Potřebujete realitní agent?
V nejprodávanější knize „Freakonomics“ (2006) autoři Steven D. Levitt a Stephen J. Dubner diskutují o realitních agentech a zdůrazňují dvě znepokojující korelace:
- Realitní agenti udržují své vlastní domy na trhu v průměru o 10 dní déle a vypořádají se s prodejní cenou, která je o 3% vyšší než srovnatelné domy, které prodávají svým klientům (10 000 USD za dům 300 000 USD).
- 6% provize je rozdělena mezi agenta prodávajícího a agenta kupujícího, a poté musí agent odevzdat část 3% provize agentuře, pro kterou pracuje, průměrně 1, 5% provize. Takže pro vás může být pro vás doma důležitých dalších 10 000 $, provize agenta za tyto peníze navíc je dalších 150 USD za dalších 10 dnů práce.
Za předpokladu, že jsou tyto údaje přesné, je rozumné vyhnout se realitním agentům úplně? Podívejme se na to.
Prodej bez agenta
Prodej bez agenta je výzvou. Mezi věci, o které se agent stará, je zařazení vašeho domu do služby vícenásobného výpisu (MLS). Toto je primární zdroj pro většinu realitních kanceláří, kteří hledají nemovitosti jménem klientů. Není neobvyklé, že agenti uvádějí pouze domy, které jsou uvedeny na MLS, protože vědí, že pro ně bude existovat další agent, který bude jednat, spíše než se musí vypořádat s neznámým neprofesionálním prodejcem. To znamená, že ačkoli seznam MLS nemusí být docela významný, mnoho domácností se stále úspěšně prodává prostřednictvím novin a utajovaných reklam.
Prodej vlastního domu může také vyžadovat velké množství času a energie, protože budete muset udělat mnoho úkolů, které by realitní makléř tradičně vykonával vaším jménem. Lidé, kteří prodávají své vlastní domovy, jsou jedním z následujících.
- Dobře se seznámil s nemovitostmi a smlouvami
- Testování vody, aby zjistili, co by mohli získat pro svůj domov, kdyby chtěli prodat
- Trochu zoufalý a nepřipravený ztratit peníze na provize
Ve všech těchto případech musí mít lidé prodávající své vlastní domy velké množství volného času. Pokud jste na výzvu, pak jděte na to. (Související informace naleznete v části Pět věcí, které by měl znát každý realitní investor .)
Ďábel, kterého znáš
Jedna statistika, která by byla zajímavá, ale obtížně měřitelná, je rozdíl v konečné prodejní ceně nemovitosti prodávané majitelem a stejné nemovitosti prodávané agentem. Přestože zájmy realitního agenta mohou být v rozporu s vašimi nejlepšími zájmy, tito odborníci mohou stále sloužit důležitému účelu.
Realitní agenti mají obecně realističtější pohled na to, co dům stojí za to, a dobří agenti jsou zběhlí v získání této ceny. Realitní agenti navíc šetří váš čas tím, že ukáže váš domov, aniž by přerušili váš plán více, než je nutné.
Snad nejdůležitější funkcí agenta je zajistit, aby smlouvy a další právní záležitosti byly v pořádku. Nikdo nechce projít veškerým stresem ze seznamu a prodeje svého domu a pak zjistí, že je žalován kvůli zbytečnému porušení smlouvy.
Zatímco provize se berou z vašeho spodního řádku, rady a due diligence (DD) dobrého agenta pravděpodobně stojí za to. Úkolem je najít dobrého agenta a zajistit, aby vaše zájmy byly v souladu.
Výběr agenta
Všichni agenti nejsou stvořeni sobě rovni. Když uvažujete o prodeji svého domu, první věcí, kterou byste měli udělat, je požádat kolegy a přátele o doporučení. Doporučení od jiných odborníků mají tendenci nést velkou váhu a vést k preferenčnímu zacházení, protože realitní agent nebude chtít ztratit velký zdroj doporučení.
Dokonce i dobrý agent se může potýkat s typem nemovitosti, se kterou není zvyklý jednat. Pokud tedy máte konkrétní typ majetku, možná budete chtít agenta, který se specializuje na tento typ majetku. Agent bude vědět více o tom, jak a kde prodat dům, a pravděpodobně bude úspěšnější při hledání potenciálních kupujících. (Pro podrobnější informace si přečtěte článek Nalezení agenta výpisu .)
Nastavení podmínek
Přestože agent, kterého vyberete, bude dělat mnoho věcí bez vašeho přímého souhlasu, dejte si pozor na některé špatné návyky, které realitní agenti někdy vystavují.
Jedním z nejčastějších problémů je nečinnost. Jinými slovy, agent by mohl vyhodit váš dům do MLS a jen počkat, až jiný agent kousne, spíše než aktivně naslouchat kupujícím. Čím déle je váš dům na trhu, tím méně se stává atraktivnějším a tím je pravděpodobnější, že kupující agent nabídne nízkou nabídku. Tomuto problému předejdete uzavřením dohody o zápisu na tři měsíce. Pokud se váš dům neprodal po třech měsících, jste ve svém právu převést svou firmu k jinému agentovi.
Další oblastí, kde máte prostor k jednání, je provize. Ačkoli se dům 100 000 $ a dům 300 000 $ liší, mechanika prodeje je téměř stejná. Prodej nemovitosti s vysokou hodnotou vám dává větší sílu požadovat nižší provize. Realitní agenti často upozorňují klienty, že to může být nebezpečná taktika, protože někteří kupující neukážou klientům domy, které mají nízké provize. Tento argument neobstojí, protože skutečná částka dolaru, kterou oba agenti dostávají, je výrazně vyšší u domu 300 000 USD, dokonce i u provize 4%.
Závěr
Navzdory nevýhodám, že se musíte spoléhat na někoho jiného, dobrý agent stojí za vaše peníze, pokud nemáte vzdělání, čas, energii a marketingovou zkušenost, abyste mohli prodat svůj vlastní domov. Hledání dobrého agenta může zahrnovat falešné začátky, ale pokud projdete doporučení a stanovíte si vlastní podmínky, měli byste zjistit, že provize, kterou platíte, jsou dobře vynakládané peníze.