční užitek nebo třída materiálů vyžadují individuální úpravy.
Důležité
Když hodnocení nákladového přístupu klesne pod tržní cenu, může to být známkou přehřátého trhu. Naopak pravidelné hodnocení nad tržní cenou může signalizovat příležitost k nákupu.
Zvláštní úvahy
Většina hodnocení obytných domů nepoužívá nákladový přístup. Místo toho prodejní srovnání obvykle vede k tržnímu ocenění těchto typů nemovitostí.
Výjimkou je, pokud je nemovitost ve svém okolí nedostatečně vylepšená nebo příliš vylepšená. V tomto případě přesný odhad hodnoty vylepšení zvyšuje přesnost stanovení hodnoty, což není možné pouze pomocí srovnatelného přístupu.
Porovnat poskytovatele investičních účtů Jméno Popis Zveřejnění inzerenta × Nabídky, které se objevují v této tabulce, pocházejí od partnerství, od nichž Investopedia dostává náhradu.